（2016）鲁0921民初3563号
裁判日期: 2017-08-11
公开日期: 2017-09-24
案件名称
董某与杨某、张某排除妨害纠纷一审民事判决书
法院
宁阳县人民法院
所属地区
宁阳县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
董某,杨某,张某
案由
排除妨害纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
山东省宁阳县人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0921民初3563号原告：董某，女，1966年10月9日出生，汉族，住宁阳县。委托诉讼代理人：王业怀，山东创纪律师事务所律师。被告：杨某，女，1956年1月6日出生，汉族，城镇居民，住宁阳县。被告：张某，男，1954年7月3日出生，汉族，住宁阳县。两被告委托诉讼代理人：马长虹，宁阳民兴法律服务所法律工作者。两被告委托诉讼代理人：王秀民，宁阳民兴法律服务所法律工作者。原告董某与被告杨某、张某排除妨害纠纷一案，本院于2016年11月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告董某及其委托诉讼代理人王业怀、两被告的委托诉讼代理人马长虹、王秀民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告董某向本院提出诉讼请求：1.要求两被告立即腾出租住的原告的房屋，排除妨害；2.支付拖欠的租金20400元（截止于2016年11月份）。事实与理由：2014年1月16日，两被告租用了原告的房屋，双方签订了合同，合同约定租住期至2014年2月16日，租金每月600元。但到期后未搬，同年4月7日书面承诺到同年4月17日搬出，时至今日被告仍未搬出。现起诉要求两被告立即腾出租住的房屋，支付至搬出之日止的租金。被告杨某、张某辩称，原告的诉称不能成立，法院应查清事实后依法驳回原告的诉求。原告和被告杨某是很要好的朋友关系，原告曾借给过被告杨某现金，但不是收条上的28万元。被告杨某也欠其他人钱，当初原告和被告杨某说：“咱造个假手续就说把房子卖给我了，你租的我的房子，否则你年也过不肃静，找黑道人到你家，难到你忘记了吗？”在这种情况下原告和被告杨某共同欺骗让被告张某在协议上签的字，实际当初造的现金收条、协议都是假的，被告杨某己还清原告钱，应视为无效协议。被告杨某所借原告现金，被告己于2014年4月份至7月2日分五次归还原告本息36万元的现金，有原告和被告微信足能证实，原告应当把协议书和收条归还给被告杨某。综上，原告起诉中所用证据属无效证据，其诉称不能成立，被告杨某己还清所借原告本息，法院应依法驳回原告的诉求。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：两被告系夫妻关系。2014年1月16日，原告董某为甲方，被告杨某、张某为乙方，双方签订制式填充协议书一份，内容为：“经甲乙双方充分协商，本着自愿公平诚实信用有偿的原则，就房屋买卖签订协议如下：一、乙方现有楼房一套，位置在宁阳县棉麻公司（以下简称棉麻公司）院内1单元502室2号卖给甲方；二、楼房价格贰拾捌万元，包含储藏室；三、甲方支付乙方现金之日，乙方将房屋交给甲方，并将房屋的所有钥匙和相关手续交付给甲方，由乙方给甲方出据收据；四、乙方交付甲方房屋时，乙方必须结清水、电费；五、乙方交付给甲方的房屋没有抵押，担保事宜，如果出现抵押、担保事宜，给甲方造成损失，乙方承担甲方的赔偿损失；六、上述协议望甲乙双方认真遵守履行，任何一方不得反悔，如果一方违反该协议约定，给对方造成损失，要承担赔偿责任；七、本协议一式三份，甲乙双方各执一份，宁阳棉麻公司一份；八、本协议经甲乙双方签字后生效。”原告董某在甲方处签名、捺印，被告杨某、张某在乙方处签名、捺印。协议书签订后，被告杨某、张某为原告出具收据一份，内容为：“今收到董某房款贰拾捌万元整（280000.00）杨某、张某2014.1.16”。后两被告将购买涉案房屋的原始收据两份交付给原告，2000年8月12日的收据记载：张某交住房保证金（不计息）5000.00元，2000年12月17日的收据记载：张某交住房集资款（不计息）46000.00元，两份收据中均加盖有宁阳县棉麻公司现金收讫章。