（2016）沪0114民初6709号
裁判日期: 2017-08-11
公开日期: 2018-03-02
案件名称
上海洋泰投资管理有限公司与上海嘉加(集团)有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市嘉定区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海洋泰投资管理有限公司,上海嘉加（集团）有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十八条
全文
上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0114民初6709号原告上海洋泰投资管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人黄友权。委托代理人倪卓伟，上海倪卓伟律师事务所律师。被告上海嘉加(集团)有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人蒋丽敏。委托代理人邵万权，上海市建纬律师事务所律师。原告上海洋泰投资管理有限公司与被告上海嘉加(集团)有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告委托代理人倪卓伟，被告委托代理人邵万权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2010年7月9日原、被告签订一份《物业租赁合同》，约定由原告承租嘉定区南翔镇解放街XXX号房屋(以下称系争房屋)，租赁标的状况：目前无产证。租赁面积为3608平方米，租赁期限为20年。后被告将系争房屋(毛坯)交付原告，原告进行整体装修，投入大量资金。2015年11月24日，法院作出(2014)嘉民三(民)初字第1191号民事判决书，判决原、被告双方签订的合同无效。该判决于2016年3月23日生效。原告认为，被告故意隐瞒事实，告知原告房屋产证正在办理中，并出示镇政府的协议书及情况说明，让原告误以为系争房屋并非违法建筑，只是暂时未拿到产证。现判决已认定合同无效，房屋归还被���，但原告为此投入的装修费用及其他损失应当是由被告承担。现要求：一、判令被告赔偿原告损失共计人民币20,890,285.49元(其中装修损失7,216,000元，可得利益损失13,674,285.49元)。被告辩称，被告已在租赁合同中披露了没有产证的事实，原告知道该情况，并在此基础上愿意承租房屋，原告主张合同无效赔偿损失没有事实依据；诉请中的可得利益损失，被告认为是基于合同有效前提下才能主张，合同无效的情况下再主张可得利益没有法律依据。经审理查明，2010年7月9日原、被告签订一份《物业租赁合同》，约定由原告承租被告位于嘉定区南翔镇解放街XXX号即系争房屋，该房屋无产权证，地上、地下建筑面积合计3608平方米；租赁期限为20年，自2010年5月1日至2030年4月30日止，2010年5月1日至2013年4月30日的年租金为人民币128万元，以后每两年在前两年租金���基础上递增3%，租金按季支付，先付后用。合同还约定了其他内容。合同签订后，被告按约将系争房屋交付原告，原告进行装修。2012年7月12日被告与原告及案外人上海南祥实业有限公司、上海裕福集团有限公司签订《担保协议》一份，约定因案外人上海南祥实业有限公司系争房屋的实际使用人，上海裕福集团有限公司又是原告的实际投资人，该两公司均愿意以其所有的财产为原告提供连带责任保证。后因原告未付租金涉讼。本院经审理后以(2014)嘉民三(民)初字第1191号民事判决书判决：确认原、被告签订的《物业租赁合同》无效；原告携其财产搬出系争房屋等等。该判决已于2016年3月23日生效。2016年5月原告向本院起诉。审理中，原告向本院提出申请，要求对其在系争房屋内的装修费用作审价，本院委托上海第一测量师事务所有限公司进行审价，结论为���一、全部装修为人民币1,256,630元；二、室内园艺绿化种植费用为人民币15,059元；三、上海嘉研餐饮管理有限公司后续所做的二次装修费用为人民币115,905元；四、上海嘉研餐饮管理有限公司后续所搭建天井阳光房费用为人民币450,000元；五、被告主张拆除的13扇门恢复原状费用为人民币1,458元。原告对审价结论无异议。审价单位上海第一测量师事务所有限公司表示，审价结论中的全部装修造价1,256,630元及室内园艺绿化种植费用15,059元即第一项、第二项属于原告的装修费用。第三、第四项的装修费用属案外人上海嘉研餐饮管理有限公司所做；第五项是恢复门扇所需费用，第三、四、五项均是应被告要求单独列出。被告表示案外人上海嘉研餐饮管理有限公司所做的装修费用不应计入原告损失内。经审价单位上海第一测量师事务所有限公司补充审价，对装修费用进行拆旧，按5年的年限折旧：第一项全部装修残值为62,831.50元，第二项室内园艺绿化种植费用残值为752.95元；第三项残值为57,179.80元；第四项残值为222,000元；第五项不涉及折旧。按8年的年限折旧：第一项全部装修残值为348,845.72元，第二项室内园艺绿化种植费用残值为4,180.44元；第三项残值为79,201.75元，第四项残值为307,500元；第五项不涉及折旧。上述事实，有《物业租赁合同》，本院(2014)嘉民三(民)初字第1191号民事判决书，上海市第二中级人民法院(2016)沪02民终2108号民事裁定书，司法审价鉴定意见书及补充说明，双方当事人庭审笔录为证。事实清楚，证据充分。本院认为：根据已生效的民事判决书判决，确认原、被告签订的《物业租赁合同》无效。造成合同无效的责任在于原、被告。原告在明知系争房屋没有产权证的情况，轻信被告能办出房产��，仍与被告签订租赁合同，原告未尽审慎义务，对此负有次要责任。被告将没有产权证的房屋出租给原告，并出具镇政府的情况说明，使原告误以为被告能办出产权证，致使合同无效，造成原告装修损失，对此被告负有主要责任。对原告主张的装修损失，应根据司法审价鉴定意见书及补充说明的结论，来确定原告的装修费用。即原告的装修费用第一项为1,256,630元、第二项室内园艺绿化种植费用为15,059元，该二项费用为原告装修费用。另外第三项、第四项均为案外人上海嘉研餐饮管理有限公司所做的装修，该公司现为实际使用人，这两项费用不应计入原告的装修费用范围内，以后可另行解决。对第五项恢复13扇门的费用，不属原告装修费用，亦不应计入原告装修费用内。综合本案实际情况，可按8年进行折旧，即第一项费用残值为348,845.72元，第二项费用残值为4,180.44元，合计费用353,026.16元。由原告承担20%，被告承担80%，即被告应赔偿原告装修损失282,420.93元。其余损失由原告自理。至于原告主张的可得利益损失13,674,285.49元，因合同无效，故原告该项诉请缺乏依据，理由不足，对此不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：一、被告上海嘉加(集团)有限公司应于本判决生效后十日内赔偿原告上海洋泰投资管理有限公司装修损失人民币282,420.93元；二、原告上海洋泰投资管理有限公司其余诉讼请求不予支持。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费146,251元，审价费120,020元，合计诉讼费266,271元，原告���担53,254.2元，被告负担213,016.8元(被告负担之款应于本判决生效后七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 徐 芬审 判 员 张开红人民陪审员 朱琴红二〇一七年八月十一日书 记 员 邵文菁附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 更多数据：搜索“”来源：