（2017）豫1327民初1083号

裁判日期: 2017-08-11

公开日期: 2017-11-03

案件名称

王新军、徐书香等与河南宏江房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

社旗县人民法院

所属地区

社旗县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

王新军,徐书香,河南宏江房地产开发有限责任公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

全文

河南省社旗县人民法院民 事 判 决 书（2017）豫1327民初1083号原告：王新军，男，汉族，1963年2月10日出生，身份证号412932196302101815，住河南省社旗县赊店镇红旗路**号。原告：徐书香，女，汉族，1963年3月3日出生，身份证号412928196303030102，住河南省社旗县赊店镇马神庙街*号附***号。二原告的委托诉讼代理人：郭懿，河南隆翔律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告:河南宏江房地产开发有限责任公司。住所地：河南省郑州市中原区棉纺西路*号。组织机构代码73388890-8。法定代表人：刘明阳，任该公司董事长。委托诉讼代理人：高显林，系该公司法律顾问。委托诉讼代理人：王潜，系该公司员工。原告王新军、徐书香与被告河南宏江房地产开发有限责任公司（以下简称宏江公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年6月1日受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王新军及二原告的委托诉讼代理人郭懿、被告宏江公司的委托诉讼代理人高显林和王潜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王新军、徐书香向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告逾期交房违约金2994.43元；2、判决被告向原告支付逾期办证违约金（违约金计算方法以已付购房款为本金，以中国人民银行同期定期存款利率的标准计息，自起诉之日起至被告提供全部办证所需手续之日止。）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告购买被告开发建设的宏江世博广场B9-1-502单元房产一套，总房价款280467元，已经全部支付。且被告收取了办理房屋产权登记所需要的契税、大修基金、交易费等全部费用。原告已按合同约定将应交款项全部支付给了被告，但被告未按照合同第八条、第十一条约定于2013年8月31日前将经验收合格的商品房交付给原告，至今未提供该商品房经验收合格的证明及《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》，也未按照合同第十五条约定在180个工作日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，致使无法办理房地产权属证书。原告向法庭提交证据如下：商品房买卖合同复印件一份证实原告购买房子，被告没有按时交房和按时办证的事实；购房款、大修基金等收据。证实原告已经交付了购房款等；收楼书一份。被告宏江公司辩称，一、本案原被告双方所签订《商品房买卖合同》第八条明确约定交房期限为2012年12月31日为双方的交房日，被告人为了认真有效履行本条款的约定，并再次通过南阳晚报刊登《交房通知》，告知原告按本合同约定办理入住事宜，原告迟迟不到被告方物业办理房屋入住手续的交接，这样逾期交房的过错行为显然是原告人。“交接行为”是双方的民事法律行为，缺少任何一方无法完成交接行为。二、结合本案合同第十一条约定，由于买受人（原告）原因未能按期交付的双方同意按以下方式处理：注：买受人（原告）未按约定日期来领取房屋交房通知书视同送达，根据本条规定过错仍是原告。为此本案以上简述和卷中材料有被告所交的证据，完全证明了逾期交房违约过错责任与被告无任何法律上的因果关系。当本案合同约定交房日及（约定通知日）到来之际，被告方坚守岗位随时期盼原告前来办理入住手续而原告不来办理入住事宜的特定事实，确避而不谈，现原告在一无事实根据二无法律依据的情况下无辜诉请支付逾期交房违约金，显然依法不能成立，为此敬请予以驳回为盼。三、本案《社旗县商品房买卖合同》是河南省工商行政管理局河南省建设厅监制，本合同文本是国家行政机关编制具有较高的权威性、法定性、统一性的示范文本。该合同第15条明确约定：关于产权登记的约定，出卖人应当在交付使用后180个工作日内将办理房屋产权登记资料报产权登记机关备案，买受人不能在规定期内取得房屋产权登记证书的特别约定，双方同意按下列第三项处理：经双方协商，和谐解决或买受人自行办理的出卖人配合提供办理所需手续，费用由买受人承担（本批次合同），为此，本条款依法没有约定逾期办证的违约金，而原告却曲解合同定义错误使用法律，而本案《商品房买卖合同》第15条第三项没有约定逾期办证承担违约金，为何原告无辜诉请被告承担逾期办证违约金呢？即此依然据实依法不能成立。四、本案不存在与银行发生存款行为之说，答辩人回答是否定的，违约违规违法而枉法确认！又为何参照中国人民贷款利率诉被告承担实体责任？