（2017）鲁16民初22号
裁判日期: 2017-08-11
公开日期: 2018-05-17
案件名称
王路彬与赵桂花案外人执行异议之诉一审民事判决书
法院
山东省滨州市中级人民法院
所属地区
山东省滨州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王路彬,赵桂花
案由
案外人执行异议之诉
法律依据
全文
山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁16民初22号原告：王路彬，男，1977年1月8日出生，汉族，居民，住滨州市滨城区。委托诉讼代理人：张帅，山东纵横家律师事务所律师。委托诉讼代理人：李雪梅，山东纵横家律师事务所实习律师。被告：赵桂花，女，1967年8月20日出生，汉族，居民，住滨州市滨城区。委托诉讼代理人：朱希民，滨州市法律援助中心律师。原告王路彬与被告赵桂花案外人执行异议之诉一案，本院于2017年2月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王路彬的诉讼代理人张帅、李雪梅、被告赵桂花的委托诉讼代理人朱希民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王路彬向本院提出诉讼请求：撤销滨州市中级人民法院（2016）鲁16执9号裁定书，立即终止对原告购买的位于滨州市滨北办事处富贵园小区1号楼1-2504号房产的执行；诉讼费由赵桂花负担。事实和理由：2017年1月9日，滨州市中级人民法院作出（2016）鲁6执异122号执行裁定书。2017年2月23日，原告收到该裁定书，不服该裁定提起诉讼。该裁定与事实不符，适用法律错误，程序不妥当，没有充分听取案外人的异议意见，没有安排听证，没有对案情进行充分调查论证。原告对法院诉前查封并不知情，错过了最初保护自己权益的救济途径。2012年12月6日，案外人于文强与滨州市安顺置业有限公司（以下简称安顺置业）签订《富贵园住房买卖合同》，由于文强购买涉案房产，并一次性支付购房款全款453759元。后于文强将涉案房产以45万元价格转让给原告，并由原告于2014年4月14日与安顺置业重新签订《商品房买卖合同》，原告所购买该房产用于居住，后该涉案房产办理了网签手续，交清全部房款的收据、该房的网签公示形成一个完整的证据链，证明原告是涉案房产的实际所有人，原告对争议房产享有准物权，只不过因为开发商安顺公司的违约行为没有如期办理房产过户登记，并不能否定原告对该房产的实际所有人的事实，且该房产早已被原告合法占有，2015年9月15日滨州市滨城区人民法院作出（2015）滨民诉前字第36号民事裁定，裁定查封涉案房产，该查封时间在原告购买涉案房产之后。因此，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定，涉案房产不应被强制执行。赵桂花辩称，被答辩人以与被执行人安顺置业已就富贵园小区的1-2504号房产签订了《商品房买卖合同》，一次性支付了全部购房款并进行了网签为由请求撤销滨州市中级人民法院（2016）鲁16执9号裁定，终止对该房产的执行的主张不能成立。理由如下：一、滨州市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条、第二百四十七条和《最高人民法院关于民事执行中拍卖、变卖财产的规定》作出属于被执行人安顺置业所有的位于滨城区滨北办事处梧桐四路富贵园小区1号楼1-2504号房产进行拍卖的裁定符合法律规定。1、《最高人民法院关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第二款关于未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属之规定，因安顺置业开发建设的富贵园小区没有竣工交付，富贵园小区的在建工程只能称之为建筑物，尚不能称之为具备入住条件的房屋。因此，包括把本案原告主张的1-2502号建筑物在内，其所有权归被执行人安顺置业所有。滨州市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条之规定对属于被执行人安顺置业所有的财产进行拍卖的行为具有法律依据。2、答辩人与被执行人民间借贷纠纷一案，已经滨州仲裁委员会依法裁决，答辩人在仲裁期间申请了财产保全，滨城区人民法院对属于被执行人所有的财产进行了查封。裁决生效后，被执行人安顺置业拒不履行生效的法律文书确定的义务。答辩人依法向滨州市中级人民法院申请执行后，被执行人安顺置业仍不按法院通知履行支付义务。滨州市中级人民法院在被执行人安顺置业逾期不履行的情况下，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十七条依法对查封的属于被执行人的财产作出拍卖裁定的行为符合法律规定。二、原告持有的《商品房买卖合同》无任何物权效力，达不到排除执行的证明标准。因此，其申请终止对属于被执行人安顺置业所有的1-2504号房产执行的主张无法律依据，应予以判决驳回。1、本案原告就被执行人安顺置业所有的1-2502号房产签订了《商品房买卖合同》，但不能证明双方存在真实的商品房买卖意思。另需要说明的是，原告主张购买的1-2502号与拍卖执行的1-2504号房产无任何关联。原告也无证据证明拍卖执行的1-2504号房产就是其签订合同的1-2502号房产。即使有差异，根据被执行人安顺置业副经理魏奎山在执行异议审查期间对其询问时，其明确表示小区部分房屋不但存在一房多卖的现象，也存在名为商品房买卖实为民间借贷的情况。