（2017）桂0204民初1709号
裁判日期: 2017-08-11
公开日期: 2017-12-12
案件名称
梁克强、唐燕等与柳州市方东房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
柳州市柳南区人民法院
所属地区
柳州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
梁克强,唐燕,柳州市方东房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第五十五条，第五十七条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款
全文
广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院民 事 判 决 书(2017)桂0204民初1709号原告：梁克强，男，1981年7月4日出生，壮族，住广西鹿寨县。原告：唐燕，女，1980年10月14日出生，汉族，住广西鹿寨县。共同委托诉讼代理人：吴敏，广西华尚（柳江）律师事务所律师。（特别授权）共同委托诉讼代理人：吴亦伦，广西华尚（柳江）律师事务所律师。（特别授权）被告：柳州市方东房地产开发有限公司，住所地：柳州市潭中西路18号，统一社会信用代码：91450200727647980Q。法定代表人：韩树东，董事长。委托诉讼代理人：崔宇平，广西信和律师事务所律师。（特别授权）原告梁克强、唐燕诉被告柳州市方东房地产开发有限公司关于商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年6月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告之共同委托诉讼代理人吴敏、吴亦伦，被告柳州市方东房地产开发有限公司委托诉讼代理人崔宇平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告梁克强、唐燕向本院提出的诉讼请求为：一、依法判令被告支付给原告逾期交房违约金70845元。（从2016年6月1日起计至被告取得《工程竣工验收备案表》时止，现暂计至2017年5月31日止。）二、依法判令本案的全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2015年8月15日签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：被告出售位于房屋一套给原告，房屋建筑面积87.59平方米，房屋售价646987元。被告应当于2016年5月31日前将该房屋交付给原告使用。如被告逾期交房不超过120日，按房价款万分之二的违约金支付给原告；被告逾期交房超过120日，按房价款万分之三的违约金支付给原告或原告有权解除合同，被告向原告退还全部已付款及支付1%的违约金。现原告依约已付清全部总购房款646987元，被告所出售给原告的房屋仍然未取得工程竣工验收备案，而无法将符合法律规定交房条件的房屋交给原告使用，从合同约定的交房期限至2017年5月31日被告已逾期365天。以上赔偿事宜，原告多次与被告协商无果。综上所述，为了维护原告的合法权益，依据《民事诉讼法》第119条之规定，特向贵院提起诉讼，请求法院判如所请。被告柳州市方东房地产开发有限公司辩称，虽然是由于第三人的原因造成的违约，但被告认可逾期交房的事实，也同意按照合同约定承担违约责任。原告为证明其主张，提供了以下证据：1、商品房买卖合同1份，原件，证明原被告签订《商品房买卖合同》后，合同约定被告向原告出售房屋，被告应当在2016年5月31日前，将具备有取得房屋建筑工程竣工验收备案证明的商品房交付给原告。如被告逾期交房的违约超过120日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自确定最后交付期限的2016年5月31日第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付购房款的万分之三的违约金承担违约责任。原被告双方签订本合同属于真实意思表示，系合法有效应受到法律保护。2、销售不动产统一发票1份，原件。3、中国农业银行贷款发放通知单1份。4、中国农业银行委托贷款业务凭证1份。证据2-4证明原告已向被告依约履行支付了总购房款。被告对于原告提交的上述证据的真实性及证明目的均予以认可。被告为证明其主张，提供了以下证据：1、柳州市区降水情况证明1份，原件，证明根据商品房买卖合同的约定，合同签订后到实际交房之日止若24小时连续降雨达到4小时或间断降雨累计6小时的算一天，交付期限可据实延期。原告对于该证据中被告主张的降雨天数部分予以认可，但原告认为根据相关律规定午间及夜间不是允许施工的时间段，降雨时间应将午间及夜间禁止施工的时间依法扣除。庭审中，被告对于原告陈述的扣减雨天天数予以认可。本院认为，双方当事人均认可的证据，本院予以确认。对于有异议的证据，本院将根据查明的事实在本院认为部分予以综合认定。综合全案证据，本院确认以下法律事实：原告与被告柳州市方东房地产开发有限公司于2015年8月15日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买位于房屋，建筑面积87.59平方米，购房总金额646987元。合同第八条中约定：“出卖人应当在2016年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第7种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。2.该商品房经综合验收合格。3.该商品房经分期综合验收合格。4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5.×。6.该商品房经建设、设计、施工、监理、勘察五方验收合格。7.