（2017）川0132民初1414号
裁判日期: 2017-08-11
公开日期: 2017-09-27
案件名称
成都香居物业管理有限公司诉秦淑美物业服务合同纠纷一审判决书
法院
新津县人民法院
所属地区
新津县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
成都香居物业管理有限公司,秦淑美
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百零六条第一款，第一百零八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
四川省新津县人民法院民 事 判 决 书（2017）川0132民初1414号原告：成都香居物业管理有限公司法定代表人：钟建国委托诉讼代理人：唐君委托诉讼代理人：呼欢被告秦淑美委托诉讼代理人：杜桂勤原告成都香居物业管理有限公司（以下简称香居物业公司）诉被告秦淑美物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2017年7月18日和8月11日公开开庭进行了审理，原告香居物业公司的委托诉讼代理人唐君、呼欢，被告秦淑美的委托诉讼代理人杜桂勤到庭参加了第一次庭审；原告香居物业公司的委托诉讼代理人唐君，被告秦淑美的委托诉讼代理人杜桂勤到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。原告香居物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告支付原告截止2017年4月30日的物业服务费1433元，违约金500元，合计1933元。2、请求法院依法判令被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：被告为某某小区的业主，建筑面积为110.21平方米。原告于2015年2月1日进驻小区，原告与小区业委会于2016年8月29日签订了物业服务合同，约定由原告为该小区提供物业服务。物业服务费单价为每月每平方米1.3元。被告违约逾期缴纳物业费应按5元/天的标准向原告支付违约金。被告从2016年7月1日起就不再缴纳物业服务费，原告多次催收被告均置之不理。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告秦淑美辩称：被告没有交纳物业费是事实，但被告没有交纳物业费的原因是因为原告并不是通过业主委员会选出来的，被告认为这个物业服务合同无效；且原告于2015年4月才成立，所以原告收取的2015年2月至4月的物业服务费应当退还；原告提供的物业服务不达标，应当按照每月每平方米0.5元的标准计算物业服务费，多收部分应予以返还；原告拒不提供加盖其公司公章的收费发票，已构成先行违约。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述、原告提交的《物业服务合同》及其补充条款、某某小区业主委员会出具的证明和被告提交的收款收据等证据本院认定如下事实：被告秦淑美系某某小区小区的业主，建筑面积为110.21平方米。原告香居物业公司于2015年2月1日进驻某某小区，为该小区提供物业服务；原告与该小区业主委员会于2016年8月29日签订了《物业服务合同》，约定住宅用房的物业服务费单价为每月每平方米1.3元，合同第九条同时约定物业服务费按半年缴纳，若业主违约逾期缴纳物业服务费，则应按5元/天的标准向原告支付违约金；同日，原告与该小区业主委员会签订了《某某物业服务补充条款》一份，确认小区业主应结清从2015年2月1日起至2016年8月29日的物业服务费。被告秦淑美已缴纳了2015年2月至2016年6月的物业服务费，原告出具了加盖“某某物业服务收费专用章”的收款收据；因被告秦淑美自2016年7月1日起就未缴纳物业服务费，2017年6月6日，原告诉至本院，要求被告履行付款义务。另查明，原告香居物业公司成立于2015年4月16日。2016年10月27日和2017年5月18日，原告曾委托湖南欣晟律师事务所向被告秦淑美催收物业服务费，并要求秦淑美按每日千分之三的标准支付违约金，但秦淑美没有支付相关费用。本院认为，原告长期以来以“某某服务中心”的名义为被告所在的某某小区提供物业服务，被告也实际支付了2015年2月至2016年6月的物业服务费，被告虽辩称该物业服务合同无效，但该合同系小区业委会和原告签订的合同，依法应对全体业主有约束力，被告应当按照合同约定支付相关费用。被告辩称原告成立于2015年4月，故原告无权收取在其成立之前的物业服务费，并要求原告返还2015年2月到4月之间的物业服务费，但被告未提起反诉，且2015年2月时原告虽未成立，但经该小区业主委员会确认原告提供的物业服务从2015年2月1日开始，该确认不违反法律规定，也与被告从2015年2月开始缴纳物业服务费的事实能够相互映证，故对被告的该抗辩理由不予支持。被告提出原告提供的物业服务不达标，进而要求减少物业服务费，但未提交充分证据证实，不予支持。关于被告提出的原告拒不提供加盖公章收费票据、进而构成先行违约的问题，从原、被告双方在2015年2月至2016年6月物业服务费的缴纳收取情况来看，被告已认可原告出具的加盖“某某物业服务收费专用章”的收款收据作为双方结算物业服务费凭据并当庭作为证据提交，且被告未缴纳后续物业服务费，其无权要求原告在未收取物业服务费的情况下先行出具收款凭证，故原告的行为不构成先行违约。关于违约金的问题，在诉讼前原告曾委托其他律师事务所向被告发出律师函催款，该函中对违约金的计算方式进行了改变，但被告不认可律师函的内容，也未实际履行缴费义务，双方对变更违约金的计算方式并未达成合议，故违约金应按照合同约定即每日5元的标准计算，现原告自愿放弃部分违约金，仅主张500元违约金，不违反法律规定，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告秦淑美在本判决生效后五日内向原告成都香居物业管理有限公司支付物业费人民币1433元及违约金人民币500元。案件受理费25元（已减半），由被告秦淑美承担。被告应当承担的费用，原告已垫付，被告在履行上述给付金钱义务时一并支付给原告。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 邓万坤二〇一七年八月十一日书记员 李东梅 来源：