（2017）浙0106民初2664号
裁判日期: 2017-08-11
公开日期: 2017-12-19
案件名称
第一太平融科物业管理（北京）有限公司杭州分公司与张仲广、江敬霞物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市西湖区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
第一太平融科物业管理（北京）有限公司杭州分公司,张仲广,江敬霞
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零九条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
杭州市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0106民初2664号原告：第一太平融科物业管理（北京）有限公司杭州分公司，住所地杭州市西湖区世贸丽晶城欧美中心1号楼（C区）1203室。负责人：肖平辉，总经理。委托诉讼代理人：魏兆飞，系该公司员工。被告：张仲广，男，1979年11月20日出生，汉族，住杭州市西湖区。被告：江敬霞，女，1984年1月9日出生，汉族，住址同上。委托诉讼代理人：张仲广（系江敬霞丈夫），住址同上。原告第一太平融科物业管理（北京）有限公司杭州分公司与被告张仲广、江敬霞物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月5日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人魏兆飞，被告暨被告江敬霞的委托诉讼代理人张仲广到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.两被告交纳自2016年1月1日至2017年2月28日的物业管理费5285.7元；2.本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：原告系杭州市西湖区转塘街道融科·瑷骊园小区的物业管理公司，两被告系该小区23幢3单元202室房屋的业主，房屋建筑面积为137.29平方米。根据双方于2015年7月24日签署的《融科·瑷骊园前期物业服务协议》第五章第二十条之约定，两被告应在每年度首月15日前向原告支付物业管理费。融科·瑷骊园小区住宅物业管理收费标准为每月每平方米建筑面积2.75元。两被告自2016年1月1日起拖欠物业管理费，至2017年2月28日已经拖欠物业管理费5285.7元。虽经原告多次催要，但两被告置之不理。故诉至法院，请求判如所请。两被告辩称，原告存在违约行为，在以下方面没有尽到职责和义务，没有采取有效措施维护全体业主的公共权益和公共安全，请求法院驳回原告的诉讼请求。具体有：1.未按约定每半年清洗水箱，导致水质问题一直未能解决，原告在2016年全年也没有公布水箱清洗后的水质检测报告；2.未采取措施阻止部分业主违法搭建遮阳棚，在违法搭建出现后也未积极投诉到城管部门和拆违办，这些违法搭建至今仍在，且还有新的违法搭建出现；3.未能阻止开发商占用公共绿地安装中央空调外机；4.未按时公布公共设施设备场地的经营性收支账目；5.在多雨潮湿天气，地下车库水汽较重，原告除湿处理不及时不到位，影响安全。原告为证明其主张的事实，向本院提交了以下证据材料：1.商品房买卖合同（复印件）。用以证明两被告为案涉房屋所有人。2.物管费催收函（复印件）。用以证明原告已向两被告催收拖欠的物业费。3.前期物业服务协议。用以证明原告与两被告的物业服务合同关系。4.水质监测报告。用以证明原告按约进行水箱清洗并对水质进行检测。5.违规行为整改通知单、西湖区城市管理行政执法局西城执法（之）接调字[2017]第1229215号《接受调查处理通知书》（复印件）、西湖区城市管理行政执法局现场笔录（复印件）。用以证明关于小区违章搭建的问题，原告已经尽到了自己的义务。6.收支公示表。用以证明原告已经公布了业权收益。经质证，两被告对证据1-3无异议。证据4，原告出示的是2016年4月和2017年3月的水质监测报告，而按要求应半年监测一次，并且还需公示，两被告并未看到原告有公示过。证据5，违规行为整改通知单是物业单方面出具的，并无业主签收，是否已送达给业主无从查证，是无效的。从城管部门的通知书及笔录可以看出，投诉的是业主，并不是原告，说明原告并未积极主动地开展投诉工作。原告当庭提交该份证据，是为了反驳两被告提出的关于开发商占用公共绿地不作为的，但其提交的该证据反映的是因小区业主集中投诉到城管部门，城管到现场查证后出具的通知书，这并不是原告投诉到城管的，不能证明原告就此事有过积极作为。证据6存在以下几点问题：1.在原告起诉23幢3单元302室业主张冲、帅琴案件中，原告当庭表示“没有公布经营性收支账目的原因是2016年经营性收入为0”，而本次提交的经营性收支明细中表明2016年存在经营性收入，原告的陈述与证据存在矛盾，说明原告在撒谎，缺乏诚信，该证据的真实性可疑。2.该证据第三页为1-6月经营性收支账目公布的照片，但此照片无法表明账目在何时公布，完全可以事后补拍，真实性可疑。另外，该账目盖章名称为瑷骊山物业服务中心，落款与原告名称不符，账目本身无效。第四页为7-12月账目打印件的照片，但无公布过的照片，无法判断是否已经在小区内公布过。3.该账目内除地面停车收费收入外，并未包含其他经营性收入，例如小区业主入户门禁卡补办收费。两被告向本院提交前期物业服务协议一份、停车费发票、灭火器及消防栓月检卡照片一组，用以证明原告服务存在问题。经质证，原告认为照片来源是否真实无法认定。