（2016）赣0521民初806号
裁判日期: 2017-08-11
公开日期: 2018-08-03
案件名称
姚亮与分宜县城镇房地产开发有限公司、中国建设银行股份有限公司分宜支行商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
分宜县人民法院
所属地区
分宜县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
姚亮,分宜县城镇房地产开发有限公司,中国建设银行股份有限公司分宜支行
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十六条第一款，第九十七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二十四条，第二十五条第一款
全文
江西省分宜县人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0521民初806号原告：姚亮，男，1993年2月7日生，汉族，江西分宜人，住分宜县。委托诉讼代理人：钟小平，江西钤阳律师事务所律师。被告：分宜县城镇房地产开发有限公司。住所地：分宜县城塘下路*号。法定代表人：温鹏，该公司董事长。委托诉讼代理人：严洪波，江西鑫淼犇律师事务所律师。被告：中国建设银行股份有限公司分宜支行。住所地：分宜县钤阳西路**号。负责人：徐重洋，该银行行长。委托诉讼代理人：刘艳军，该银行职工。委托诉讼代理人：袁秋云，该银行职工。原告姚亮（以下简称原告）与被告分宜县城镇房地产开发有限公司（以下简称被告分宜房地产公司）、中国建设银行股份有限公司分宜支行（以下简称被告分宜建行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年7月15日立案后，被告分宜房地产公司以对原告解除房屋买卖合同行为将提起异议之诉为由，于2016年8月12日向本院申请中止审理。本院审查后认为，本案审理需以被告分宜房地产公司诉原告确认解除合同效力一案的处理结果为依据，于2016年9月8日依法裁定中止审理。2017年1月3日，本院（2016）赣0521民初995号判决作出后，本院于2017年6月20日恢复本案诉讼程序，并于2017年7月20日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告姚亮委托诉讼代理人钟小平、被告分宜房地产公司委托诉讼代理人严洪波、被告分宜建行委托代理人刘艳军、袁秋云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告分宜房地产公司之间签订的《商品房买卖合同》解除；2.判令被告分宜房地产公司支付原告99519.56元，并以403078元为基数承担违约金（按银行同期贷款利息从2015年2月11日起算至付清止）；3.判令解除原告与被告分宜建行之间的按揭贷款合同；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年1月8日，原告与被告分宜房地产公司签订了一份合同编号为20150100084号的《商品房买卖合同》，原告从被告分宜房地产公司购买位于分宜恩达国际的商品房，合同约定2015年12月31日交房，但至今被告分宜房地产公司未按合同的约定履行交房义务。被告分宜房地产公司已严重违约，依据《商品房买卖合同》第九条约定，原告有权解除合同。因协商未果，原告于2016年6月22日通过特快专递向分宜房地产公司邮寄了解除商品房买卖合同通知书。原告因购买商品房与被告分宜建行之间签订了个人住房借款合同，办理了银行按揭贷款，贷款金额为340000元，被告分宜建行于2015年5月15日放款。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，因商品房买卖合同解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，依法可解除原告与被告分宜建行之间的按揭贷款合同。被告分宜房地产公司辩称：1.同意返还首付款63078元及2016年6月22日之前原告偿还的银行借款本金，违约金以63078元为基数按合同约定1%计算。2.2016年6月22日之前的银行借款利息及2016年6月22日之后银行在其帐户上扣除的22847.62元，应当由原告负担。被告分宜建行辩称：1.商品房买卖合同和个人住房借款合同是两个独立的合同，是完全不同的法律关系。上述司法解释第二十四条规定中，解除的前提是担保无法实现，其已经发放贷款金额为340000元，担保不存在无法实现的情况，适用该条款的条件不成就，借款合同不应该解除。2.个人住房借款合同第19条约定，借款人和售房人在相关房屋上产生的任何纠纷均与贷款人无关，合同仍应正常履行。商品房买卖合同被解除或被撤销的，原告仍应承担还款义务，被告分宜房地产公司仍应承担保证责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，包括解除商品房买卖合同通知书、被告分宜房地产公司的民事起诉状、本院（2016）赣0521民初995号民事判决书等，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.对原告提交的商品房买卖合同，被告分宜房地产公司对真实性无异议，但不认可证明目的。本院认为，合同约定了交房时间为2015年12月31日，被告分宜房地产公司未按该约定交房，存在违约情形，对该证据真实性和证明目的予以采信。2.对于收款收据、地税发票，两被告对真实性无异议，被告分宜房地产公司认可原告已实际先后支付首付款53078元和10000元，共计63078元。本院认为，该组证据能证明购房首付款为153078元，原告与被告分宜房地产公司约定了其中10万元由原告分10年还清，每年还1万元，对该证据真实性，本院予以采信。3.对原告提交的中国建行银行个人贷款对账单客户、银行交易明细，两被告对其真实性无异议，被告分宜房地产公司对其关联性持异议。本院认为，该组证据能证实原告从2015年6月15日至2017年4月15日先后向银行偿还本息36399.56元，对该组证据予以采信。4.对房产交易中心签订房屋买卖合同检索费收据，被告分宜房地产公司质证时认为不具有关联性，本院认为该收据证明了原告签订商品房买卖合同时支出了费用，本院予以采信。5.对被告分宜房地产公司提交的商品房买卖合同，原告认为合同所约定的违约金偏低，请求按银行利率计算，或根据实际情况进行调整。