取得房屋建筑工程竣工验收备案证明。（备注：2012年1月1日以后取得房屋建筑工程竣工验收备案证明方可交付使用。）但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的。2、非因出卖人原因的政府行为及市政配套设施安装延误；3、非因出卖人原因造成的一天（含一天）以上的停水或停电（24小时内连续停水或者停电四小时以上算一天）以及气象部门的气象记录有一天（含一天）以上的降雨（24小时内连续降雨四个小时或间断降雨累计六个小时算一天），则交付期限据实延期。”合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过120日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”庭审中，双方均认可按照原告陈述扣减的雨天来计算逾期天数。但双方当事人对于扣减雨天的起止时间意见不一致，原告主张可扣除的逾期天数的雨天是从合同签订日到2016年5月31日即合同约定的交房日期间的雨天，而被告主张可扣除的逾期天数的雨天是从合同签订日计算到2016年12月31日期间的雨天。根据原告的陈述和柳州市气候评价所出具的《柳州市区降水情况》，从2015年8月15日至2016年5月31日，柳州市区24小时中降水连续4小时或累计达到6小时的，共计57天。由于被告一直未能按合同的约定交房，2017年6月21日原告以被告逾期交房为由起诉至法院，要求：一、依法判令被告支付给原告逾期交房违约金70845元。（从2016年6月1日起计至被告取得《工程竣工验收备案表》时止，现暂计至2017年5月31日止。）二、依法判令本案的全部诉讼费用由被告承担。庭审中，原告明确计算逾期交房违约金的时间暂计至2017年5月31日止，之后的逾期交房违约金另诉。庭审中，原告明确计算逾期交房违约金的时间暂计至2017年5月31日止，之后的逾期交房违约金另诉。本院认为，双方就涉案房屋所签订的《商品房买卖合同》,系双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，也不损害社会公共利益，该合同合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。合同第八条中约定：“出卖人应当在2016年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第7种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：7.取得房屋建筑工程竣工验收备案证明。”。由于被告一直未能取得工程竣工验收备案证明，故一直未能交房，故被告逾期交房天数从2016年6月1日计算至2017年5月31日即365天。根据双方当事人商品房买卖合同约定的交房日期为2016年5月31日，故对于原告主张的可扣除逾期天数的雨天为从合同签订日到2016年5月31日期间的雨天，本院予以确认。被告逾期交房是事实，但根据合同第八条约定：“非因出卖人原因造成的一天（含一天）以上的停水或停电（24小时内连续停水或者停电四小时以上算一天）以及气象部门的气象记录有一天（含一天）以上的降雨（24小时内连续降雨四个小时或间断降雨累计六个小时算一天），则交付期限据实延期。”该条内容明确具体，原告在签订房屋买卖合同时对该条款并未提出异议，故应当视为被告可逾期交房的合法事由。根据原告的陈述及柳州市气候评价所出具的《柳州市区降水情况》，从2015年8月15日至2016年5月31日，柳州市区24小时中降水连续4小时或累计达到6小时的，共计57天。该7天符合双方合同约定的可逾期交房事由，应予以扣除，逾期交房天数为308天（365天-57天），故被告应支付原告的逾期交房违约金为59782元（646987元×3?×308天）。被告辩称计算可扣除雨天的天数应为从签订合同之日至2016年12月31日止的雨天，无法律依据，故对其辩解本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第五十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条之规定，判决如下：被告柳州市方东房地产开发有限公司向原告梁克强、唐燕支付逾期交房违约金59782元。上述应当履行的义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起三十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。案件受理费1571元（原告已预交），由原告梁克强、唐燕负担245元，由被告柳州市方东房地产开发有限公司负担1326元。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于柳州市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（收款单位：广西壮族自治区柳州市中级人民法院，账号：20×××09，开户银行：中国农业银行柳南支行潭中分理处）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 覃 军人民陪审员 黄柳明人民陪审员 杨 玲二〇一七年八月十一日书 记 员 朱柳萍附法律条文：《中华人民共和国民法通则》第五十五条【实质要件】民事法律行为应当具备下列条件：(一)行为人具有相应的民事行为能力；(二)意思表示真实；(三)不违反法律或者社会公共利益。第五十七条【法律效力】民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。《中华人民共和国合同法》第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条【合同的生效】依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 更多数据：