（2017）赣0203民初332号
裁判日期: 2017-08-11
公开日期: 2017-12-05
案件名称
景德镇市饮食服务有限公司与房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
景德镇市珠山区人民法院
所属地区
景德镇市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
景德镇市饮食服务有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第二百二十六条，第二百二十七条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
江西省景德镇市珠山区人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0203民初332号原告：景德镇市饮食服务有限公司，住所地景德镇市马鞍山路69号。法定代表人：程和平，系该公司总经理。委托诉讼代理人：黄青洲，江西京天律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚振宇，江西京天律师事务所律师。被告：石文通，男，1976年7月9日出生，汉族，户籍所在地浮梁县乐平矿务局仙槎煤矿林场区，住景德镇市。原告景德镇市饮食服务有限公司（以下简称饮食公司）诉被告石文通房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告饮食公司委托诉讼代理人黄青洲到庭参加诉讼，被告石文通到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告饮食公司诉称，原、被告于2016年8月15日签订《景德镇市商务局下属国有（集体）企业资产租赁合同》（以下简称合同）。合同约定，原告饮食公司将珠山中路迎宾楼二楼出租给被告石文通用于经营，租期自2016年8月15日起至2018年8月14日止，第一年每月租金4000元，每季度为一个交款期，第一个交款期先付租金后使用房屋，以后被告在前一个已交租金的季度届满前30日交付下一个季度的租金。被告石文通除了在签订合同前支付履约保证金12600元外，一直没有按合同约定支付房屋租金达7个月之久，其行为已构成根本违约。为维护原告的合法权益，特诉至法院，望依法判决：1、判令解除原告与被告于2016年8月15日签订的房屋租赁合同；2、判令被告石文通立即腾退所租房屋并交还给原告；3、判令被告支付所欠房租人民币28000元（计算至2017年3月），延期交付租金违约金46320元，解除合同违约金9600元，共计83920元；4、2017年3月后到被告交还房屋前应支付占用费用；5、没收保证金12600元；6、判令被告承担本案诉讼费。被告石文通辩称，被告于2016年8月16日到原告饮食公司商谈合同，原告饮食公司要求先交押金，并在空白上签字，待原告上报上级单位批准才能盖章生效，但被告一直没有收到双方签字盖章生效的合同，说明被告不同意签订合同，因此合同未生效；原告饮食公司由于三楼装修一直未移交给被告石文通租赁资产钥匙，被告也未收到过原告所租赁资产出具的书面凭证；原告饮食公司该房屋租赁原有一间店面作为经营出入大门，另一个二楼小门作为消防逃生通道，用小简易楼梯备用，如发生火灾时才能使用，现原告饮食公司把一楼所属租赁给第三人，被告所租赁的房屋租赁场所只留下一个60公分宽出口，根本无经营出入通道；原告饮食公司将房屋租赁给被告，却将该房屋场所门紧锁，不仅被告无法经营，连存放在房内的价值30多万元台球、麻将桌等设备无法搬出。综上被告认为，被告石文通对原告饮食公司因租赁纠纷不承担责任，请求法院驳回原告的所有不合理的诉请并赔偿被告的经济损失。庭审过程中，被告石文通就答辩中提出的要求原告退还保证金并赔偿损失，表示不提出反诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。原告提供证据1：房屋所有权一份，证明该房屋所有权为原告；证据2：景德镇市商务局下属国有（集体）企业资产租赁合同一份，证明原、被告就房屋租金及违约责任做出了明确的约定。被告提供证据1：2016年4月24日临时协议一份，证明被告将物品搬入房屋时是正当合法的；证据2：保证金收据一份，证明被告已交纳保证金12600元；证据3：照片一份，证明房屋已经上锁。本院组织当事人进行了质证，被告认为原告提交的证据2有异议，与被告之前签订的合同不符，开始给被告签字的合同中划线部分都是空白的，只有第一页“石文通”以及合同最后结尾的“石文通”是被告写的。本院认为被告在签订合同已了解租赁合同的期限、租金及租金增长方式等内容，且按合同约定支付了保证金，应当视为双方已经就这些主要条款达成一致，故被告提出的在合同空白上签字，且一直没有收到双方签字盖章生效的合同，以此反驳合同未生效的理由不能成立，故本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认，并予以采信。被告对原告提交的证据1的真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以采信。原告对被告提交的证据1的真实性、关联性有异议，但在原、被告双方质证中原告没有拿出相应的证据反驳，故本院不予支持原告的质证，对被告证据1予以确认。原告对被告提交的证据3的真实性、关联性有异议，认为不能证明锁门系原告所为，本院认为，被告提交的照片无法反映出该门上的锁系由原告所为，故本院对该证据不予确认。