本院认为，该合同约定了逾期交房时按已付款1%计算违约金，对其真实性予以采信。6.对解除合同通知书、银行扣款明细、个人贷款还款凭证、个人对账单，被告分宜建行对其真实性无异议，原告不认可真实性和证明目的。本院认为，该组证据虽系复印件，但能与本案其他证据相互印证，证实了银行已先后扣划被告分宜房地产公司相关担保款项，故对该组证据予以采信。7.对被告分宜建行提交的商品房买卖合同、个人住房商业借款合同、首付款收据、贷款收据凭证，被告分宜房地产公司对该组证据三性无异议，其与原告一致认可被告分宜建行非商品房买卖合同当事人，首付款为153078元，银行贷款为34万元的证明目的；但原告以无骑缝章及原告签名为由，不认可个人住房商业借款合同真实性和证明目的。本院认为，个人住房商业借款合同签订形式符合商业惯例，且能与商品房合同、首付款收据、贷款收据凭证相互印证，予以采信。8.对被告分宜建行提交的对账单，被告分宜房地产公司未提出异议，原告不认可证明目的。本院认为，该证据能证明截至2017年6月23日，原告未还购房贷款本金余额为318446.35元，原告及被告分宜房地产公司已还贷款本金、利息分别为21553.65元、35464.73元，合计57018.38元。另外，本院依职权调取了被告分宜房地产公司向本院提交的中止审理申请书，当事人双方对该证据质证时均无异议，该证据证实了被告分宜房地产公司于2016年7月6日收到原告的解除合同通知书。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年1月8日，原告与被告分宜房地产公司签订了一份合同编号为20150100084号的《商品房买卖合同》，原告从被告分宜房地产公司购买位于分宜恩达国际的商品房，合同约定2015年12月31日交房，出卖人逾期交房超过90日，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。同年5月15日，原告、被告分宜房地产公司、被告分宜建行三方签订个人住房借款合同，即担保贷款合同，约定首付款153078元，银行贷款34万元，借款期限为2015年5月15日至2035年5月15日，被告分宜房地产公司为借款保证人；贷款34万元一次性划入被告分宜房地产公司账户。合同签订后，原告支付了首付款153078元中的53078元。双方约定其余100000元由原告分10年还清，每年还10000元。原告于2016年1月6日支付了10000元，至此首付款共计支付63078元。银行依约发放了贷款340000元。因被告分宜房地产公司逾期交房，双方协商未果，原告于2016年6月22日向被告分宜房地产公司书面发送了解除商品房买卖合同通知书。被告分宜房地产公司于2016年7月6日收到解除通知后，于2016年8月12日向法院申请中止审理本案，并以对原告行使合同解除权提出异议为由起诉至法院，法院于2017年1月3日作出驳回诉讼请求的判决。截至2017年6月23日，原告及被告分宜房地产公司已还贷款本金、利息分别为21553.65元、35464.73元，合计57018.38元，贷款本金余额318446.35元。其中，原告偿还本息共计36399.56元，另支付了解除合同通知书快递费、房产交易中心检索费共计41元。本院认为，本案属商品房销售合同、个人住房借款合同纠纷。本案的争议焦点为：1.原告已实际支付的房款是多少，被告分宜房地产公司应该向原告返还多少金额；2.被告分宜房地产公司是否应当承担违约责任，如果存在违约，如何计算违约金；3.解除个人住房借款合同的请求是否应予支持。一、关于原告已实际支付的房款数额及被告分宜房地产公司应该返还的数额根据合同法第九十六条，合同解除时间为通知到达对方之日，被告分宜房地产公司收到通知之日应视为解除通知到达之日。根据双方签订的商品房买卖合同第9条，出卖人逾期交房超过90日，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。现因被告分宜房地产公司逾期交房，原告已于2016年7月6日解除了合同，被告分宜房地产公司应当将原告已付款包括首付款63078元及偿还的贷款本息36399.56元返还给原告，共计99477.56元。二、关于被告分宜房地产公司是否应当承担违约责任，如果存在违约，如何计算违约金根据合同法第九十七条，被告分宜房地产公司因违约导致合同被解除，应向原告赔偿有关损失。双方签订的商品房买卖合同第9条已约定按买受人累计已付款的1%支付违约金，该约定是双方当事人意思自治的体现，对双方均具有约束力。故被告应支付的违约金为99477.56元×1%＝994.78元。对原告提出违约金偏低，应按银行同期贷款利息计算，且计算违约金的基数为403078元的主张，因无相关证据证实，本院不予支持。三、关于个人住房借款合同应否解除根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。据此，原告要求解除其与被告分宜建行签订的个人住房借款合同，本院予以支持。综上所述，被告分宜房地产公司因违约导致商品房销售合同被解除进而导致个人住房借款合同被解除，其应承担返还相应款项等法律责任。被告分宜房地产公司应返还原告已付款99477.56元，支付违约金994.78元。另外，原告所支付的快递费、房产交易中心检索费共计41元，亦属于损失范围，被告分宜房地产公司也应予赔偿。至此，被告分宜县城镇房地产开发有限公司应向原告姚亮支付款项总计99477.56+994.78+41=100513.34元。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决如下：一、确认原告姚亮与被告分宜县城镇房地产开发有限公司之间的商品房销售合同已于2016年7月6日解除；二、被告分宜县城镇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告姚亮支付款项100513.34元；三、解除原告姚亮与被告中国建设银行股份有限公司分宜支行之间的个人住房借款合同；四、驳回原告姚亮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1196元（原告姚亮已垫付），由被告分宜县城镇房地产开发有限公司负担（于本判决生效之日起十日内给付原告姚亮）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于江西省新余市中级人民法院。审 判 员 袁子禄二〇一七年八月十一日法官助理 简小强书 记 员 林青艳 关注微信公众号“”