（2017）冀01民终7125号
裁判日期: 2017-08-11
公开日期: 2017-09-26
案件名称
李会娜、王步伟房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
河北省石家庄市中级人民法院
所属地区
河北省石家庄市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李会娜,王步伟,石家庄壹加貳联合房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）冀01民终7125号上诉人（原审被告）：李会娜，女，1985年10月18日出生，汉族，住石家庄市裕华区，现住石家庄市长安区。被上诉人（原审原告）：王步伟，男，1991年9月8日出生，汉族，住河北省邢台市临西县。委托诉讼代理人：张峰，河北明杰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：石家庄壹加貳联合房地产经纪有限公司，住所地石家庄桥西区礼让街36号联邦名都AB座117号商铺。法定代表人：王静，该公司总经理。委托诉讼代理人：任宇，该公司工作人员。委托诉讼代理人：王振明，该公司工作人员。上诉人李会娜因与被上诉人王步伟、石家庄壹加貳联合房地产经纪有限公司（以下简称壹加贰公司）为房屋买卖合同纠纷一案，不服石家庄市长安区人民法院（2017）冀0102民初2415号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李会娜上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，证据不足。二被上诉人均明知上诉人原在国大地产限时出售标的房产，房产证在国大地产保存的事实。被上诉人壹加贰公司为了达到赚取中介费的目的，唆使上诉人挂失房产证，是不正当竞争行为，也是导致合同目的无法实现的根本原因。一审判决将违约责任全归于李会娜，属于认定事实不清、证据不足。一审法院适用法律错误，本案合同为无效合同，认定违约金畸高。被上诉人王步伟辩称，被答辩人李会娜在国大中介做限时出售，并不影响本案房屋买卖合同的效力，其法律能由其自己承担。李会娜挂失房产证完全是自己行为，与其他各方无关。李会娜恶意毁约，一审判决其承担全部违约责任完全正确，违约金非但没有明显过高，而且完全不能弥补答辩人的损失。被上诉人壹加贰公司辩称，上诉人的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。王步伟向一审法院起诉请求：1.判令被告承担违约金72500元；2.判令被告返还原告交纳的定金20000元；3.判令被告赔偿原告损失32970元；4.全部诉讼费用由原告承担。一审法院认定事实：原告王步伟与被告李会娜双方于2017年1月20日在被告石家庄壹加贰联合房地产经纪有限公司白佛店签订《房屋买卖合同》一份，约定原告王步伟购买被告李会娜位于石家庄市长安区中山东路618号瑞景华庭12-1-2505号房产一套。合同载明：“售房人李会娜（以下简称甲方）、购房人王步伟（以下简称乙方）、中介方石家庄壹加贰联合房地产经纪有限公司。房屋坐落位置长安区中山东路618号瑞景华庭12-1-2505号，房屋所有权人李会娜，房屋性质私产，建筑面积90.97平米，楼层25层。成交价格为1450000元。5.1乙方于2017年1月20日向甲方交付定金5000元，甲乙双方同意该定金由中介方保管，该定金在该房屋过户至乙方名下，甲方将该房屋交付给乙方并结清物业费后转作购房款，待甲方迁出户口后，中介方协助乙方将该转作房款之定金交付甲方。乙方于2017年1月20日向甲方自行交付定金人民币15000元。该定金在该房屋过户完毕且甲乙双方物业交接完毕后转作房款。甲乙双方协商一致，1、乙方过户之前将（定金外）首付款430000元交于中介方保管。