（2017）湘1103民初1669号
裁判日期: 2017-08-11
公开日期: 2017-11-10
案件名称
原告永州市曼谷峰景小区业主委员会与被告永州市怡馨园物业管理有限公司、第三人湖南省永州市新亿佳房地产开发有限责任公司物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
永州市冷水滩区人民法院
所属地区
永州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
永州市曼谷峰景小区业主委员会,永州市怡馨园物业管理有限公司,湖南省永州市新亿佳房地产开发有限责任公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第七十六条第一款
全文
湖南省永州市冷水滩区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘1103民初1669号原告永州市曼谷峰景小区业主委员会，住所地永州市冷水滩区育才路96号。负责人冯德旺，系该业主委员会主任。委托代理人唐智，湖南征雁律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告永州市怡馨园物业管理有限公司，住所地永州市冷水滩区湘永路与育才路交汇处111号。法定代表人孙湘玲，该公司执行董事兼总经理。委托代理人易靖，湖南博大律师事务所律师，代理权限为一般代理。委托代理人张斌，湖南博大律师事务所律师，代理权限为特别授权。第三人湖南省永州市新亿佳房地产开发有限责任公司，住所地湖南省永州市育才路99号。法定代表人胡春燕。委托代理人周斌，系该公司员工，代理权限为特别代理。原告永州市曼谷峰景小区业主委员会与被告永州市怡馨园物业管理有限公司、第三人湖南省永州市新亿佳房地产开发有限责任公司物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月12日立案后，依法适用简易程序。由审判员袁晖独任审理，于2017年6月22日在本院第三审判庭公开开庭进行了审理，代理书记员张婷玉担任法庭记录，原告永州市曼谷峰景小区业主委员会（下称曼谷峰景业委会）及其代理人，被告永州市怡馨园物业管理有限公司（以下简称怡馨园物业）委托代理人、第三人湖南省永州市新亿佳房地产开发有限责任公司（下称新亿佳公司）委托代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告曼谷峰景业委会诉称，被告与第三人签订的《物业管理合同》，第三人将曼谷峰景小区的物业管理承包给被告管理，2016年曼谷峰景小区成立业主委员会,2016年5月3日原告向永州市物业管理办公室申请备案，2016年10月16日原告经小区业主190户投票，其中177户同意续选聘物业公司，2016年12月26日原告公布选聘物业公司事宜以及通知竞聘物业服务并于2017年2月18日前做好交接工作，被告接到通知之后至今没有向原告办理交接手续，原告多次通知，被告置之不理，给原告小区管理造成了混乱，影响了小区的管理秩序，为了维护业主的合法权益。原告遂向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除被告与第三人签订的《物业管理合同》；2、依法判决被告移交曼谷峰景管理处的管理场地和管理资料；3、本案诉讼费用由被告承担；4、根据通知要求2017年2月28日物业公司离场，因此从三月份开始产生的物业费业主不再承担。被告怡馨园物业辩称：1、根据合同相对性原则，被告与第三人签订了物业服务协议，该合同主体为被告与第三人，因此原告无权以该合同为依据提起诉讼，原告诉讼主体不合格；2、原告曼谷风景小区业主委员会不能代表该小区占总人数过半业主的意思，违反了《物权法》第76条规定。综上，恳请法庭驳回原告诉讼请求。第三人新亿佳公司辩称：1、关于物业公司选聘必须公开、公正；2、湖南省永州市新亿佳房地产开发有限责任公司拥有曼谷风景小区将近一万五平方米的商业用地，占有曼谷风景小区总面积的将近三分之一，是曼谷风景小区最大的业主，依法享有参与物业公司选聘的权利。原告曼谷峰景业委会、被告怡馨园物业围绕诉讼请求依法提交了证据：原告提交的证据一2016年4月22日出具的报告、证据二备案通知书、证据三工作联系函、证据四投票结果、证据五2016年12月26日工作联系函与原件核对无异，证据来源合法，与本案相关联，证据间能够相互印证，本院予以确认并在卷佐证；被告提交的证据一前期《物业服务协议》与本案相关联，本院予以确认、证据二曼谷风景小区物业费欠费清单与本案无关，本院不予确认。第三人新亿佳公司未向本庭提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年10月31日，第三人新亿佳公司与被告怡馨园物业签订《前期物业服务合同》，由被告为“曼谷峰景”提供前期物业服务，且合同中第五条约定本合同期限至业主委员会成立后止。服务期限届满后，业主委员会未另签《物业服务合同》且双方无异议，本合同自动延期至新的《物业服务合同》签订之日止。2016年4月22日曼谷峰景小区业主委员会依法选举出业主委员会委员，并在永州市梅湾社区居民委员会备案，2016年5月3日经永州市物业管理办公室备案，原告曼谷峰景业委会依法成立。2016年9月26日，原告向梅湾社区居委会致函，将对物业满意度及是否续选聘被告怡馨园物业进行调查，梅湾社区居委要求其依法处理。原告于2016年10月13日对小区的住户进行相关调查，小区住宅计300户，190户参与投票，177户要求另行选聘物业公司。由此2016年12月27日向被告怡馨园物业致函要求于2017年2月28日前与原告做好相关交接，被告一直未移交相关资料，遂酿成纠纷。本院认为：原告曼谷峰景业委会于2015年3日依法成立，2016年9月26日依法告知梅湾社区居委会对小区内物业满意度及是否续选聘被告怡馨园物业进行调查。曼谷峰景小区住宅总建筑面积约30225平方米，占小区总面积的一半以上，小区住宅计300户。2016年10月13日小区内190户通过短信等方式参与是否续选聘被告怡馨园物业进行调查的投票，177户即过半数的业主要求另行选聘物业。根据《前期物业服务合同》第五条第二款的约定，原告曼谷峰景业委会已提出异议，2016年12月27日原告书面通知被告怡馨园物业将另行选聘物业公司，并要求被告在2017年2月28日前将相关资料交于原告，被告未在合理期限内向原告提出异议，由此该《前期物业服务合同》应当于2016年2月28日终止。对于原告要求解除被告与第三人签订的《物业管理合同》、要求被告移交曼谷峰景管理处的管理场地和管理资料、小区业主从2017年3月份开始不再向被告缴纳物业费的诉请，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《国务院物业管理条例》第十一条、第十二条、第二十六条、第三十八条、第三十九条之规定，判决如下：一、解除被告怡馨园物业与第三人新亿佳公司签订的《物业管理合同》；二、被告应于本判决生效之日起五日内移交曼谷峰景管理处的管理场地和管理资料；三、曼谷峰景小区业主不再向被告怡馨园物业缴纳2017年3月份的物业管理费。本案诉讼费200元，减半收取100元，由被告永州市怡馨园物业管理有限公司承担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提供副本，上诉于永州市中级人民法院。审 判 员 袁 晖二〇一七年八月十一日代理书记员 张婷玉 搜索“”