（2017）兵11民初9号
裁判日期: 2017-08-11
公开日期: 2017-08-17
案件名称
新疆九鼎物流经营管理有限责任公司与新疆国立鑫商业投资有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
新疆生产建设兵团第十二师中级人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
新疆九鼎物流经营管理有限责任公司,新疆国立鑫商业投资有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
新疆生产建设兵团第十二师中级人民法院民 事 判 决 书（2017）兵11民初9号原告（反诉被告）：新疆九鼎物流经营管理有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区青葱路。法定代表人：孟庆国，总经理。委托诉讼代理人：童晓兵，新疆鼎泽凯律师事务所律师。委托诉讼代理人：章宇，新疆百丰天圆律师事务所律师。被告（反诉原告）：新疆国立鑫商业投资有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区仓房沟北路。法定代表人：冯敏，经理。委托诉讼代理人：李军锋，新疆多盟律师事务所律师。原告新疆九鼎物流经营管理有限责任公司（以下简称九鼎物流公司）与被告新疆国立鑫商业投资有限公司（以下简称国立鑫投资公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告九鼎物流公司的法定代表人孟庆国及委托诉讼代理人童晓兵、被告国立鑫投资公司的委托诉讼代理人李军锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。九鼎物流公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间的《汽车城一期部分资产租赁合同》；2.判令被告恢复毁损的停车场混凝土地坪，如不能恢复按照原告的投入价值赔偿14490000元；3.判令被告恢复九鼎汽车城大门旁的单立柱广告牌，如不能恢复按照原告的投入价值赔偿150000元；4.判令被告支付违约金3006210元；5、判令被告支付律师代理费210000元；6.判令被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，九鼎物流公司放弃第2项诉讼请求。变更第3项诉讼请求为判令被告恢复九鼎汽车城大门旁的单立柱广告牌。事实与理由：2016年7月14日，原、被告签订了《汽车城一期部分资产租赁合同》，合同约定原告将所属的九鼎汽车城一期的场地、房屋、配套设施等资产租赁给被告使用，被告应于同年9月14日前支付首笔租金22941250元。合同签订后，原告依约履行了义务，交付了租赁物。被告却未按照合同约定的时间足额支付租金。经原告多次催要，被告仅支付了合同履约保证金800000元、租金4000000元，其余租金经原告多次催交未果。被告在租赁期间还有超范围招商、超期出租等违约行为。被告拖欠租金等行为严重违反了法律规定和合同约定，原告有权解除合同，并主张违约金和律师代理费。被告在租赁期间，将原告投资150000元的立柱广告牌等设施拆除毁损，依法应当恢复原状。综上所述，原告认为被告拒不履行合同约定的支付租金的主要义务，其行为已构成根本违约，原告的诉求有事实和法律依据，依法应予以支持。国立鑫投资公司辩称：1.原告要求解除合同的请求不符合双方之前签订的框架协议和租赁合同约定，因此，被告不同意解除；2.被告根据合同约定已在租赁土地上进行了建设和招商工作，解除合同会造成巨大经济损失，影响招商引资工作；3.双方之间签订的《补充协议》约定租金应根据实际测量土地的面积重新确定，现面积和租金具体数额尚未确定，不能认定被告违约；4.被告经原告同意使用广告牌，不应承担任何责任；5.被告严格按合同履行义务，没有违约行为，原告要求支付违约金的诉讼请求不成立；6.原告主张的律师代理费不符合双方约定，不应由被告承担。综上，原告的各项诉讼请求没有事实和法律依据，应予驳回。