上述协议书签订当天，原告董某为甲方（出租方），被告杨某、张某为乙方，双方签订制式填充房屋租赁合同一份，内容为：“双方就乙方租赁甲方房屋一事，经协商达成如下协议，由双方共同遵守执行：第一条：出租房屋的坐落位置、面积以及其他情况1、本合同所出租房屋坐落在棉麻公司2号楼1单元502室；2、房屋的建筑面积132平方米。第二条：房屋租赁的期限租赁期限从2014年1月16日起至2014年2月16日止。如乙方需要继续承租，需要向甲方提供提出，由甲方决定是否继续续签合同。第三条：租金及其交纳方式每月租金600.00元，大写陆佰元整。租金按年交付。合同签订后乙方应向甲方支付第一个年的租金。以此类推。第四条：违约责任1、租赁期间内，乙方不得有下列行为，否则甲方有权解除合同，收回房屋，并有权依据本协议要求乙方承担违约责任。1)擅自将房屋转租、转让、转借的：2)利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的。本合同一式两份，甲乙双方各执一份。”原告董某在甲方处签名、捺印，被告杨某、张某在乙方处签名、捺印。2014年1月17日，棉麻公司在协议书见证单位处加盖公司印章。2014年1月21日，棉麻公司出具收据两份，记载：收到棉麻公司家属楼2号楼1单元502室原欠房款10000.00元和收到董某交棉麻公司2号楼1单元502室土地占用费1000.00元。原告主张被告杨某曾向原告借款本金198000.00元，加上利息最后结算的260000多元，最后再加上向棉麻公司补交的10000.00元，确定的280000.00元这个数字，两被告用涉案房屋抵顶借款本息280000.00元，而后才签订了协议书。两被告对此不予认可，主张当时借原告本金数额是178000元，并未约定利息，签订协议书是因为杨某欠其他人钱，为了防止涉案房屋被查封、抵账双方才签订的假的协议，该协议应为无效合同，另外，两被告的女儿张群已向原告转账还款160000元，借款本金绝大部分已经还清，且原告是基于租赁合同而主张的排除妨害纠纷，但本案买卖合同效力没有确定的情况下，原告据此主张排除妨害，无法律依据。原告认可张群曾向原告转账160000.00元，原告称是两被告女儿张群和儿子张琦向筹钱把房子抵顶回去，在本院询问原告该160000.00元如何处理时，原告称其要房子，该160000.00元可以退给被告。关于涉案房屋是否交付的问题，第一次庭审中原告陈述2014年农历二月初二之后，被告交付给原告一把钥匙及收据两份，被告手里还有一把钥匙，之后被告以锁芯坏了为由换了锁。第二次庭审中则陈述2014年1月16日协议书签订当天被告交付了钥匙及收据。两被告认可协议签订当天交付了收据，但不认可房屋已经交付。两被告提供了与原告的微信及短信聊天记录一份，证明双方签订的协议书及租赁合同不是双方的真实意思表示，原告对此提出异议，主张电子数据应提供原始载体，证据无法体现双方身份，且时间已达三年多，被告并未提出异议，行使撤销权，协议书和租赁合同应认定合同有效，是双方真实的意思表示。另查明，涉案房屋所在的棉麻公司家属院是该公司的集资建房，所占用的土地是以工业用地通过出让方式取得的，当时建了四栋家属院，只有一栋楼办理了房权证书，四栋楼中也有一部分个人办理出了房权证书，涉案房屋未办理房屋产权登记手续。本院认为，本案诉争的系排除妨害纠纷，《中华人民共和国物权法》第三十五条规定：“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”根据上述法律规定，排除妨害的前提应当是具有妨害物权或者可能妨害物权的行为。同时，根据民法理论，妨害应是指以非法的、不正当的行为，或者以无权施加的设施对权利人的物或者物权造成侵害或者妨碍，现实地阻碍了特定的物的权利人行使权利。相对人的妨害，须以非法或不正当为前提，如果妨害有法定事由或者约定事由，权利人则有容忍的义务。具体到本案中，原告主张排除妨害的依据是原、被告签订的协议书和房屋租赁合同，但本案两被告对协议书和房屋租赁合同的效力提出了异议，主张协议书及房屋租赁合同应当是无效的。因此，本案排除妨害是否应予支持，应当以协议书和房屋租赁合同的效力认定作为前提。据此，原告要求两被告排除妨害的请求，证据不足，理由不充分，应予驳回。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告董某要求被告杨某、张某腾出房屋、排除妨碍、支付拖欠租金的诉讼请求。案件受理费310元，由原告董某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审 判 长 王强粮人民陪审员 胡振江人民陪审员 吴克旺二〇一七年八月十一日书 记 员 许 勇 微信公众号“”