（2017）琼9026民初561号
裁判日期: 2017-08-11
公开日期: 2018-09-18
案件名称
孙晓艳与容笘均房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
昌江黎族自治县人民法院
所属地区
昌江黎族自治县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
孙晓艳,容笘均
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第一百零八条，第一百一十五条；《中华人民共和国担保法》：第八十九条第一款，第九十一条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第八条
全文
海南省昌江黎族自治县人民法院民 事 判 决 书（2017）琼9026民初561号原告：孙晓艳，女，1980年1月22日出生，汉族，现住海南省昌江黎族自治县（以下简称昌江县）石碌镇惠民路烟草公司宿舍。委托诉讼代理人：吴伯峰，昌江县石碌法律事务所法律工作者。被告：容笘均，男，1962年1月12日出生，汉族，现住海南省昌江县。原告孙晓艳与被告容笘均房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吴伯峰、被告容笘均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙晓艳向本院提出诉讼请求：1.请求解除原、被告签订的《购房合同》；2.判令被告双倍返还购房定金220000元；3.由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年8月16日，原告与被告签订了一份《购房合同》。合同约定由被告将位于××县段上所建楼房的第四层B户型120平方米的房屋转让给原告。合同签订后，原告依约于当日支付了购房定金75000元给被告，事后又分几次向被告支付了35000元，原告共计支付给被告购房定金为110000元。另外，上述《购房合同》的出卖方虽然署名”海南腾达建设工程有限公司”，但落款处签名是被告本人，并没有盖上该公司的公章，事后经了解该公司并没有参与该房屋买卖合同，被告也不是该公司的职员，其与该公司没有任何的关系，其与原告签订的《购房合同》属个人行为。现上述楼房已建好，原告要求被告交房，被告却交不出房，因为原告预定的那间房已经有人入住，经多次协调，原告愿意调换其他楼层的房屋，但被告已将其余房屋销售完，已无房可交付给原告，合同已无法履行。综上所述，《合同法》第九十四条规定”有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，根据上述法律规定，原告与被告的合同已无法履行，依法应予以解除，合同解除后，被告应根据合同的约定及法律规定双倍返还购房定金。为此提起诉讼，请求法院支持原告的主张。被告容笘均辩称，交房时间被告记不清了，那天被告带原告到该楼房东边一套120平方米的房屋告诉原告，这套房就是原告所购买的那套房。之后，原告将向被告购买的那套房转卖给其他人。现这套房已由地方国营昌江黎族自治县人民印刷厂卖给了一个名叫钟爱金人居住，现被告兴建的房屋已销售完。本案在审理过程中，原告以第三人地方国营昌江黎族自治县人民印刷厂与本案诉争的事实没有利害关系关系，于2017年7月19日向本院申请撤回对第三人的起诉，本院经审查认为原告的申请符合法律规定，予以照准。原告孙晓艳围绕诉讼请求依法提交了证据。被告容笘均在举证期限内未提供证据，视为放弃举证的诉讼权利。本院对本案的证据，认定如下：证据1，一份《购房合同》，证明原、被告于2015年8月16日签订了一份《购房合同》，该合同约定了双方各自的权利、义务及违约责任的事实。经被告质证，对该证据的三性均表示没有异议。本院认为，原告提供的该份证据是真实的，能够证明原告与被告之间存在房屋买卖合同关系的事实，本院对该证据予以采信；证据2，一份借条，证明2015年8月16日原告向被告支付了购房定金75000元的事实。经被告质证，对该证据的三性均表示无异议。本院认为，该证据是真实的，能够证明原告支付了75000元购房定金给被告的事实，本院对该证据予以采信；证据3，一份定金收款证明，证明被告共计收到原告购房定金110000元的事实。经被告质证对该证据的三性表示无异议。本院认为，该证据是真实的，但该证据只证明原告支付给被告定金及购房款共计110000元，不能证明原告支付给被告的款项110000元均为购房定金的事实，故本院对该证据合理部分予以采信，不合理部分不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年8月16日，原告与被告签订了一份《购房合同》。合同约定由被告将位于××县段上所建楼房的第四层B型120平方米的房屋，以每平方米2700元的价格预售给原告，该房屋总价款为324000元。合同签订后，原告依约于当日支付了购房定金75000元给被告，事后又分几次向被告支付了购房款35000元，原告共计支付给被告购房定金及购房款共计110000元。楼房建好后，被告带原告到该楼房东边一套120平方米的房屋告知原告这套房就是原告所购买的那套房，但没有办理书面的交房手续。