国立鑫投资公司向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告支付违约金2752950元；2.判令反诉被告将《汽车城一期部分资产租赁合同》涉及的物业管理权交于反诉原告进行管理；3.本案反诉案件受理费由反诉被告承担。事实与理由：2016年3月—7月期间，反诉原告与反诉被告先后签订《战略合作备忘录》、《综合物流园项目合作框架协议》、《汽车城一期部分资产租赁合同》，约定由反诉被告投资建设粮油农产品交易中心等5个交易市场，反诉被告不得干涉反诉原告的正常经营工作。但反诉被告在租赁期间先后向反诉原告发出《关于立即停止进行粮油副食品市场宣传的函》、《关于停水停电和清场的通知》，并在相关媒体发布公告诋毁反诉原告的正常招商行为，对反诉原告的经营工作进行干涉。同时，因反诉被告的原因造成九鼎汽车城原有经营户围堵综合物流园开业，给反诉原告投资经营工作造成了负面影响。综上，反诉被告对反诉原告的正常经营行为进行干涉及断水断电等行为违反了双方约定，构成违约，依法应当承担违约责任，支付违约金。反诉原告充分履行了合同义务，反诉被告却利用物业管理权随意干涉、限制反诉原告的建设工作，给反诉原告造成了巨大损失。为了双方的合作共赢，反诉原告请求判令反诉被告提前移交物流园的物业管理权。九鼎物流公司对国立鑫公司的反诉辩称：1.反诉被告在反诉原告违反合同约定的经营范围进行招商，并拒绝交纳租金的情况下向反诉原告发出相关通知，要求其认真履约，支付租金是反诉被告依约行使合同权利的行为，不属于干涉经营的行为，也没有违反合同约定。况且反诉被告只是以此督促反诉原告履约，并未实际采取任何停水断电等措施，没有给反诉原告的工作造成任何影响；2.媒体公告不是反诉被告发布的，与反诉被告无关；3.九鼎汽车城原有经营户围堵物流园开业行为系反诉原告毁损广告牌所致，与反诉被告无关，且当场就已妥善解决，没有影响反诉原告的开工仪式；4.双方约定在物流园区建成前物业由反诉被告管理，反诉原告要求提前移交没有依据。综上，反诉被告依约履行了义务，没有任何违约行为，反诉原告的反诉请求不成立，应予驳回。九鼎物流公司围绕本诉和反诉诉讼请求提交了以下证据：一、《九鼎物流公司与国立鑫投资公司合作备忘录》、《九鼎物流公司与国立鑫投资公司综合物流园项目合作框架协议》、《汽车城一期部分资产租赁合同》各一份，用于证明原、被告之间存在租赁合同关系，双方在合同中对租金数额、交纳时间、违约责任等事宜进行了明确约定，被告在合同履行过程中存在未按合同约定时间足额支付租金等严重违约行为；二、《催缴租金函》六份、《关于立即停止粮油副食品宣传函》一份、《关于停水停电清场通知的函》一份，用以证明被告未按合同约定时间支付租金，经原告多次催交，被告仅支付4000000元，其余租金至今未付，被告的行为构成违约，应当承担违约责任；三、被告出具的《关于承诺履行租赁合同相关义务答复的函》一份、《关于国立鑫物流港园区经营范围的说明》一份、《关于迟延交纳租金的函》一份、《承诺书》五份、函一份，用以证明被告多次承诺支付租金，并认真履行合同义务，但均未履行支付租金的义务，构成违约；四、新疆九鼎农业集团有限公司会议纪要一份，用以证明被告存在违约行为。国立鑫投资公司围绕本诉和反诉诉讼请求提交了以下证据：一、《汽车城一期部分资产租赁合同补充协议》复印件一份，用以证明双方在2017年4月30日签订的协议中对租赁土地面积的测量工作、广告牌使用等事宜进行了约定。根据补充协议规定欠交租金的只有在三次书面通知后仍未交纳租金的才产生相应的法律后果。现九鼎物流公司没有依约履行通知义务，因此国立鑫投资公司不存在违约行为；二、《九鼎物流公司与国立鑫投资公司综合物流园项目合作框架协议》一份、《汽车城一期部分资产租赁合同》一份、请示报告阅批单及附件六份、企业投资项目备案证明一份、第十二师建设局师建发（2016）62号文件一份，用于证明双方之间的合同和合作内容是经有关单位批准后，国立鑫投资公司依法依约进行了粮油农产品交易中心等市场的投资建设和招商工作，履行了合同义务。