（2017）川1725民初685号
裁判日期: 2017-08-11
公开日期: 2017-11-22
案件名称
陈晓华与刘术安、罗松房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
渠县人民法院
所属地区
渠县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈晓华,刘术安,罗松
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
四川省渠县人民法院民 事 判 决 书（2017）川1725民初685号原告：陈晓华，男，生于1971年5月4日，汉族，四川省渠县人。委托诉讼代理人：张家良，四川绥定律师事务所律师。被告：刘术安，男，生于1970年4月16日，汉族，四川省渠县人。委托诉讼代理人（特别授权）：孙芳，渠县渠江镇法律服务所法律工作者。第三人：罗松，男，生于1994年1月3日，汉族，四川省渠县人。委托诉讼代理人（特别授权）：何大清，文崇镇庙坝社区居民委员会主任。原告陈晓华诉被告刘术安、第三人罗松房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，分别于2017年4月12日、2017年7月11日公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告陈晓华及其代理人张家良，被告代理人孙芳，第三人罗松及其代理人何大清到庭参加了诉讼，被告刘术安经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。第二次庭审，原告陈晓华及其代理人张家良，被告代理人孙芳到庭参加了诉讼，被告刘术安及第三人罗松经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈晓华向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除原、被告于2016年7月13日签订的房屋买卖合同（庭审中变更为依法确认原、被告所签订的房屋买卖合同无效）；2、依法判决被告返还原告购房款及水电气初装费人民币74200元；3、依法判决被告赔偿原告装饰装潢材料费、误工费人民币200000元；4、被告承担本案案件受理费。事实和理由：原、被告于2016年7月13日签订的房屋买卖合同，约定由被告将其开发修建的位于文崇镇庙坝村一组的房屋一套（2幢4楼4号面积118平方米）出售给原告，价款70000元人民币。合同签订当日即通过其妻向被告指定的收款人付款74200元（含水电气初装费），被告当日将原告带至合同约定的标的物处交接，被告称房屋钥匙不在了，反正要重新换门，要不要钥匙都不所谓，原告便未深究。原告履约后随即为装潢所购房屋签订装潢合同，选购装潢材料，购买生活所需的灶具、抽油烟机、燃气热水器等，支付了承包人工程款9万元，当该房屋的装潢进行了大部分工程量时，第三人到现场说该房屋是第三人从他人手中购买，并出示了第三人与他人于2014年2月27日签订的购房合同，并要求不准工人继续装潢，并将房屋防盗门钥匙收走，原告不得不停止施工，现第三人已将该房屋占有，原告多次与第三人及被告交涉，均无效果，故依法提起诉讼。被告刘术安辩称，1、自已不是本案的适格被告，原告应以排除妨害起诉第三人罗松，第三人购房时，该争议房屋还没修建，该纠纷是由罗松造成的；2、原告主张的房屋装修款偏高，应以相关部门的鉴定评估为准；3、原告的损失应由第三人及案外人温兵承担主要责任，原告自己也应承担一定责任，误工费不应支持。第三人述称，自己是2014年购买的该房屋，被告于2016年将该房屋再次卖给原告，过错在被告，应由被告承担相应责任，自己不应承担任何责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。经审查证据，本院认定以下案件事实：原告陈晓华与被告刘术安于2016年7月13日签订《房屋买卖合同》，约定：由被告刘术安将其开发修建的坐落于文崇镇庙坝村一组郭光辉旧房处2幢4楼4号（楼层不含门市）住房一套出售给原告，面积188平方米，价款70000元人民币，此套房由刘术安卖出，与其他股东无关。合同签订当日原告即通过其妻陈菊向被告指定的收款人陈利娟汇款74200元（含水电初装费），被告当日将原告带至合同约定的标的物处交接，但被告以房屋钥匙不在了为由未交付房屋钥匙，原告亦未提出异议。原告履约后随即开始装潢所购房屋。2016年11月，第三人罗松到装潢现场提出原告所购房屋是自己从案外人温兵手中购买，并出示了第三人罗松与案外人温兵于2014年2月27日签订的《集资建房协议》，并不准原告继续装潢，并将房屋防盗门钥匙收走，原告遂停止施工，现该房屋由第三人罗松占有。本案审理过程中，被告刘术安申请对原告陈晓华所购买房屋的装修装潢费用予以评估，但被告拒不预交评估费。后本院委托了四川诺力达资产评估房地产土地估价有限公司对原告陈晓华所购买房屋的装饰装潢的市场价值进行了评估，并由原告陈晓华预交了5000元评估费。四川诺力达资产评估房地产土地估价有限公司于2017年6月14日出具的资产评估报告书（川诺力达评字[2017]第0090号）得出评估结论，原告陈晓华所购买房屋的装饰装潢的市场价值为84653元。原、被告双方对该评估结论均无异议。另查明，涉案房产项目系被告刘术安与案外人温兵、黎家学、赵家勇合伙出资开发，其占用的土地是由案外人温兵与文崇镇庙坝村第一村民小组于2013年10月31日通过签订《土地补偿协议》取得，但未依法办理建设用地出让手续及建设工程规划许可手续，亦未依法缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费及其他费用。本院认为，本案的争议焦点为：一、原、被告所签《房屋买卖合同》的效力问题；二、本案如何处理及责任划分问题。一、关于《房屋买卖合同》的效力问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，被告刘术安及案外人温兵等不具有房地产开发资质，违法占用农村集体土地开发房地产并对外出售牟利，其行为违反了《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》等法律的强制性规定，扰乱了正常的建设秩序，严重损害了社会公共利益。故本案原、被告所签订的《房屋买卖合同》应依法认定为无效合同。二、本案如何处理及责任划分问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”由于原、被告签订的《房屋买卖合同》自始无效，被告刘术安应当依法返还原告陈晓华已支付的购房款及水电初装费74200元，并赔偿损失。关于损失的确定。因原、被告对四川诺力达资产评估房地产土地估价有限公司出具的资产评估报告书（川诺力达评字[2017]第0090号）均无异议，故本院确认原告所受的装饰装潢损失为84653元。至于原告主张的误工费，因原告未提供确切的证据予以证明，故本院不予支持。关于损失的分担。被告刘术安违法占用农村集体土地开发房产是造成双方《房屋买卖合同》无效的主要原因，故应当承担主要责任；原告陈晓华作为具有完全民事行为能力的民事主体，应当预见以较低价格购买违法开发的商品房所存在的风险和隐患，在不了解涉案房屋的真实状况下盲目进行装修，应当承担次要责任。综合双方的过错大小，本院确定由被告刘术安承担90%的责任，原告陈晓华自行承担10%的责任。第三人罗松及案外人温兵与原告并无合同关系，在本案中不应当承担缔约过失责任，故本院对被告刘术安抗辩应当由第三人罗松以及案外人温兵承担赔偿责任的意见不予采纳。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告陈晓华与被告刘术安于2016年7月13日签订的《房屋买卖合同》无效；二、被告刘术安于本判决生效后十日内返还原告陈晓华购房款及水电初装费74200元，并赔偿原告房屋装饰装潢损失76187元（84653×90%）；三、驳回原告陈晓华的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5413元，评估费5000元，由原告陈晓华负担2944元，被告刘术安负担7469元（前述款项已由原告垫付，被告在履行时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。审判长 邓 荣审判员 李仕勇审判员 刘羽丰二〇一七年八月十一日书记员 鲁小飞 微信公众号“”