原告持有的被执行人安顺置业开具的房款收据并非正式税务发票，不能反映房款缴纳的真实情况，原告需要提供向被执行人安顺置业付款的银行交易记录。如不能提供，可以证明原告虽持有商品房买卖合同，但双方的基础法律关系并非商品房买卖法律关系。2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条对案外人提出排除执行异议，其权利达到排除执行的条件作出了明确规定。第二十八条规定的条件是：（1）人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（2）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；（3）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（4）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定的条件是：（1）在人民法院查封之前已经签订了合法有效的书面买卖合同；（2）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（3）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。原告既不能提供充分证据证明商品房买卖合同的合法有效性，也不能提供证据证明其在滨城区人民院查封前已合法占有该不动产，更不能证明所购商品房系用于居住且名下无其他用于居住的房屋，因此原告作为案外人没有证据证明其所提异议达到满足排除执行权利实现的情况下，滨州市中级人民法院以（2016）鲁16执异122号裁定驳回其异议是合法有效的，原告终止执行的诉求没有法律依据，应予驳回。原告王路彬围绕其诉讼请求依法提交了六组证据，证据一:《执行裁定书》原件及复印件各1份，证明原告经过提起执行异议后，依据法定程序提起案外人执行异议之诉。证据二：《富贵园住房买卖合同》原件及复印件1份，收款收据原件及复印件1份，借条复印件1份，证人王某出据的证人证言原件及复印件1份，证人身份信息及委托书复印件1份。以上证据综合证明安顺置业在开发富贵园小区之初，原购房人于文强于2012年12月6日与安顺置业有限公司签订了房买卖合同，且已支付了合同项下的全部房款453759元；2012年12月25日，于文强向本案原告王路彬借款460000元，后于文强用所购房产抵顶债务，把依据上述合同购买的房产抵顶所借原告的债务，在原合同上更名为王路彬的名字，签订购房合同约定的购房房号1号楼为1-2502室，原房号后改为1-2504室，原告对涉案房产已支付了相应的对价。原告已付清全部房款。证据三：《商品房买卖合同》原件及复印件各1份。证明原告与安顺置业于2014年4月14日就涉案房产已经签订了合同编号为201404140340号《房屋买卖合同》，约定的交房期限为2014年10月31日。且已进行网签登记。证据四：房屋权登记信息查询证明原件及复印件各1份，证明原告名下没有房产。证据五：滨城区人民法院（2015）滨民诉前字第36号裁定书复印件一份，证明查封涉案房产的裁定作出的时间是在2015年9月15日。被告赵桂花质证称：对证据一真实性无异议，说明原告取得了提起案外人执行异议之诉的立案条件；对证据二真实性存有异议，该份合同多处涂改，房屋涉及到2502房的买卖，买卖合同显示于文强与安顺置业存在买卖合同关系还是民间借贷合同关系尚需原告提供证据证明。于文强给王路彬打的借条的真实性有异议，王路彬与于文强即使存在民间借贷合同关系，其借款金额不明确，利息金额是否符合国家规定的标准也不明确。该证据同时证明原告与于文强之间存在以房抵债的事实，其基础关系是民间借贷，而非商品房买卖；对证据三原告与安顺置业于2014年4月14日签订的商品房买卖合同，不能证明原告已经向安顺置业支付了合同约定的房屋价款，不能证明合同的真实性；对证据四即使证明王路彬名下没有房屋权属登记，但不等于其家庭成员没有房屋登记；对证据五真实性无异议，证明滨州市中级人民法院是根据滨城区人民法院采取的保全手续进行的执行。被告张桂花围绕其诉讼请求依法提交四组证据，证据一：滨州仲裁委员会（2015）滨仲裁字第122号裁决书，证明被告具有申请执行的法律文书已经生效，滨州市中级人民法院对该裁决书执行合法；证据二：滨城区人民法院（2015）滨民诉前字第36号民事裁定书，证明滨州中院执行的房产事前已经滨城区人民法院查封，该执行房产属于安顺置业所有；证据三：滨州市中级人民法院（2016）鲁16执异字122号执行裁定书，证明原告自认现有居住房屋，被执行人安顺置业证明富贵园小区尚未完全竣工，未实际交付，原告不存在实际占有的情形，部分房产存在名为商品房买卖实为民间借贷的情况，于文强与安顺置业签订的买卖合同不排除存在名为商品房买卖实为民间借贷的情况；证据四：滨州市中级人民法院（2016）鲁16执9号执行裁定书，证明滨州中院拍卖涉案房产合法。原告王路彬质证称：原告没有法律意义上的住房，原告买房是为了居住。被告强调富贵园小区存在名为买房实为民间借贷的情况缺乏事实依据，原告的涉案房产基于买卖合同关系产生的实体的权利。原告以调取证据确有困难为由申请法院就涉案房产的网签登记情况进行调查取证。原告的该项申请不符合法院启动依职权调取证据的条件，本院不予准许。