九鼎物流公司却违反约定干预被告的正常经营工作，其行为构成违约，依法应当承担违约责任，支付违约金；三、《关于立即停止粮油副食品宣传函》一份、《关于停水停电清场通知的函》一份，《通知函》各一份、报纸公告复印件一份、照片打印件八张，用以证明九鼎物流公司在合同履行期间采用停水停电、封门和报纸公告等形式干预被告的经营活动，其行为构成违约；四、《建设工程施工合同书》二份、《租赁合同》一份，用于证实国立鑫投资公司依约完成了合同约定的建设、招商工作，不存在违反合同约定的情形。对双方当事人提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。国立鑫投资公司对九鼎物流公司提交证据的真实性无异议，但对关联性提出异议，认为上述证据不能证实其违约。九鼎物流公司对国立鑫投资公司提交的《汽车城一期部分资产租赁合同补充协议》复印件、报纸公告复印件的真实性不予认可，认为《汽车城一期部分资产租赁合同补充协议》系复印件，上面没有加盖九鼎物流公司的公章，协议未生效。报纸公告不是九鼎物流公司发布，与九鼎物流公司无关。照片打印件中反映的情况虽客观存在，但上述行为系公司自然人股东的个人行为，与公司无关。九鼎物流公司对国立鑫投资公司提交的其他证据的真实性无异议，但对关联性提出异议，认为国立鑫投资公司提交的证据只能证实双方之间存在租赁关系及九鼎物流公司依法催交租金情况，不能证实九鼎物流公司干预了其经营活动，更不能证实九鼎物流公司存在违约行为。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：九鼎物流公司提交的证据中的新疆九鼎农业集团有限公司会议纪要系公司内部形成的对国立鑫投资公司存在问题的处理意见，与本案待证事实之间没有关联性，本院不予采信。九鼎物流公司提交的其他证据能够证实双方之间存在租赁合同关系及国立鑫投资公司拖欠租金的事实，本院对上述证据的客观性、合法性、关联性予以确认。国立鑫投资公司提交的《汽车城一期部分资产租赁合同补充协议》的复印件，原告不认可效力，被告亦不能提交原件，且该证据亦不能证实双方对租金支付时间进行了变更及国立鑫投资公司欠付租金有正当理由不构成违约，故本院对该证据不予采信。国立鑫投资公司提交的报纸公告复印件、照片打印件上反映的内容、行为均不是九鼎物流公司所为，与该公司无关，本院不予采信。对国立鑫投资公司提交的其他证据的合法性、客观性本院予以确认，但对国立鑫投资公司欲以此证明九鼎物流公司违约，并应移交物业管理权的事实因被告提交的证据不能证实其主张，本院对上述证据与待证事实之间的关联性不予认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月25日，原告九鼎物流公司与被告国立鑫投资公司签订《投资合作备忘录》，就被告在原告的场地投资建设综合物流园项目达成合作意向。同年4月26日，双方就合作建设综合物流园的相关事宜进行了进一步协商并签订了《综合物流园项目合作框架协议》，主要内容为：一、国立鑫投资公司计划投资12亿元在九鼎物流公司所属的九鼎汽车城一期、二期项目区内建设五金交电建材交易中心、小商品交易中心等为一体的现代化综合物流园区；二、九鼎物流公司以所属的九鼎汽车城一期项目区内的空置土地、房屋、二期项目区待摘牌土地等资产整体与国立鑫投资公司合作建设协议约定项目，双方各自向上级和股东申请、协商批准后再签订具体合同；三、为了尽快开展建设和招商工作，双方本着简化程序，相互借力，边建设边商谈合资的原则，采用先签租赁合同，后协商合资方式进行投资、经营协议项目。双方在三年内协商筹建合资公司的相关事宜。若合资公司组建成功，随即转入公司运营的长期合作，租赁合同自行失效，否则在国立鑫投资公司完成约定的投资和招商工作后，租赁合同自动延期，有关租金等事宜在正式租赁合同中协商约定；四、九鼎物流公司将九鼎汽车城一期项目区内的空置土地、房屋、二期项目区待摘牌土地出租给国立鑫投资公司，并根据项目建设进度的需要分块依次与国立鑫投资公司签订相关土地、资产租赁合同，有关租赁事宜在正式合同和协议中约定。租赁期内由国立鑫投资公司自主经营，自负盈亏；五、建设期间的物业由九鼎物流公司管理，并收取物业费。项目建成运营期内由国立鑫投资公司管理租赁区域的物业和收费工作，具体事宜由双方另行签订合同；六、未尽事宜经协商可订立补充合同和协议，并作为协议的组成部分，与协议具有同等效力。