（2017）川1421民初2555号
裁判日期: 2017-08-11
公开日期: 2017-12-01
案件名称
李治国、杨敏等与四川众志房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
仁寿县人民法院
所属地区
仁寿县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李治国,杨敏,四川众志房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第六十一条，第六十二条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十三条第一款
全文
四川省仁寿县人民法院民 事 判 决 书（2017）川1421民初2555号原告：李治国，男，生于1977年8月18日，汉族，居民，住四川省仁寿县。原告杨敏，女，生于1976年9月24日，汉族，居民，四川省住仁寿县。二原告委托诉讼代理人：黄光林，仁寿县禄加法律服务所法律工作者。（特别授权）被告：四川众志房地产开发有限公司。住所地仁寿县文林镇平安大道***号（华兴苑）1B(栋)*单元*层*号。统一社会信用代码：91511421599955814P。法定代表人：彭建国，董事长。委托诉讼代理人：屈春，公司职工。（特别授权）委托诉讼代理人：李涛，四川乐嘉律师事务所眉山分所律师。（特别授权）原告李治国、杨敏与被告四川众志房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月7日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年8月2日及公开开庭进行了审理。原告李治国、杨敏的委托诉讼代理人黄光林，被告四川众志房地产开发有限公司的法定代表人彭建国的委托代理人屈春、李涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李治国、杨敏向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金20000.00元（自2015年2月5日起每日按购房总金额的万分之三暂计算至实际交房之日止，以后以实际交房时为准）；2.判令被告因厨房只有1.2米宽而影响原告的正常生活及正常使用，被告向原告赔偿损失50000元；3.判令被告按合同约定修建飘窗及空调外机格栅；4判令原告物业管理费从原告接收房屋时开始计算；5.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：二原告系夫妻关系，2013年6月12日以原告李治国的名义与被告签订了《商品房买卖合同》，约定二原告购买被告在仁寿县成赤高速路仁寿县仁寿大道二段189号开发建设的“中铁仁禾广场”项目的商品房10幢2单元13层3号房。二原告于2013年6月12日办理了一次性付清全部房款手续。按约定被告于2015年2月10日将房屋交付给二原告，但当日收房时发现被告所建房屋存在严重的与合同不符的情况，遂拒绝收房，被告虽口头告知原告整改，但一直未确定整改完成的期限，直至起诉日，被告仍未整改完毕。故被告未按双方合同约定将符合标准以及眉山市强制规范性文件的房屋交付给二原告，已构成严重违约。被告应根据双方签订的《商品房买卖合同》相关条款规定，按日以购房总金额万分之三的标准向二原告支付逾期交房违约金。为维护二原告的合法权益，诉请人民法院判如所请，支持二原告的诉讼请求。为支持自己的诉讼请求，原告向本院提供了以下几组证据：一、原、被告身份信息。拟证明原、被告主体资格；二、商品房买卖合同。拟证明房屋买卖关系及被告违反合同相关约定，不具备交房条件，造成原告逾期未收房屋；三、收据。拟证明原告付清了房款；四、买卖合同补充协议。拟证明被告对原告购买的房屋质量承担保证责任；五、（2016）川1421民初186号民事判决书；拟证明与原告同户型的权利人起诉得到法院支持；六、承诺书。拟证明被告未兑现承诺；七、通知书。拟证明原告于2015年2月25日向被告反映房屋不符合交房条件；八、关于拒绝收房待解决的部分业主意见。拟证明被告修建的房屋违背规划设计要求，存在严重质量及不符合合同约定和违反国家规定的情形。被告对原告提交的证据（一）无异议；对证据（二）、（三）、（四）、（五）、（六）、（七）的真实性、合法性、关联性均无异议，但对证明目的有异议，认为该证据不能证明被告有违约行为，也不能证明逾期交房是被告的行为造成的；对证据（八）的真实性有异议，部分业主的意见与相关部门出具的文书相矛盾。被告四川众志房地产开发有限公司辩称，1.公司不存在逾期交房，逾期交房是原告拒绝收房造成的，原告房屋的交付符合原、被告按照《商品房买卖合同》的约定；2.原告所称的厨房只有1.2米宽，不是本案所涉房屋厨房的位置，是按照交易习惯赠送的面积，而且造成该房屋部分只有1.2米宽是由于政策因素安装担架电梯，属不可抗力，原告要求赔偿50000.00元没有法律依据；3.案涉房屋有仁寿县城乡规划建设局规划验收合格证和竣工验收备案书，证明房屋经管理部门验收合格；4.原、被告之间签订了房屋改造协议，由原告委托被告对房屋进行改造，因此改造后窗户与实际设计不同；5.物业管理费与本案无关，不应在本案中处理。为支持自己的抗辩主张，被告向本院提交了以下几组证据：一、川建勘设科发（2015）571号文件。拟证明二原告提出的厨房只有1.2米宽并非被告侵占了面积，而是管理部门强制要求执行的结果；二、仁寿县城乡规划局建设工程规划验收合格证、四川省建设工程竣工验收备案书。拟证明被告修建的房屋经管理部门验收合格；三、房屋测绘实测报告。拟证明二原告诉称的厨房系被告赠送的面积，不包含在实际产权面积之内；四、房屋改造委托协议。拟证明二原告所说的飘窗是委托我方改造的；五、商品房买卖合同及补充协议各一份。拟证明被告方在2015年2月10日已经满足交房条件，系二原告自己未按时收房。原告对被告提交的证据（五）无异议，对其余证据的三性均有异议，不能达到被告的证明目的。根据当事人的陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：原告李治国、杨敏系夫妻关系，2013年6月12日，二原告与四川众志房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，约定二原告购买被告开发建设的位于仁寿大道延伸线的“中铁仁禾广场”项目的10幢2单元13层3号商品房，其中测绘建筑面积89.25平方米，套内建筑面积为72.48平方米，按照套内建筑计算单价为每平方米5409.34元，共计价款392069元整。