原告所交购房款是用于购买房屋，该款投入房产建设的成品房屋，2013年原告已依法将该房屋收为己有，可原告随意性的置本案特定客观事实而不顾，参照中国人民银行存款利率计赔违约金，为此原告所诉既无事实根据又无法律依据，仍然依法不能成立。被告宏江公司向法庭提交证据如下：1、社旗县房产管理局证明复印件一份。证明被告已经向该局提供了规划许可证等手续。2、社旗县人民政府社政文【2009】125号复印件一份、建设用地规划许可证复印件一份、土地使用证复印件一份、建筑工程施工许可证复印件一份、商品房预售许可证复印件一份、社旗县建设工程人防许可证（副本）复印件一份。3、南阳市建筑工程竣工验收报告复印件。4、宏江地产营业执照副本复印件一份、组织机构代码证复印件一份。5、房产测绘技术报告复印件一份。6、社旗县建设工程竣工验收备案办公室2015年7月29日证明一份。证明依照国务院《建设工程质量管理条例》和建设部第78号令的，经审查，世博广场B地块9#楼工程备案文件齐全，同意备案。经庭审质证，被告对原告提供的证据无异议，原告对被告提供的证据有异议，认为被告的举证不能证明其无违规违约行为。双方当事人无异议的证据，本院对其证据效力予以认定，原告虽对被告举证提出异议，但未提出足以反驳的证据，本院对其证据效力予以认定。本院经审理查明，原被告双方签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的位于社旗县××店镇××广场小区××单元房××套，原告已经将全部房款共计280476元及大修基金等办证费用给付了被告。合同第八条约定被告应当在2013年8月31日将经验收合格的商品房交付给原告；合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任约定：逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之五的违约金；第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；合同第十五条约定被告应当在商品房交付使用后180个工作日内将办理房产证的资料交付房产登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意“经双方协商，和谐解决”。该合同附件四合同补充协议第三条关于交房相关事项约定：买受人必须按规定或通知时间及时办理交房手续，并在办理交房手续前缴清以下各项费用即契税、交易服务费、房屋测量费、产权登记费、工本费、大修基金等费用。被告开发的世博广场小区B区9号楼经建设单位、设计单位、监理单位、施工单位工程质量评定，工程质量等级为合格，同意竣工验收，交付使用。2013年11月10日原告从被告处接收房屋。因被告未将办理房产证的全部资料交付房产登记机关备案，导致原告无法办理房权证。本院认为，原、被告之间订立的商品房买卖合同成立且生效，为有效合同，双方应按合同的约定履行合同义务。关于逾期交房的违约问题，被告在合同约定的交房期限前，该房产已经竣工验收，房产本身的交付已不存在障碍。但被告未能提供合同约定的交房时应当提供的两个书面文件，属于对合同约定整个交付义务的部分违约，且被告未按合同约定的通知方式通知交房，故被告应当承担部分交房违约责任。根据最高人民法院有关民事政策，综合衡量合同履行程度、被告的违约程度等因素，可酌情由被告承担逾期交房的违约责任，逾期交付不超过90日的，由被告按照原告已交房价款日万分之一点五的标准给付原告逾期交房违约金；逾期交付超过90日的，由被告按照原告已交房价款日万分之二点五的标准给付原告逾期交房违约金。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条约定，被告宏江公司交房的违约时间从2013年9月1日开始计算至2013年11月9日共计70天，被告应按原告已付购房款280476元的日万分之一点五的比例支付违约金即280476×70天×万分之1.5/日=2945元。关于逾期办证违约金的问题，因逾期办证的因素较多，也较为复杂，故原告请求逾期办证违约金，可酌情由被告按总房价款按中国人民银行同期定期存款利率支付。同时，因双方在合同中约定解决方式为“经双方协商，和解解决”，故原告起诉之前应视为双方协商解决期间，原告起诉至法院之日视为双方协商不成，应从起诉之日即2017年6月1日支付逾期办证违约金至被告向房产管理机关提供全部办证所需手续之日止。因原被告双方未就房屋权属证书的取得进行特别约定，被告在售房时向原告收取了大修基金、交易费、登记费等相关办证费用，双方以自身行为达成合意，该项义务已转移至被告，被告应当为原告办理房屋产权证书。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：被告河南宏江房地产开发有限责任公司于判决生效后30日内向原告王新军、徐书香支付逾期交房违约金2945元。二、被告河南宏江房地产开发有限责任公司于判决生效后30日内向原告王新军、徐书香支付逾期办证违约金（违约金计算方法为以已付购房款280476元为本金，以中国人民银行规定的同期定期存款利率的标准计息，自2017年6月1日起计算至被告提供全部办证所需手续之日止），并同时为原告办理房地产权属证书。三、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由被告河南宏江房地产开发有限责任公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员　　李连升二〇一七年八月十一日书记员　　张　博 百度搜索“”