原告对被告提交的证据2的真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以采信。经审理查明事实如下：2016年4月21日，原、被告签订临时协议一份，约定饮食公司以每月200元的租金将迎宾楼二楼从4月1日至6月30日暂租给乙方存放物品。之后，被告将相关物品搬入迎宾楼二楼，并向原告交纳租金600元。2016年8月15日，原告饮食公司（甲方）与被告石文通（乙方）签订《景德镇市商务局下属国有（集体）企业资产租赁合同》，约定甲方将珠山中路迎宾楼二楼（租赁资产面积560平方米）出租给乙方经营使用，租期为2016年8月15日至2018年8月14日，共计两年，月租金4000元，从2017年8月15日开始月租金标准为4200元；甲方给予乙方一个月的时间作为装修期，装修期内不计收租金；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回租赁资产:1、不支付或者逾期支付租金及其他约定费用达60日的；乙方延期交付租金及其他费用的，每延期一日，按应付款项的百分之一支付违约金。乙方有不支付或者逾期支付租金及其他约定费用达60日的情形的，甲方有权没收履约保证金，同时乙方应按年租金的20%向甲方支付违约金。被告石文通向原告饮食公司支付保证金12600元。现原告因被告未支付租金，诉至法院。本院认为，一、合同问题。原、被告于2016年4月24日签订的临时租赁合同和2016年8月15日签订的合同均成立，且合法有效。2016年4月24日，双方在签订了临时租赁合同后，被告即将自己的物品搬入租赁物中，应当视为租赁物已实际交付。故被告称原告未交付租赁物的辩称，不能成立。被告将物品搬入租赁物后，于2016年8月15日与原告签订了租赁合同，应当视为已全面了解该租赁物的相关情况，且被告石文通未举证证明通道严重影响到经营，应当承担不利的法律后果，该项辩称不能成立。双方均同意解除双方于2016年8月15日签订的租赁合同，故原告请求人民法院解除原、被告于2016年8月5日签订的房屋租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。该合同解除后，被告石文通应当腾退租赁房屋，并将房屋交还给原告。二、租金及违约问题。原告按约定向被告提供经营场所，被告应当按约支付租金。租赁合同约定，原告给予被告一个月的时间作为装修期，装修期内不计收租金。因此，租金应当从2016年9月15日开始计算。故原告饮食公司要求被告石文通支付所欠房租28000元（计算至2017年3月14日止）的诉讼请求，本院认为应当为24000元（从2016年9月15日计算至2017年3月14日，6个月×4000元/月）为宜。原告要求参照房租计算被告支付2017年3月15日到被告交还房屋前的占用费用的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以支持，故被告石文通应当从2017年3月15日开始，以每月4000元向原告饮食公司支付房屋使用费用至实际交还房屋时止。被告未按约向原告支付租金，即构成违约，应承担相应的违约责任。租赁合同第十一条第二款约定，乙方延期交付租金及其他费用的，每延期一日，按应付款项的百分之一支付违约金。乙方有不支付或者逾期支付租金及其他约定费用达60日的情形的，甲方有权没收履约保证金，同时乙方应按年租金的20%向甲方支付违约金。该条款就一方延期支付租金的违约情况约定了二种违约金方式，即：“每延期一日，按应付款项的百分之一支付违约金”和“延期超过60日的，按年租金的20%支付违约金”。如按该约定计算违约金，将超过被告所欠的租金，即过分高于造成的损失，本院认为，本案宜按年租金的20%支付违约金较为合理，故原告要求被告支付租金违约金46320元的诉讼请求，本院不予支持，被告应当向原告支付违约金9600元（4000元/月×12个月×20%）。被告未按约支付租金，原告要求不予退还履约保证金的诉讼请求，本院予以支持。被告石文通就其辩解，未提供有力证据予以证实，应承担举证不利的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告景德镇市饮食服务公司与被告石文通于2016年8月15日签订的房屋租赁合同；二、被告石文通于本判决生效后五日内将租赁房屋交还给原告景德镇市饮食服务公司；三、被告石文通于本判决生效后五日内向原告景德镇市饮食服务公司交纳房租24000元；四、被告石文通于本判决生效后五日内向原告景德镇市饮食服务公司支付房屋占用费用（从2017年3月15日开始，以每月4000元向原告饮食公司支付房屋使用费用至实际交还房屋时止）；五、被告石文通于本判决生效后五日内向原告景德镇市饮食服务公司支付违约金9600元；六、原告景德镇市饮食服务公司不退还被告石文通交纳的履约保证金12600元；七、驳回原告景德镇市饮食服务公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务和其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息和迟延履行金。案件受理费2213元，由原告饮食公司承担1000元，由被告石文通承担1213元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。审 判 长 漆丽人民陪审员 易文人民陪审员 侯慧二〇一七年八月十一日书 记 员 江川 来自：