该《合同》第七条对规划变更的约定为：“出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。出卖人确需变更建设工程规划许可证规定条件的，应当书面征得受影响的买受人同意，并取得规划行政主管部门的批准。因规划变更给买受人的权益造成损失的，出卖人应当给予相应的补偿。”第八条对设计变更的约定：“（一）经规划行政主管部门批准的规划变更、设计单位同意的建筑工程施工设计文件的下列设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人。”合同还约定，在2015年2月10日前向买受人交付商品房。交房条件为：商品房已取得规划验收合格证，有资质的房产测绘机构出具的该商品房的面积实测报告，《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《合同》约定了逾期交房责任，逾期90日内,出卖人按日计算支付已交付房价款万分之三的违约金,逾期超过90后……买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,出卖人按日向买受人支付全部已付款万分之五的违约金,并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。同日，原、被告双方还签订了《商品房买卖合同补充协议》及《房屋改造委托协议》，《补充协议》第二条约定为：“1.甲方（原告）委托乙方（被告）按照本协议附图对上述单位进行孔洞封板改造，甲方知悉若按本协议附图进行改造需要对房屋进行局部变动，并同意乙方在改造时对房屋进行相应的变动；2.甲方同意按本协议附图进行交付和验收，乙方应保证施工安全，甲方保证不干扰乙方的正常施工；3.因房屋孔洞封板改造造成改造后房屋使用面积与竣工查丈面积出现差异，乙方无需为此承担责任。”之后，二原告全款付清了房款。2015年2月10日,被告通知原告交付房屋,原告以被告所建房屋存在严重的与合同不符的情况，遂拒绝收房。另查明，2012年11月14日四川省住房和城乡建设厅《关于执行新版〈住宅设计规范〉中可容纳担架的电梯条款规定的通知》第四条规定：“在2012年8月1日及之后签订建设工程设计合同的住宅建筑项目，必须执行本规定；在2012年8月1日之前签订建设工程设计合同的住宅建筑项目，鼓励执行本规定……。”在10号楼修建时，按规划要求需修建担架电梯，经本院现场测量，增加的担架电梯占用二原告购买的户型面积为1.25平方米。本案在审理过程中，经本院向原告释明，原告明确表示不主张解除合同，要求继续履行合同。本院认为，该案争议的焦点为：1.被告是否应当支付逾期交房违约金。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。原告李治国、杨敏与被告四川众志房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》是当事人的真实意思表示，合法有效，对此本院予以确认。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十条交付条件：“（一）出卖人应当在2015年2月10日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合1.该商品房已取得规划验收合格证；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房的面积实测报告。”被告公司在向原告交付房屋前已取得商品房规划验收合格证和商品房的面积实测报告，并且被告公司于2015年2月10日按照合同约定的时间通知原告收房，原告也到了现场，因认为房屋质量有问题而拒绝收房。因此，被告已实际履行交房义务，未构成违约。故原告要求被告支付逾期交房的违约金理由不成立，本院不予支持。2.厨房因安装担架电梯是否严重影响原告的正常使用问题。经本院实地测量因为安装担架电梯导致原告的该房屋部分宽度只有1.26米，长度2.5米，致使原告厨房使用功能受限，无法正常使用。其减少面积为2.5米×0.5米计1.25平方米，为此，被告应按购房单价每平方米5409.34元补偿原告减少面积的价款6761.67元。同时被告应对厨房的供排水、燃道设施及电路进行整改，以保障厨房的正常使用。3.原告要求按合同约定修建飘窗及空调外机格栅能否得到支持。原、被告双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第三条对主合同第八条的补充约定：“1.在不影响买受人所购商品房质量或使用功能的前提下，经规划部门批准或设计单位同意，出卖人对原规划设计方案做出局部的调整，可不通知买受人……”虽然被告未修建飘窗，但其未影响原告住房的功能性使用，故对原告要求修建飘窗的请求不予支持；对房屋没有修建空调外机格栅，因房屋系高层建筑，未修建空调外机格栅会对安装空调造成安全隐患，故应予以整改修建。4.要求判令被告从原告实际收房时开始计算物业管理费，因不属本案审理范畴，对此请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条第一款第（一）项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款的规定，判决如下：一、被告四川众志房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告李治国、杨敏因房屋面积减少的补偿款6761.67元;二、被告四川众志房地产开发有限公司于本判决生效后十日内对原告李治国、杨敏购买的“中铁仁禾广场”项目10幢2单元13层3号商品房的厨房供排水、燃道设施及电路进行整改;三、被告四川众志房地产开发有限公司于本判决生效后十日内修建安装原告李治国、杨敏购买的“中铁仁禾广场”项目10幢2单13层3号号商品房的空调外机格栅。四、驳回原告李治国、杨敏的其他诉讼请求。案件受理费775.00元，由被告四川众志房地产开发有限公司负担。如果被告未按照判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。审判员 余 剑二〇一七年八月十一日书记员 喻珈彤 关注公众号“”