（2017）甘12民终382号
裁判日期: 2017-08-11
公开日期: 2017-08-30
案件名称
谢某与蒲某房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
甘肃省陇南市中级人民法院
所属地区
甘肃省陇南市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
谢某,蒲某
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
甘肃省陇南市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）甘12民终382号上诉人（原审原告）：谢某，女，汉族，1989年10月6日出生，中专文化程度，陕西省咸阳市人，现住宕昌县。委托诉讼代理人：杜某，男，汉族，1989年8月14日出生，初中文化程度，陕西省咸阳市人，现住宕昌县，系上诉人谢某丈夫。被上诉人（原审被告）：蒲某，男，汉族，1986年11月15日出生，本科文化程度，住宕昌县。上诉人谢某因与被上诉人蒲某房屋租赁合同纠纷一案，不服宕昌县人民法院1223民初13号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。谢某上诉请求：1.请求法院撤销一审判决；2.请求法院支持退还剩余房租5000元，2015年8月至2016年12月电费132元，损坏斗齿2400元，损坏衣物2000元，搬家费6000元，产生的车费及住宿费1000元；3.一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认为上诉人没有提供证据证明被上诉人给我造成了损失，故不予支持。民事判决书中明确写着，原告在开庭过程中向法院提供视频资料和照片，但法院要求将所有证据原件及房屋合同原件交于法院。二、上诉人与被上诉人2015年4月26日签订《房屋租赁合同》，合同第四条（1）中明确规定，如有漏水问题，甲方应接到通知24小时内进行维修处理。于2015年6月维修过两次，但一直处于漏水状态，存在安全隐患。被上诉人告知漏一段时间就锈住了，一直未能及时维修。导致斗齿损坏，多次与其协商一直未能解决。三、被上诉人无理取闹于2016年8月27日至9月15日、12月5日两次在未告知的情况下停电。《房屋租赁合同》第四条（1）中明确规定，保证乙方的水电正常使用，不受影响或干扰。但被上诉人在2016年8月27日已经影响了上诉人的工作和生活。根据合同第七条出现违约情况，违约方应向守约方支付违约金3000元。四、上诉人所洗衣服在院内晾晒，被上诉人其妻子从二楼向衣服上泼不明物质，造成衣服损坏，被上诉人予承认，告知与其无关，自然灾害。被上诉人妻子无理取闹向上诉人广告牌上泼不明物质，使上诉人被迫搬离，并将房屋出租第三方赚取房租。蒲某辩称，关于退还一部分房租费的诉求，一审法院计算合适我同意退还。上诉人提出的其他侵权损失与我无关，没有让我赔偿的理由。一审法院认定事实：当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供的证据：1.原告及其委托诉讼代理人身份证复印件一份，证明原告主体资格；2.原告提供的租房合同复印件两份，证明原告租房的事实；3.收条复印件一份，证明原告向被告付款的事实；被告提供的证据：1.被告身份证复印件一份，证明被告主体资格适格；2.房屋租房合同一份，证明租房的事实；3.照片5张，证明原告损害承租房屋的事实；对当事人无异议的证据，予以确认并在卷佐证。原告在开庭过程中虽向法庭提供播放了视频资料及照片，但原告庭审后未提交该证据，经催要后原告仍未提交，对于原告播放的视频资料及照片，不予确认。一审法院认为，原、被告2015年4月26日签订房屋租赁合同，合同约定了房租的金额、给付方式、租房期限以及合同双方的权利义务等具体内容，合同的签订是原、被告真实意思表示，原、被告签订的合同合法有效，应受到法律保护。原告以其承租的被告房屋持续漏水至今，被告未维修及被告2016年8月27日至2016年9月15日、2016年12月10日两次停止供电影响原告工作及生活要求解除合同，被告也同意解除合同，对原告解除合同的诉讼请求，予以支持。原告要求被告赔偿其剩余预交房租5000元，因双方签订的租房合同第六条第（四）款约定，除约定解除合同事项外，任何一方解除合同均需提前三个月通知对方，原告开庭过程中对通知被告解除合同的时间存在两种陈述，分别是2016年9月及2016年12月上旬，原告不能提供证明2016年9月通知被告的证据，被告认可2016年12月上旬的通知，故对原告通知被告解除合同的时间认定为2016年12月5日（原、被告均对通知解除合同的时间不能确认到具体为2016年12月上旬的具体日期，本院认为应认定为2016年12月5日为宜），原、被告解除合同的日期应为2017年3月5日，原告要求被告返还的剩余预交房租5000元，不予支持；但原告向被告多缴纳的2017年3月5日至2017年4月25日的房租1676.7元（12000元?365天′51天）应予返还。原告要求被告赔偿其2015年8月至2016年12月10日电损132元、因漏水损坏的斗齿2400元，损坏衣物2000元，搬家损失6000元，原告没有提供证据证明以上损失系被告所致，故不予支持。被告要求原告对其租房期间对被告房屋造成的损坏及院场污染进行处理，但被告未提起反诉，故不予支持。判决：一、解除原告谢某与被告蒲某签订的房屋租赁合同。二、由被告蒲某于本判决书生效后10日内返还原告多缴纳的2017年3月5日至2017年4月25日的房租1676.7元（12000元?365天′51天）。被告如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。上诉人谢某与被上诉人蒲某签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应予恪守。上诉人以其承租的房屋漏水为由要求提前解除合同，被上诉人亦同意解除，对谢某解除合同的诉讼请求，双方已形成合意，本院予以确认。2016年12月17日，谢某搬离出租房屋后，给蒲某交还钥匙，距第二年房屋租赁期限届满日2017年4月26日还有130天，上诉人谢某给蒲某交付了2016年4月26日至2017年4月26日止的房租12000元，谢某提前130天腾交出租房屋，再没有占有使用涉案房屋，因此在谢某交付的第二年房租中应扣除130天的房租费。被上诉人蒲某应退还上诉人谢某房租费4274元（12000元?365天?130天）。一审法院判决返还的房租费用计算方法和时间起点失当，应予纠正。至于上诉人要求被上诉人赔偿其电损、斗齿、衣物和搬家损失等请求，因上诉人没有提交证据证实以上损失系被上诉人侵权所致，故不予支持。综上所述，上诉人谢某的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持宕昌县人民法院（2017）甘1223民初13号民事判决第一项和第三项，即解除原告谢某与被告蒲某签订的房屋租赁合同、驳回原告的其他诉讼请求；二、撤销宕昌县人民法院（2017）甘1223民初13号民事判决第二项，即由被告蒲某于本判决书生效后10日内返还原告多缴纳的2017年3月5日至2017年4月25日的房租1676.7元（12000元?365天?51天）；三、由蒲某于本判决生效后10日内返还谢某所交的房租费4274元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费188元，由上诉人谢某负担。二审案件受理费188元，由被上诉人蒲某负担。本判决为终审判决。审判长 庞红霞审判员 贾丽萍审判员 牟虎生二〇一七年八月十一日书记员 石方明 来源：百度“”