2、乙方采取按揭贷款购房，房款中贷款部分人民币1000000元由乙方委托中介办理银行按揭贷款支付，乙方并保证在2017年2月7日前提供贷款所需的全部材料（银行批准贷款及放款时间、数额以银行即时政策为准，中介方不负任何法律责任）。若银行批准的贷款数额不足，乙方应当在银行确认乙方可贷款数额后7日内补足差额，该差额交由中介方保管。乙方未在7日内补齐房款的。视为乙方擅自解除本合同或者拒绝履行本合同。5.3甲乙双方约定本合同签署当日甲方将有关过户之相关证件交于中介方为协助甲乙双方办理过户用。甲方将于过户证件交于中介方且乙方付款义务正常履行的情况下，甲乙双方应在中介方通知所确定的日期办理过户手续，甲乙任何一方不得以任何理由及借口拖延、推辞，否则视为违约。5.4甲乙双方协商一致，房款中贷款部分的支付按乙方的贷款银行支付方式为准。若需中介方协助的，乙方同意至迟在乙方贷款银行放款后的3个工作日内由中介方协助将贷款部分房款支付给甲方所有。5.5甲乙双方自行办理该房屋所发生的水、电、煤气（天然气）、暖气、电话、上网、电视收视、物业管理及户口迁移等过户手续及相关费用交接事宜。房屋配套设施产生的费用以甲乙双方交接房屋日期为准，之前由甲方承担，甲方未结清部分，乙方有权从房款中扣除；之后由乙方承担。第六条：合同权利义务。6.1中介方在本合同中为甲乙双方提供报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，在本合同中处于居间人地位，有权收取约定的居间信息费。中介方对于甲乙双方的过错及违约行为产生之风险不承担责任。6.2本合同未履行完毕或者协商一致解除之前，中介方不得将甲乙双方保管至中介方的房款、定金及交于中介方的与过户相关之证件返还甲乙任何一方，直至履行完毕或者纠纷解决。若因甲乙任何一方不履行、不完全履行托管义务或者强行取回不再交回的，该方应在合同他方共同通知后7日内继续履行，逾期仍未履行的视为该方违约，由该违约方承担违约责任。同时中介方对该违约方的违约部分的保管义务解除。6.3合同成立后，由于中介方自身以外的因素导致未能完全履行或者协商一致解除的，均应由本合同甲、乙双方共同协商达成处理办法。中介方收取的居间信息费不予退还，并有全追索乙方拖欠的居间信息费。若因甲乙任何一方违约致使本合同无法履行或终止的，则应由违约方赔偿给守约方造成的全部经济损失。若乙方需要贷款并委托中介方协助的，乙方应向中介方支付相应的贷款服务费。办理贷款所需的相应费用由乙方自行承担。乙方贷款手续需要甲方配合配合的，甲方必须配合，甲方不配合的，视为甲方违约。甲方承诺于收到全款金10日内腾空房屋，交乙方使用。其他约定事宜：该房屋中贷款乙方首付款还清，甲方配合将房屋全权公证做给中介方。甲乙双方协商一致，该房屋的过户及贷款的各项费用以房管局和银行的即时政策为准，甲乙双方协商一致，需积极配合中介方办理合理手续，中介方留有房本原件一份，甲方承诺将该房屋中主卧床以及固定装修留给乙方。第七条：违约责任。7.1甲乙任何一方擅自解除合同、拒绝履行本合同义务的，以及甲方违反本合同第二条约定的，均视为违约，由违约方向本合同中介方及守约方分别承担合同约定房款的5%的违约金，并分别据实赔偿本合同中介方及守约方的经济损失。守约方按照相关法律规定有权解除合同。甲方违反本合同第二条约定的，乙方有权解除合同，并由甲方退还所收取的全部购房款及赔偿中介方、乙方为履行本合同支出的相关费用。第九条：其他约定事宜。甲乙双方协商一致，该房屋的过户及贷款的各项费用以房管局和银行的即时政策为准，甲乙双方协议一致，需积极配合中介方办理各项手续，中介方留有房本原件一份，该房屋中贷款由乙方首付款还清，甲方配合将该房屋全权公证做给中介方，甲方承诺将该房屋中衣柜床以及固定装修留给乙方。原被告均签名画押及中介方加盖公章。2017年1月20日。”合同签订后，原告王步伟给付被告李会娜定金20000元，其中5000元原告王步伟代被告李会娜直接给付被告壹加贰公司由其保管，被告李会娜实际收到15000元。2017年2月8日，原告给付被告壹加贰公司贷款服务费5000元、代收评估费7970元、买卖中介费20000元共计32970元，由被告壹加贰公司代理原告办理银行按揭贷款手续。