补充合同和协议与协议不一致的视为对协议的修订，按补充合同或协议执行。在执行本协议过程中所签订租赁合同、合作合同等具体合同，如与协议不一致，按具体合同约定的内容执行。2016年7月14日，双方签订了《汽车城一期部分资产租赁合同》。约定：一、九鼎物流公司将所属的九鼎汽车城一期项目区内空置土地、房屋（两座重卡4S店、商务楼106间）、配套设施（锅炉、场坪等）租赁给国立鑫投资公司用于建设综合物流园；二、租赁期限七年。国立鑫投资公司在合同签订后三个月内开工建设，并自合同签订之日起两年内完成合同约定建设项目的部分内容，投资规模为200000000元人民币，第一年完成50000000元以上的投资，第二年完成200名以上客户的招商工作。完成上述工作，租赁期才能自动延续为二十年，否则九鼎物流公司有权终止本合同。承租期满前，国立鑫投资公司续租、退租须提前3个月提交书面申请。并在同等条件下有优先权承租权，但需另行签订合同，否则本合同自行终止；三、年租金9176500元（含税），其中土地租金以双方书面确认的实测土地面积核定，年租金多退少补。国立鑫投资公司自签订之日起一年内分三次支付五年的租金45882500元后可拥有前七年的租赁权，即：合同签订之日起2个月内支付租金22941250元；合同签订之日起6个月内支付租金13764750元，合同签订之日起11个月内支付租金9176500元。逾期交纳租金或欠交租金，按中国人民银行同期贷款利率的两倍支付违约金。欠交的租金和违约金可在缴纳的保证金中扣除。租金七年内不变，新增土地和房屋另行商定。七年租赁期满后双方就租金和相关费用另行协商调整；四、国立鑫投资公司在建设期内按月向九鼎物流公司交纳物业管理费。项目建成运营期内，国立鑫投资公司租赁管理区域由其管理、收费，其他区域的物业管理工作由九鼎物流公司负责；五、国立鑫投资公司应在本合同签订之日起10日内向九鼎物流公司交纳租赁保证金800000元，九鼎物流公司将合同约定的标的物全部交给国立鑫投资公司；六、租赁期内九鼎物流公司不得干涉国立鑫投资公司正常建设和经营活动。国立鑫投资公司应按时支付租金、物业费等各项费用；七、一方无故终止合同的按年租金的30%支付违约金；八、国立鑫投资公司不按时足额交纳租金、保证金，九鼎物流公司有权终止执行本合同，并有权主张赔偿责任和经济损失；九、任何一方出现违约行为，经对方催告在合理期限仍未能履行至符合合同约定的，对方有权终止合同，并要求赔偿违约损失；十、诉讼过程发生的律师费等费用由败诉方承担。合同签订后，九鼎物流公司依约向国立鑫投资公司交付土地、房屋等租赁物，国立鑫投资公司亦进行了市场建设和招商工作。2016年7月28日国立鑫投资公司交纳保证金800000元，但未在约定期限内支付第一笔租金。经九鼎物流公司五次书面通知催交，国立鑫投资公司于2016年10月13日支付租金2000000元。剩余租金经九鼎物流公司催要，国立鑫投资公司于2017年3月24日支付2000000元。期间，国立鑫投资公司先后数次提交延期交纳租金申请、承诺，但均未按其承诺时间支付租金。九鼎物流公司为招商和租金交纳事宜向国立鑫投资公司发出《关于立即停止进行粮油副食品市场宣传的函》等书面函件要求国立鑫投资公司交纳拖欠的租金，停止进行粮油副食品市场的宣传，否则采取相应措施维护权益。但九鼎物流公司在函件发出后未采取任何措施，国立鑫投资公司的市场建设工作继续进行。截止诉前，国立鑫投资公司应交租金36706000元，支付租金4000000元，拖欠租金32706000元。九鼎物流公司催要未果后诉至法院。根据双方当事人的诉讼请求、理由及答辩意见，本案争议焦点：一是原告要求解除与被告之间的《汽车城一期部分资产租赁合同》有无事实和法律依据；二是原告要求被告恢复毁损的广告牌有无事实和法律依据；三是原告要求被告支付违约金、律师费有无事实和法律依据；四是反诉原告国立鑫投资公司的反诉请求是否成立。关于原告要求解除与被告之间的《汽车城一期部分资产租赁合同》有无事实和法律依据的问题。本院认为，原、被告签订的《汽车城一期部分资产租赁合同》系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定全面履行自己的义务。