（2017）冀0684民初1973号
裁判日期: 2017-08-11
公开日期: 2017-09-15
案件名称
李海龙与朱越房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
高碑店市人民法院
所属地区
高碑店市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李海龙,朱越
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第三十七条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条
全文
河北省高碑店市人民法院民 事 判 决 书(2017)冀0684民初1973号原告：李海龙，男，1983年8月3日出生，汉族，住河北省高碑店市。委托诉讼代理人：柴克云，河北客永常律师事务所律师。被告：朱越，男，1992年2月23日出生，汉族，住河北省保定市雄县。委托诉讼代理人：胡英伟，河北诚创律师事务所律师。原告李海龙与被告朱越房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人、被告的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告继续履行合同（不动产价值750000元）并于房屋产权证下来后立即为原告办理房产过户手续；2、判令被告向原告支付违约金150000元；3、判决被告支付原告为其垫付的改票费20000元、中介费10000元、律师费5000元，共计35000元。4、诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年12月25日原告通过保定旭家房地产经纪有限公司，与被告朱越签订《房屋买卖合同书》，并向保定旭家房产经纪有限公司交纳了10000元中介费。根据该合同甲方将其拥有的位于白沟镇香邑澜山小区G6-1-804室住房出售给乙方。该房建筑面积118.47平方米，总价为75万元。被告承诺由其负责办理改票事宜，且因改票所发生的费用亦由其承担。合同签订同日原告向被告支付定金20000元。在改票过程中中介说需要20000元费用，让我方先替被告垫付，在之后的房款中扣除。2017年1月8日我向保定旭家房地产经纪有限公司交了20000元改票费。后中介和我多次催促被告一并去售楼处改票，被告均以不在家为由拒绝。根据房屋买卖合同书第七条第三款甲方应按成交总价20%向乙方支付违约金且承担此交易中双方的全部交易税费。2017年3月30日保定旭家房地产经纪有限公司张海娜出具证明一份，证明卖方朱越因房价上涨未按时履行合同，卖方朱越已经违约。应当由被告承担我的中介费、律师费，并依法返还我为他垫付的改票费20000元。我的律师接受委托后多次找被告协商仍未果，请至法院望判如所请。被告朱越辩称，1、原、被告签订的合同违反法律的禁止性规定，该合同不能实际履行、继续履行。2、双方签订的合同为无效合同，现该涉案房屋尚未取得商品房预售许可证，被告也只是在开发商手中得到了被告出具的票据，该票据尚不具备合同的基本属性，合同无效不会产生违约责任。3、退一步讲，即使法院认定双方签订的合同有效，则合同中部分条款违反法律禁止性规定，也属于无效条款。正是无效条款导致合同无法继续履行，也是不可归责于双方当事人的事由，因此也无法产生违约责任。4、原告的诉请无法实现，其诉请为即期利益的取得，原告尚未取得该房产，该房产亦有可能与开发商无法继续履行，也有灭失等可能性。本院经审理认定事实如下：2016年12月25日，原告李海龙与被告朱越、中介保定旭家房地产经纪有限公司签订《房屋买卖合同书》，约定由被告朱越将其所拥有的位于白沟镇香邑澜山小区G6-1-804室住房出售给原告李海龙，房屋建筑面积为118.47平方米，成交总价为75万元。双方约定合同签订之日原告向被告支付定金20000元作为购房担保，完成房屋产权过户申请手续签字后，定金抵作购房款；双方于合同签订后五日内共同携带相关资料向房屋售楼处申请办理房屋改票更名手续，原告于办理该房屋改票更名手续当日给付被告首付款300000元，剩余房款200000元申请贷款，如贷款数额不足以支付房款余额或贷款未获批准则双方约定其他付款方式。房屋产权改票更名手续所发生的税费由被告承担。被告承诺：1、该房地产一切情况介绍属实，符合国家及本市关于房屋上市的有关规定及政策，否则承担全部责任；2、被告承诺对该房地产享有完全的处分权，不存在权利瑕疵和负担等。中介服务费按房屋成交总价的2%收取，由原、被告双方各承担50%，应于交付首付款时一次性付清，如原、被告双方未能交易成功的中介费不予减免，双方自愿解除合同的，双方各承担50%，若双方因违背诚信原则导致未能交易成功的，由违约方或过错方承担全部中介费。合同另对违约责任、产权过户、等进行了约定。另查明，涉案房屋在建，尚未取得房屋所有权证书，截止法庭辩论终结前仍未取得房屋预售许可证书。合同签订后的付款情况如下：1、2016年12月25日原告依约支付被告购房定金20000元，双方当事人对此事实均无异议。2、2016年12月25日原告向保定旭家房地产经纪有限公司交付中介费10000元，被告对证据的真实性、合法性、关联性均不认可，并对原告要求返还的主体持有异议。3、2017年1月8日原告向保定旭家房地产经纪有限公司支付改票费20000元，被告对证据的真实性、合法性、关联性均不认可，并对原告要求返还的主体持有异议。本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，且本案争议房屋在建，截止法庭辩论终结前并未依法取得房屋预售许可证书，双方当事人签订的房屋买卖合同违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效合同。合同确认无效，合同条款自始对双方当事人不具有约束力，因该合同取得的财产应当予以返还。综上，对原告的诉讼请求分别认定如下：1、原告向被告支付的购房定金20000元，被告对此无异议，现合同确认无效应予返还。2、更名费20000元，更名手续并未办理，且原告将此费用直接支付中介公司被告并未收取，故原告要求被告返还无事实及法律依据，本院不予支持。3、中介费10000元，该费用系原告与中介公司之间居间合同的履行产生的服务费，由中介公司直接收取，现原告要求被告返还无事实及法律依据，本院不予支持。4、律师费5000元，原告提交证据为收款收据，不符合法定证据形式且被告对真实性持有异议，原告主张由被告支付亦无法律规定，本院不予支持。5、违约金，合同确认无效，合同条款对双方当事人依法不具有约束力，原告要求被告按合同约定支付违约金的主张亦不能成立。综上，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条的规定，判决如下：一、原、被告双方于2016年12月25日签订的《房屋买卖合同书》无效。二、被告朱越于本判决生效后十日内返还原告李海龙购房款定金20000元。三、驳回原告李海龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6575元（已减半收取），由原告负担6425元、被告负担150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。审判员 程革江二〇一七年八月十一日书记员 裴满杰 来源：百度搜索“”