本院对原告提交的证据认证如下：原告提交的证据1、2、3，两被告均无异议，予以确认。证据4，真实性予以确认。证据5，两被告虽有异议，但其无相反证据反驳，予以确认。证据6，不能证明原告已经按要求进行了公示，不予确认。两被告提交的证据的真实性予以确认。根据上述本院认定的证据及庭审查明的事实，本院认定本案事实如下：两被告系杭州市西湖区瑷骊园23幢3单元202室业主，房屋建筑面积137.29平方米。原告系瑷骊园小区的前期物业服务企业。2015年7月24日，原告（甲方）与两被告（乙方）签订《融科·瑷骊园前期物业服务协议》一份。协议约定：原告系建设单位选聘的物业服务企业，为本物业管理区域提供前期物业服务。原告提供的物业服务包括以下内容：物业共用部位、共用设施设备的维修、养护和管理及物业共用设施设备的运行；物业共用部位、道路和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运，雨、污水管道的疏通；业主共有的公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修的管理等。服务质量应达到约定的质量标准（见附件三）。原告提供的其他服务（见附件四）。合同期限自物业交付之日起至第一届业主委员会成立并与选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，小高层、多层住宅为2.25元/月·㎡，代收代交公共能耗费为0.5元/月·㎡，每12个月预交一次，每次交纳时间为每年的第一个月上旬。业主逾期支付物业费的，每逾期一日，应按欠交总额的0.05%支付违约金。甲方的权利义务约定：每六个月公布一次业主共有的物业管理用房、共用部位、共用设施设备和场地的经营性收支账目；对物业使用人违反《临时管理公约》的行为，有权采取劝阻、制止、报告以及其他合法方式进行处理。协议还约定了双方的其他权利义务、物业的使用、维护及经营管理、原告免责事由。附件三物业管理服务质量标准中约定，每半年进行一次水箱（池）清洗，水质符合国家生活用水标准；消防设施完好率95%，建立三级消防责任制。附件四约定了原告提供的收费服务项目和免费服务项目。合同履行过程中，部分业主擅自搭建了阳光房等构筑物，原告向其发出了整改通知书。原告未完全按照规定时间清洗水箱和公布业权收益的收支账目。物业管理区域内还存在售楼处空调外机占用公共绿地、部分消防设施维护不到位等情况。2016年1月1日之后，两被告未交纳物业服务费。截至2017年2月28日，共计拖欠物业服务费5285.7元。2017年2月17日，原告通过短信向两被告催收2016年12月31日之前的物业服务费、车位管理费，两被告至今未交纳物业服务费，原告故诉至本院，要求判如所请。本院认为，原告与两被告签订的《融科·瑷骊园前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示且不违反法律规定，应认定有效，双方均应依约履行。原告作为物业服务企业，依照合同约定为两被告所在小区提供了物业服务，两被告作为小区业主应当按照合同约定支付物业费。本案争议的焦点为两被告拒交物业服务费的抗辩理由是否成立。对此，本院认为，原告作为物业服务企业，为全体业主提供物业服务，而物业服务的完善需要物业公司和小区全体业主的相互配合、共同努力，小区全体业主有依约交纳物业费以及配合物业公司物业服务、共同维护小区和谐秩序的义务，个别业主不交纳物业费的行为确实会影响物业公司的正常经营活动和提供物业服务的质量，进而影响其他已交纳物业费的业主利益。同样，物业公司有依约提供物业服务并根据业主的合理要求不断改善物业服务的义务，现有证据可证明原告提供的服务确实存在瑕疵，其应正视业主合理要求，提供符合合同约定标准的服务。但需要指出的是，对物业服务中存在的瑕疵，业主不能以拒交物业服务费相对抗，业主可以通过业委会要求物业服务人依照合同约定改进、弥补，仍达不到合同约定标准的，可以解除合同、更换物业服务人，对物业服务中存在的瑕疵造成部分业主的损失，可以通过损害赔偿的途径解决。除非物业服务企业构成根本性违约，导致合同可能无法履行，业主才能行使不安抗辩权，拒交物业服务费。本案中，两被告抗辩的理由中，搭建违法建筑及空调室外机占用绿地问题，原告并不是执法机关，只有口头或书面提出整改意见的权利，不具有执法权，原告已经提出书面制止，尽到了自己的义务。地下车库湿气问题，跟天气和房屋质量有关，非物业公司的责任。未按约定清洗水箱和公布经营性收支账目及消防设施存在的问题，属于物业管理中的瑕疵，并不构成根本性违约，故两被告的抗辩理由不成立，本院不予采信。现两被告未按约定交纳物业服务费，已经构成违约。故原告要求两被告支付2016年的物业服务费的诉请，符合法律规定，本院予以支持。原告诉请的2016年12月份之后的物业服务费，没有证据证明已经向两被告催收，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、张仲广、江敬霞于本判决生效之日起十日内支付第一太平融科物业管理（北京）有限公司杭州分公司物业服务费4530.6元。二、驳回第一太平融科物业管理（北京）有限公司杭州分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元减半收取25元，由张仲广、江敬霞负担。原告第一太平融科物业管理（北京）有限公司杭州分公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告张仲广、江敬霞于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。代理审判员 刘小亮二〇一七年八月十一无书 记 员 倪倩虹 来自