（2017）川0114民初3533号
裁判日期: 2017-08-11
公开日期: 2017-11-27
案件名称
马川红与成都聚森置业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
成都市新都区人民法院
所属地区
成都市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
马川红,成都聚森置业有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百三十四条，第一百四十二条
全文
成都市新都区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0114民初3533号原告马川红等17人（原告信息详见附表一）。共同委托诉讼代理人：左杰，四川蓉信律师事务所律师，一般授权代理。共同委托诉讼代理人：陈芹，四川蓉信律师事务所律师，一般授权代理。（代理案号：3549、3550、3551）共同委托诉讼代理人：宋丽娜，四川蓉信律师事务所律师，一般授权代理。（代理案号：3524-3526、3528-3529、3531-3537、3539-3541、3543-3548）被告：成都聚森置业有限公司，住所地成都市新都区成都家具产业园成彭路中段。法定代表人：李晓军，董事长。委托诉讼代理人：钟庆林，四川诚伦律师事务所律师,特别授权代理。原告马川红等17人与被告成都聚森置业有限公司（以下简称聚森公司）商品房预售合同纠纷二十四案，本院于2017年5月18日受理后，依法由审判员王瑜适用简易程序审理，于2017年7月21日公开开庭进行审理。原告的委托代理人左杰、陈芹，被告聚森公司的委托代理人钟庆林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求如下：1.解除双方签订的《X商品房买卖合同》及相关补充协议；2.聚森公司退还购房款及利息（按照中国人民银行公布的同期贷款利率从2015年8月1日起计算至付清之日止）；3.聚森公司支付已付房款5%的违约金。被告聚森公司辩称，双方签订商品房买卖合同及原告陈述的交付时间属实，但并未达到合同约定的解除条件。《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条约定解除合同应事前先向对方发出通知，目前为止聚森公司未收到原告发出的任何通知。原告诉请的利息和违约金只能二选一，不能同时适用，并且合同约定的总房款5%的违约金数额过高，请求予以调减。经审理认定事实如下：原告（买受人）与聚森公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》及其补充协议，约定原告购买聚森公司开发的成都市新都区X商品房，合同对面积、价款、付款方式、交付时间、面积差异处理等进行了约定。合同第十条交付条件载明：“（一）出卖人应当在2015年7月31日前向买受人交付该商品房……”。第十二条逾期交房责任载明：“除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在120日之内（该时限应当不小于第十条第（1）项中的时限）……（2）逾期超过120日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金。……”双方当事人还对其他事项作了详细约定。商品房买卖合同签订后，原告按照合同约定的金额向聚森公司支付了购房款，聚森公司出具了《销售专用收据》，载明购房款和房号。X项目工程未能如期竣工，也未能在合同约定的2015年7月31日前向买受人交房。截止法庭辩论终结前，该工程一直处于停工状态，未能复工。上述事实有《X商品房买卖合同》及补充协议、销售专用收据、《委托代理合同》以及当事人的陈述在卷予以佐证。本院认为，原告与聚森公司签订的《X商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属合法有效的合同，双方均应按合同的约定全面履行各自的义务。原告作为买受人按约向聚森公司支付了购房款，其合同义务已履行完毕。聚森公司作为出卖人却未在合同约定的期限内履行交付房屋的义务，且逾期超过120日，其逾期交房的事实客观存在，已构成违约。聚森公司抗辩称，原告未向聚森公司送达退房通知，故不满足合同解除的条件。本院认为，双方签订的商品房买卖合同第十二条约定为“买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金。”该约定系对解除合同后退款时间的约定，不是对解除合同条件的约定。因此，聚森公司的抗辩理由不能成立，对其主张本院不予采纳。根据双方签订的商品房买卖合同第十二条的约定，聚森公司逾期交房超过120日，原告可以选择退房。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”根据该规定，原告要求解除合同符合双方当事人约定的解除条件，其诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”根据该规定，合同解除后，聚森公司应退还原告的购房款。关于原告请求支付资金利息损失及合同约定违约金的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”双方签订的商品房买卖合同第十二条约定“买受人退房的，按照买受人全部已付款的5%支付违约金”。根据上述法律规定，该约定就是解除合同的损失赔偿，因此，原告要求按照中国人民银行公布的同期贷款利率支付资金利息损失，其请求不符合双方的合同约定和法律规定，本院不予支持。本院支持已付房款5%数额的违约金。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告与被告成都聚森置业有限公司签订的《X商品房买卖合同》及补充协议（合同对应具体房号见附表二房屋信息栏）；二、被告成都聚森置业有限公司在本判决生效之日起十日内向原告退还购房款（具体金额见附表二实际购房款栏）；三、被告成都聚森置业有限公司在本判决生效之日起十日内向原告支付违约金（具体金额见附表二违约金栏）；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费（具体金额见附表二诉讼费栏），由被告成都聚森置业有限公司负担（此款原告已预交，被告成都聚森置业有限公司在履行上述付款义务时一并结清）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 王瑜二〇一七年八月十一日书记员 凌淼 来自