（2017）桂0902民初2193号
裁判日期: 2017-08-11
公开日期: 2017-11-17
案件名称
海南新成海物业综合管理有限公司玉林市分公司与黄浩物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
玉林市玉州区人民法院
所属地区
玉林市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
海南新成海物业综合管理有限公司玉林市分公司,黄浩
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《物业管理条例（2007年修正）》：第七条，第二十一条，第二十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0902民初2193号原告：海南新成海物业综合管理有限公司玉林市分公司。住所地：玉林市教育东路玉兰花园*栋*号。负责人：林奇勇，经理。委托代理人：曾春美，海南新成海物业综合管理有限公司玉林市分公司员工。委托代理人：吴昭传，广西毅少传律师事务所律师。被告：黄浩，男，1975年12月24日出生，汉族，住广西博白县。原告海南新成海物业综合管理有限公司玉林市分公司（以下简称：新成海物业玉林分公司）与被告黄浩物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月18日立案后。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新成海物业玉林分公司的委托代理人曾春美、吴昭传到庭参加诉讼。被告黄浩经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新成海物业玉林分公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付物业服务费3663元及违约金6337.00元给原告（违约金计算办法：以被告实际拖欠的物业服务费为基数，自拖欠之日起至生效判决确定的履行期限届满之日止，每拖欠一日按3‰计算，暂计至2016年9月30日21428.55元），但原告自愿仅要求被告支付违约金6337元。事实和理由：其与玉林市鸿昇房地产开发有限公司(以下简称：鸿昇房地产公司)签订一份《前期物业服务合同》，约定由其为鸿昇房地产公司开发的岭南都会商品交易中心提供前期物业管理服务，商业物业的物业服务费为每平方米1.2元，住宅物业的物业服务费为每平方米0.55元，被告应于每月的5日前交纳当月物业服务费，逾期交纳的从逾期之日起按应缴费用的5‰加收违约金。同日，双方签订《岭南都会物业服务费收取补充协议》，约定自2007年7月1日起，至小区市场开业前，铺面物业服务费暂按每月每平方0.55元收取，市场开业后恢复每月每平方1.2元收取。自2009年10月开始，被告没有交纳物业服务费，至2016年9月30日止被告累计拖欠原告物业服务费3663元，违约金21428.55元。其多次催缴未果，遂诉至法院。被告黄浩无答辩，亦未提供证据。综合全案证据及当事人陈述的分析，本院确认以下法律事实：玉林市都会商品交易中心（以下简称：岭南都会）是由鸿昇房地产公司开发的房地产项目，项目完成后，2007年1月9日，鸿昇房地产公司与新成海物业玉林分公司签订《玉林市都会商品交易中心前期物业服务合同》，约定，由新成海物业玉林分公司对岭南都会进行前期物业管理，自2007年1月份起至岭南都会依法成立业主委员会并重新选聘物业管理公司所签订的物业服务合同开始生效之日止。商业物业的物业服务费为每平方米1.2元，住宅物业的物业服务��为每平方米0.55元，按月收取物业服务费用，由业主或物业使用人在每月的1日前交纳上月应缴的物业服务费用及其它应交费用。业主或物业使用人未及时交纳服务费的，物业公司可下达书面催缴通知，经催缴仍未交纳的，物业公司有权按每日3‰收取滞纳金。合同签订后，新成海物业玉林分公司即对岭南都会进行日常物业管理服务。2007年7月25日，原告与被告签订一份《前期物业管理委托服务协议》。同日，原、被告又签订了一份《岭南都会物业服务费收取补充协议》，约定从2007年7月1日起，至小区市场开业前，铺面物业服务费暂按0.55元每月每平方米收取。被告缴交物业服务费至2009年9月，之后未再缴交物业服务费给原告。2012年10月30日原告撤出玉林市都会商品交易中心。被告黄浩所有的位于玉林市都会商品交易中心A5区01号物业使用面积为180.03平方米，每月物业管理��为99.0元。被告自2009年9月至2012年10月30日止的物业服务费为3663元（99.0×37=3663元）。经原告多次追缴未果，诉至本院。另查明，2013年11月岭南都会成立业主委员会。2013年4月5日原告起诉黄浩等90户岭南都会业主，于2016年10月17日撤回起诉。原告海南新成海物业综合管理有限公司玉林市分公司系有限责任公司分公司（自然人投资或控股），成立日期为2005年6月27日，营业期限为长期。本院认为，根据最高人民法院《关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力；”原告与玉林市都会商品交易中心的房地产开发公司签订了前期物业管理服务合同，原、被告也签订一份《前期物业管理委托服务协议》及《岭南都会物业服���费收取补充协议》，原告公司对岭南都会进行前期物业管理，以上的合同、协议均对被告黄浩有约束力，被告黄浩接受了原告新成海物业玉林分公司的物业服务，双方之间形成了物业服务关系，依法应向原告交纳物业服务管理费。被告自2009年10月起至2012年10月30日原告撤出时止，尚欠物业费3663元（99.0×37=3663元），现原告要求被告支付物业服务费3663元，依法予以支持。关于违约金的问题。《前期物业服务合同》约定：业主或物业使用人未及时交纳服务费的，物业公司可下达书面催缴通知，经催缴仍未交纳的，物业公司有权按每日3‰收取滞纳金。根据该合同约定，收取滞纳金的前提是物业公司下达书面催缴通知给业主，本案中，原告主张已发通知，原告提供其追缴的证据为2013年4月5日向本院起诉主张；并且该合同是物业公司单方面提供的格式合同，原告请求按合同��定的每日3‰计算，本案诉讼只要求6337元，但还是明显过高，显失公平，超高部分没有法律效力，应自2013年4月5日起计至付清物业服务费止，按银行计收逾期贷款利率的标准计为宜。对原告要求超出部分，本院不予支持。被告黄浩经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证和答辩的权利，本院作缺席裁判。综上所述，依照《物业管理条例》第七条、第二十一条、第二十五条，最高人民法院《关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告黄浩支付2009年10月至2012年10月的物业服务费共3663元给原告海南新成海物业综合管理有限公司玉林市分公司；二、被告黄浩支付逾期交纳物业管理费违约金给原告海南新成海物业综合管理有限公司玉林市分公司（违约金计算方法：以3663元为基数，自2013年4月5日起计至付清物业服务费止，按中国人民银行计收逾期贷款利率的标准分段计算）。上述判决之款项，限义务人于本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起两年内向本院申请执行。本案受理费50元，减半收取25元，由被告黄浩负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院，于��诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费50元(受理费户名：广西壮族自治区玉林市中级人民法院，账号:20×××57，开户行：中国农业银行服份有限公司玉林城东支行)，逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。审判员 陈燕二〇一七年八月十一日书记员 胡雯 来源：