对于原告提交第二组证据中，因委托书系复印件，复印件内容不清晰且未说明证据来源，证人王某未出庭作证亦未说明其未出庭作证的原因，故对证人书面证言和委某，借条系复印件且未说明证据来源，并提供证据予以印证本院不予采信，对双方仅对证据证明的内容提出异议，但未对证据本身真实性提出异议的证据，本院均予以确认并在卷佐证；并确认以下事实：赵桂花与安顺置业民间借贷纠纷一案，滨州仲裁委员会于2015年11月20日作出（2015）滨仲裁字第122号裁决书，裁决安顺置业偿还赵桂花1912457元，并自2014年4月5日起按照年息24%支付利息。赵桂花于2015年12月14日向本院申请执行，本院于2016年1月7日立案执行。该案仲裁期间，滨城区人民法院于2015年9月15日作出（2015）滨民诉前字第36号民事裁定书，裁定查封房产一宗，其中包括安顺置业公司位于滨城区滨北办事处梧桐四路富贵园小区1号楼单元房号为2504、2204、1104、1004、604、1605、605七套房产，查封期限为3年。本院于2016年8月15日作出（2016）鲁16执9号执行裁定书，裁定拍卖上述房产。王路彬以其与安顺置业签订商品房买卖合同，该合同已经预售并网签为由提出执行异议，本院于2017年1月9日驳回王路彬的异议。王路彬不服该异议裁定起诉至本院。2012年12月6日，于文强与安顺置业签订《富贵园住房买卖合同》，约定于文强购买1号楼25层2502户房屋，该房建筑面积142.06平方米，住房单价为每平米2200元，总价款为313720元；储藏室为1号楼05号室，建筑面积为39.95平方米，单价为每平方米2000元，总价款为83096元；地下车库建筑面积为19.98平方米，车位单价为每平米2850元，总价款为56943元。2012年12月11日，安顺置业为于文强出具收款收据今收到于文强富贵园1号楼25层2502号全款453759元。后，该合同买受人处涂改为王路彬，房屋建筑面积涂改为147.03平方米，储藏室面积涂改为27.41平方米、房屋建筑单价涂改为2133.71元，储藏室单价涂改为3031.59元。但是房屋、储藏室总价款未发生变动，房屋的房号未发生变动，该合同空白处同时对房屋和储藏室注明已网签。2014年4月14日，安顺置业与王路彬签订《商品房买卖合同》，约定王路彬购买富贵园住宅小区1幢1单元25层2504号房，房屋价款为313719.38元，附属物价格为83095.88元，总额396815.26元，房款已一次性付清。截止至2017年3月29日，王路彬名下无房屋权属登记信息。涉案房屋尚未交付使用。安顺置业职工魏奎山在执行异议阶段接受本院调查时称，小区部分房屋存在一房二卖和名为房屋买卖实为民间借贷的情况。本院认为，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议。符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封以前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付价款超过合同约定总价款的百分之五十。该规定是对消费者物权期待权的保护，保护对象为从房地产开发企业处购买商品房的买受人，保护内容为消费者购房居住的生存权。王路彬主张其与安顺置业之间签订了商品房买卖合同，支付了全部价款，进行了网签，符合该规定第二十九条不予执行的条件，本院不予支持，理由如下：首先，王路彬主张其买房居住，但是同时主张与开发商安顺置业签订买卖合同的前提是抵顶案外人于文强的46万元的债务，其支付全部价款的方式为以物抵债。根据该主张可以推断王路彬不是作为消费者购买开发商的房屋，以求取得房屋居住使用权，而是为实现其对于文强的债权。王路彬名下虽未登记房屋权属，但是并不代表其无房屋居住，从其执行异议到本案诉讼，其均以“滨州市滨城区望海花园17号楼2单元1801室”作为其居所，其主张现在居住的房屋为租赁的房屋，但未提交证据予以证实，对于其是否存在夫妻共同财产的房产，亦未提交证据予以证实。其次，王路彬主张其与于文强之间存在债权债务关系，其持有借条复印件但无打款的银行流水明细、收到条等证明款项实际交付的证据。王路彬主张其与于文强之间达成了以物抵债协议，其持有经过了更改的《富贵园住房买卖合同》、收款收据、其与安顺置业签订的《商品房买卖合同》，但是无于文强与王路彬签订的以物抵债协议，且收款收据载明购房款为453759元，与借条载明借款46万元、王路彬之后签署的《商品房买卖合同》载明已交付房款396815.26元均不相符。对于两份购房合同载明的房号不一致的问题，王路彬主张系因网签导致房号更改，但是在房号、价款均已更改的情形下，王路彬并未要求安顺置业为其重新出具新的收款收据，载明购房款的数额和所购房屋的具体指向，以明确双方的权利义务，安顺置业亦未收回于文强的收款收据及其与于文强签订的更改的合同，以避免发生纠纷。上述行为明显不符合日常生活经验。最后，王路彬如果证实确实以物抵债的方式支付了2504号房屋的房款，则其无法证明其取得消费者的物权期待权。况且，王路彬提交的现有证据也无法证实其以以物抵债的方式支付了2504号房屋的房款，故王路彬关于其购房行为符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的异议条件的主张不能成立，其请求停止执行涉案2504号房产的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下：驳回原告王路彬的诉讼请求。案件受理费8106元，由原告王路彬负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。审判长 孙兴春审判员 王 琳审判员 王爱君二〇一七年八月十一日书记员 王 婷 来源：