2017年2月9日按揭贷款通过后，被告壹加贰公司通知被告李会娜办理房屋过户手续时，被告李会娜不予配合并明确表示房子不卖了。被告李会娜提交国大限时委托代卖合同、光大银行证明主张被告李会娜与原告在被告壹加贰公司处签订《房屋买卖合同》时被告李会娜没有房产证，被告壹加贰公司认可这一事实，辩称原被告三方均知情，原告对其关联性不予认可，辩称原告对被告李会娜没有房产证并不知情，但这不影响合同效力。被告李会娜提交短信记录证明原告承诺每月支付给被告李会娜房贷利息1800元而未实际履行，原告不予认可。原告主张因被告违约造成合同无法继续履行，被告应向原告支付违约金1450000元*5%计72500元，返还定金20000元，赔偿原告在房屋买卖过程中支出各项费用32970元，被告李会娜主张原告同时要求违约金和损失于法无据，被告壹加贰公司违规应当退回中介费和其他费用。上述事实有房屋买卖合同、收条、收款收据、银联小票、证人证言、短信记录、电子发票、通话录音、国大限时代卖合同、光大银行证明及庭审笔录等在卷予以佐证。一审法院认为，原、被告三方签订的《房屋买卖合同》系各方真实意思表示，对合同约定的权利义务应予履行。原告王步伟已经按照合同约定的时间履行了支付定金、提供贷款所需资料的义务，被告李会娜在被告壹加贰公司通知其办理房屋过户手续时反悔并表示其房屋不再出售，应当按照合同约定承担违约责任，向原告支付合同约定房款的5%的违约金即1450000元*5%计72500元。违约金给付后，已经实现了弥补原告损失的目的，原告再主张因被告李会娜违约给其造成的损失于法无据，不予支持。合同明确约定，由于中介方以外的因素导致合同未能履行，中介费不予退还，被告壹加贰公司劝告李会娜挂失房产证的行为虽然存在不正当竞争的嫌疑，但是被告李会娜已经同意，其并非导致合同目的无法实现的主要原因，被告壹加贰公司在原告与被告李会娜的房屋买卖过程中已经提供了居间服务，因此被告壹加贰公司不应退还原告中介费，贷款服务费和代收评估费系被告壹加贰公司在代理原告办理银行按揭贷款手续过程中收取的服务费和相关费用，现在银行按揭贷款手续已经办理完毕，费用已经实际产生，该费用亦不应退还。买卖房屋的合同目的已经无法实现，因此被告李会娜应当返还其收取的原告定金15000元，被告壹加贰公司应当返还其代管的原告定金5000元。基此，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告李会娜于本判决书生效之日起十日内赔付给原告王步伟违约金72500元，返还定金15000元；二、被告石家庄壹加贰联合房地产经纪有限公司于本判决书生效之日起十日内返还给原告王步伟定金5000元。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2809元，减半收取1404.5元，由被告李会娜负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审查明的基本事实与一审查明的事实一致。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。上诉人李会娜主张被上诉人壹加贰公司为达到赚取中介费的目的故意唆使其补办房产证，但未提供相应充分有效证据加以证实，被上诉人壹加贰公司对此亦予否认，故对该情节不予认定。上诉人李会娜主张三方所签订的房屋买卖合同为无效合同，缺乏相应事实和法律依据，不予支持。上诉人李会娜不配合办理房产过户，并表示不再履行合同，其行为已构成违约。上诉人李会娜主张违约金过分高于实际损失，但未提供证据证实，一审法院根据合同约定判令上诉人李会娜向被上诉人王步伟支付违约金，并无不当。综上所述，李会娜的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2809元，由上诉人李会娜负担。本判决为终审判决。审判长 许毅鹏审判员 赵增志审判员 姜瑞祥二〇一七年八月十一日书记员 赵 秒 关注微信公众号“”