原告将土地、房屋等租赁物交付给被告使用，已履行了合同约定义务，被告应当按照合同约定期限交纳租金，但被告却未按合同约定足额支付租金。经原告多次催要，被告仅支付4000000元，拖欠租金32706000元，该款经原告多次催要，被告拒不支付，致使原告不能实现收取租金的合同目的，被告的行为已经构成违约，原告要求解除原、被告双方签订的《汽车城一期部分资产租赁合同》的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。被告关于其没有违约的答辩意见与庭审查明事实不符，本院不予采纳。关于原告要求被告恢复毁损的广告牌有无事实和法律依据的问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”本案双方诉争合同因被告违约解除后，原告有权要求被告恢复毁损的广告牌。原告的该项请求有事实和法律依据，本院予以支持。原告在诉讼过程中放弃、变更部分诉讼请求，不违反法律规定，本院予以准许。关于原告要求被告支付违约金、律师费有无事实和法律依据的问题。本院认为，被告拖欠租金的行为违反双方合同约定，构成违约，依法应当承担违约责任，并支付违约金。原告主张违约金的请求有事实和法律依据，本院予以支持。但原告主张违约金的数额有误，本院不予采纳。根据双方合同约定的违约金计算方法和被告拖欠租金的数额、时间计算，被告应当支付违约金1527303元。双方虽在合同中约定因纠纷产生的律师代理费由败诉方承担，但庭审中原告没有提交支付律师费用的合同、发票等证据，故本院对原告要求被告承担律师代理费的请求不予支持。关于反诉原告国立鑫投资公司的反诉请求是否成立的问题。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案反诉原告国立鑫投资公司提交证据中的报纸公告、照片上反映的内容、行为均不是九鼎物流公司所为，与该公司无关，且证据不能证实其反诉主张，故本院不予采信。《停水停电和清场的通知》等函件虽系反诉被告九鼎物流公司出具，但上述函件只能证实九鼎物流公司在合同履行过程中就招商范围和租金交纳问题向国立鑫投资公司发出书面通知，要求其履行合同义务，不能证实九鼎物流公司违反合同约定干预了其正常经营活动。且九鼎物流公司在发出通知后未实际采取停水停电、清场等行为，没有干预国立鑫投资公司施工、招商等经营工作。国立鑫投资公司公司也未提交其他证据证实九鼎物流公司存在其他违约行为，因此，反诉原告国立鑫投资公司要求反诉被告九鼎物流公司承担违约责任，赔偿违约金的请求不成立，本院不予支持。反诉原告国立鑫投资公司要求反诉被告九鼎物流公司移交物业管理权的请求不符合双方合同约定，对其该项请求本院亦不予支持。综上所述，原告九鼎物流公司的部分诉讼请求成立，本院予以支持。反诉原告国立鑫投资公司的诉讼请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除原告新疆九鼎物流经营管理有限责任公司与被告新疆国立鑫商业投资有限公司2016年7月14日签订的《汽车城一期部分资产租赁合同》；二、被告新疆国立鑫商业投资有限公司于本判决生效后十日内支付原告新疆九鼎物流经营管理有限责任公司违约金1527303元；三、被告新疆国立鑫商业投资有限公司于本判决生效后十日内将毁损的九鼎汽车城大门旁的单立柱广告牌恢复原状；四、驳回原告新疆九鼎物流经营管理有限责任公司的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告新疆国立鑫商业投资有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费20197元，由原告新疆九鼎物流经营管理有限责任公司负担10139元，被告新疆国立鑫商业投资有限公司负担10058元。反诉案件受理费14412元，由反诉原告新疆国立鑫商业投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院生产建设兵团分院。审判长 张 华审判员 佘 文审判员 韩 卫二〇一七年八月十日书记员 刘蓉蓉1 来自：