之后，地方国营昌江黎族自治县人民印刷厂将原告预售给被告的那套房屋出售给了一个名叫钟某金的人居住，现被告兴建的房屋已销售完，已无房调换给原告。为此，原告以被告违约为由向本院提起诉讼，请求法院支持其诉讼主张。另查明，2013年8月15日，被告容笘均以挂靠单位东方第二建筑工程有限公司的名义与地方国营昌江黎族自治县人民印刷厂签订了一份《棚户区改造协议书》，由被告对地方国营昌江黎族自治县人民印刷厂的棚户区的职工的危房进行改造，被告负责出资承建一栋共40套房的楼房，除负责安置职工6套房外，剩余34套房由被告负责向市民销售，现该34套房已全部销售完。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点是：一、原告与被告于2015年8月16日签订的《购房合同》是否应当解除及被告的行为是否构成违约的问题。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：”当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第九十四条规定：”有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第一百零八条规定：”当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：”具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”本案中，被告未按合同的约定，将预售给原告的房屋交付给原告，而将原告预购的房屋出售给案外人，且其已将地方国营昌江黎族自治县人民印刷厂的棚户区的40套房屋已全部出售完，现已无房交付给原告。可见，被告的行为已构成根本违约，故其与原告于2015年8月16日签订的《购房合同》依法应予以解除。为此，原告请求解除《购房合同》和请求被告赔偿损失的诉讼主张，于法有据，本院予以支持。对于被告辩称已将原告预购的房屋交付给原告的辩解意见，因被告未能提供相关的证据加以证实，故本院对其辩解意见不予采纳。二、被告应如何承担违约责任的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：”当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：”当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案中，原告按合同的约定，支付了75000元的定金及35000元的购房款给被告，因被告已构成违约，故应承担双倍返还定金和退还原告已付购房款的违约责任。故原告请求被告按原告支付的110000元的定金双倍返还的合理部分，本院予以支持，不合理部分不予支持。三、本案的定金基数应如何确定的问题。《中华人民共和国担保法》第九十一条规定：”定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”本案中，原、被告约定支付定金为75000元，而原、被告双方签订的《购房合同》预购的房屋总价款为324000元，可见双方约定的定金数额，明显过高，依法应予以调整。按照上述法律规定，本案应确定原告支付给被告的定金数额为：324000元×20%=64800元。四、被告应返还给原告的购房款具体数额的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：”具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”本案中，原告共支付被告的预购房屋款为110000元，其中本院确认的原、被双方约定的定金数额为64800元，余款45200元应确认为原告预交的房款，为此，被告应返还给原告的购房款金额为174800元（64800元×2＋45200元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第二项、第一百零八条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如：一、限被告容笘均于本判决生效之日起三十日内，一次性双倍返还给原告孙晓艳交纳的定金共计129600元（64800元×2）；二、限被告容笘均于本判决生效之日起三十日内，一次性返还给原告孙晓艳预交的购房款45200元；三、驳回原告孙晓艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4600元，按规定减半收取计2300元，由原告孙晓艳负担370元，被告容笘均负担1930元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。审判员 韩泽雄二〇一七年八月十一日书记员 李月星附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第九十一条定金的数额由当事人约定，但不能超过主合同标的额的百分之二十。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 来源：百度搜索“”