（2017）鄂10民终567号
裁判日期: 2017-08-11
公开日期: 2017-09-18
案件名称
邓军惠与叶军房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省荆州市中级人民法院
所属地区
湖北省荆州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
叶军,邓军惠
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖北省荆州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂10民终567号上诉人(原审被告)：叶军，男，汉族，1971年10月28日出生，住荆州区，现住荆州市荆州区，系荆州区荆叶板栗店个体工商户经营业主。被上诉人（原审原告）：邓军惠，女，汉族，1971年4月2日出生，住荆州市荆州区，现住荆州区。委托诉讼代理人：郭传军，湖北天典律师事务所律师。上诉人叶军因与被上诉人邓军惠房屋租赁合同纠纷一案，不服荆州市荆州区人民法院（2017）鄂1003民初27号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人叶军、被上诉人邓军惠及其委托诉讼代理人郭传军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。叶军上诉请求：撤销荆州市荆州区人民法院（2017）鄂1003民初27号民事判决；改判被上诉人与上诉人按照原租赁合同意愿续签房屋租赁合同；一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律不当。我与被上诉人虽未重新签订合同，但我们对租赁期限是有明确的说明约定，原租赁合同继续有效；被上诉人先拒不配合上诉人转让门面，恶意大幅上调房租，后向法院起诉要求收回门面，就是想侵占我的门面转让费，希望法院依法改判，支持上诉人的请求。邓军惠答辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。邓军惠向一审法院起诉请求：1.请求判令解除原、被告的房屋租赁合同，由被告将位于荆州区荆中路175号1栋108室、房产证号为荆州房权证字第××号的房屋交付给原告；2.判决被告按每月1538元向原告支付2016年12月1日起至交付房屋之日止的租金、占用费；3.本案诉讼费用由被告承担。庭审时将第二项诉讼请求变更为“被告按每月1666元向原告支付2016年12月1日起至交付房屋之日止的租金、占用费”。一审认为，原、被告虽然在2008年8月26日就2008年12月1日至2013年12月1日签订了书面租赁合同，但其后并未就2013年12月1日后的租赁签订书面合同，虽然被告向原告支付了2013年12月1日至2016年11月31日三年期间的租金6万元，但依照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第二款前段“租赁期满，当事人可以续订租赁合同”、第二百一十五条“租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”及第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，2013年12月1日以后的租赁已经是不定期租赁。虽然被告得就已经支付了租金的2013年12月1日至2016年11月31日三年期间继续租赁房屋，但依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，原告就2016年11月31日以后的租赁可随时解除合同。虽然原租赁协议中约定“整个协议期内，…，乙方（指叶军）可转租给第三方”，但该约定已经明确可转租的时间应在“整个协议期内”，同时依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外”的规定，转租期限应不超过承租人的剩余租赁期限，而原、被告之间的租赁已经系不定期租赁，因此被告的转租已经失去时间基础，故对被告可转租房屋的抗辩理由法院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第二款、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、解除原告邓军惠与被告叶军关于原荆州区荆中路175号（现荆州区荆中路183号）1栋108室、房产证号为荆州房权证字第××号房屋的租赁合同。二、被告叶军在本判决生效后十日内向原告邓军惠返还上述房屋，并按每月1666元自2016年12月1日起支付相应的房屋使用费至返还上述房屋之日止。二审查明：双方当事人于2008年8月26日签订了房屋租赁协议，约定由上诉人承租被上诉人位于荆州区荆中路175号1栋108室、房产证号为荆州房权证字第××号的门面房用于经营，租赁期从2008年12月1日起至2013年12月1日止，每月租金1000元。协议签订后，双方履行了各自的义务。2013年12月1日租赁期满后，经双方协商，由上诉人继续租赁该房屋至2016年11月30日，每年租金为2万元，上诉人支付租金至2016年11月30日，共计60000元，被上诉人出具了收条。租赁期满后，因双方对租金上调不能达成一致意见，被上诉人不同意上诉人将该门面房转租给他人的要求，由此酿成纠纷。本院认为，当事人双方租赁合同至2016年11月30日期满后，上诉人继续租赁涉案房屋，属于不定期租赁。被上诉人就2016年11月30日以后的租赁可以随时解除合同。虽然原租赁协议中约定“整个协议期内，…，乙方（指叶军）可转租给第三方”，但该约定已经明确可转租的时间应在“整个协议期内”，同时依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外”的规定，转租期限应不超过承租人的剩余租赁期限。上诉人与被上诉人之间的租赁期限已经届满，上诉人的转租已经失去可转租的租赁期限基础，故上诉人要求与被上诉人按照原租赁合同意愿续签房屋租赁合同的上诉理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人叶军负担。本判决为终审判决。审判长 陈时中审判员 李 静审判员 韩秀士二〇一七年八月十一日书记员 程 瀛 来源：