（2017）鄂28民终1347号
裁判日期: 2017-08-11
公开日期: 2017-12-06
案件名称
向远足、向远清确认合同有效纠纷二审民事判决书
法院
湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院
所属地区
湖北省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
向远足,向远清,张宏富
案由
确认合同有效纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂28民终1347号上诉人（原审被告）：向远足，女，1962年7月30日出生，土家族，住江苏省泰州市海陵开发区。委托诉讼代理人：邓美，湖北图盛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：向远清，男，1954年8月30日出生，土家族，住湖北省建始县。被上诉人（原审原告）：张宏富，男，1968年10月5日出生，汉族，住湖北省建始县。上诉人向远足因与被上诉人张宏富、向远清确认合同有效纠纷一案，不服湖北省建始县人民法院（2016）鄂2822民初1927号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月12日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人向远足及其委托诉讼代理人邓美到庭参加了诉讼，被上诉人张宏富、向远清经本院传票传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。向远足上诉请求：依法撤销建始县人民法院（2016）鄂2822民初1927号民事判决，依法改判张宏富与向远清于2007年8月8日签订的《房屋转让协议》无效。事实及理由：一、一审判决事实认定错误。一审法院认定向远足庭审时承认2008年就已知晓案涉房屋已经出卖的事实显属错误，向远足在庭审中并未承认。一审判决认定张宏富于2008年3月将户口迁入兴安坝村，因协议签订时间在2007年，表明张宏富并不是同村村民，一审对该事实认定不清。二、一审法院认定事实证据不足。向远足并未授权向远清卖房，张宏富也没有提交证据证明向远足已经知晓房屋被卖的事实，仅有张宏富、向远清的陈述没有其他证据证实，不能证实向远足在当时就已经知道房屋被卖的事实。三、一审判决适用法律错误。本案房屋的土地属于农村集体土地，应当适用《中华人民共和国土地管理法》的��关规定，一审法院适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》显属错误。案涉协议违反了《中华人民共和国土地管理法》关于农村集体土地转让的相关规定，应属无效。请求二审法院支持向远足的上诉请求。张宏富未进行答辩。向远清未进行答辩。张宏富向一审法院起诉请求：确认张宏富与向远足、向远清于2007年8月8日签订的《房屋转让协议》有效。一审法院认定事实：张宏富原系建始县长梁乡天生桥村二组村民，向远足与向远清系同胞兄妹关系，向远足原居住于建始县××××组，后长期居住于江苏省泰州市海陵区。2007年8月8日，向远清以向远足的名义，与张宏富签订《房屋转让协议》，内容如下：甲方（向远足）自愿将其所有的位于兴安坝村三组的三间平房及附属猪栏等转让给乙方（张宏富）��房屋基地四至界限为东至废弃水渠里坎为界，南至房屋滴水为界，西至公路坎为界，北至现行水沟南坎为界；另附旱田1.7亩一并转让给乙方，总价款52000.00元；甲方协助乙方办理土地使用证等入户手续。协议还就付款办法及因权属争议造成经济损失的承担等问题进行了约定。向远清在协议尾部甲方签名处签署“向远清代”，时任兴安坝村支部书记邓大森、主任向某作为见证人到场签字。协议签订后，向远清当即将名为向远足的《集体土地建设使用证》交给张宏富持有。次日，张宏富向向远清支付购房款52000.00元。此后，张宏富携家人迁至所购房屋内居住生活至今，并于2008年3月将户口从天生桥村迁至兴安坝村。期间，张宏富对所购房屋进行了部分整修，并曾多次找向远清要求协助办理房屋所涉土地使用证过户手续，但因向远足不愿配合未能办理。庭审时，向远足承认2008年回建始后知道案涉房屋“已经被卖了，以免扯皮，就没去找买房的人”。一审法院认为，根据双方的诉辩意见及理由，本案的争议焦点是，向远清是否有权处分案涉房屋，涉案《房屋转让协议》是否有效。对此，分析评判如下：首先，向远足、向远清系兄妹关系，向远足长期未在案涉房屋内居住，向远清持有涉案房屋集体土地建设使用证以向远足的名义与张宏富进行交易，合同签订后，向远清即交付了房屋及土地使用证，此后张宏富对案涉房屋长达近十年的占有使用期间向远足在明知的情况下未提出异议，上述事实表明，张宏富有理由相信向远清有权处分该房屋。其次，张宏富受让案涉房屋支付了合理对价，表明其受让该房屋时是善意的，不具有损害他人利益为自己牟取非法利益的主观故意。最后，根据《最高人民法院关于审理买卖合同��纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，向远清是否有权处分案涉房屋，并不影响其签订的《房屋转让协议》的效力，不能以无权处分为由认定案涉房屋买卖合同无效。同理，涉案房屋实际由谁出资修建等问题，也不影响本案合同效力的认定。综上，张宏富与向远清签订的《房屋转让协议》系双方当事人的真实意思表示，其内容不具有合同法第五十二条规定的无效情形，应为有效。向远足以未给向远清出具委托手续为由，否认涉案房屋转让协议的效力，缺乏事实和法律依据，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适���法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：张宏富与向远清于2007年8月8日签订的《房屋转让协议》有效。本案受理费80元，由张宏富负担。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。经二审审理查明，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”2007年8月8日向远清以向远足名义与张宏富签订《房屋转让协议》，将案涉房屋转让给张宏富。向远足上诉称其未授权向远清出售房屋、《房屋转让协议》应属无效。经审查，向远清系向远足胞兄，其在签订《房屋转让协议》后，就将案涉房屋的《集体土地建设用地使用证》交给了张宏富持有，同时亦有案涉房屋所在村集体的代表邓大森、向某在场见证并在协议上签字。协议签订后张宏富支付了52000元即携全家搬入案涉房屋内居住至今，期间向远足并未提出异议。前述情况足以让张宏富有理由相信向远清有权代理签订《房屋转让协议》。向远足上诉称直到2015年才知晓案涉房屋已转让给张宏富，但其在一审庭审中明确陈述2008年即知晓案涉房屋已被出售。且张宏富的委托诉讼代理人对案涉协议见证人向某的调查笔录以及一审法院对向远清的调查笔录显示，案涉房屋是在向远足与向远清协商一致的情况下才转让的。现向远足以其不知情为由主张协议无效的理由不能成立。综上所述，上诉人向远足的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人向远足负担。本判决为终审判决。审判长 王朝友审判员 吴 卫审判员 侯著韬二〇一七年八月十一日书记员 邓梦竹 来源：百度搜索“”