（2017）闽06民终960号
裁判日期: 2017-08-11
公开日期: 2017-12-18
案件名称
陈月娇、明发集团（漳州）房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省漳州市中级人民法院
所属地区
福建省漳州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈月娇,明发集团（漳州）房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
福建省漳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽06民终960号上诉人（原审原告）：陈月娇，女，1980年11月19日出生，汉族，住福建省漳州市龙文区，委托诉讼代理人：许晓达，福建达峰律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：刘丞，福建达峰律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：明发集团（漳州）房地产开发有限公司，住所地福建省漳州市龙文区水仙大道与龙江路交叉路口边，统一社会信用代码91350600798370691B。法定代表人：黄焕明，该公司董事长。委托诉讼代理人：苏丹，女，该公司员工，住福建省闽清县。委托诉讼代理人：蓝安娜，女，该公司员工，住福建省龙海市。上诉人陈月娇因与被上诉人明发集团（漳州）房地产开发有限公司（以下简称明发公司）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省漳州市龙文区人民法院（2016）闽0603民初1371号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人陈月娇的委托诉讼代理人许晓达、被上诉人明发公司的委托诉讼代理人苏丹、蓝安娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈月娇上诉请求：撤销原判，改判支持陈月娇一审诉讼请求。事实和理由：1.降雨及六级以上风、台风虽非明发公司所能控制，但并非在签约时不可预知，也非不可克服，不能作为延期交房事由。迟延履行期间及竣工之后出现的可延期事由不能顺延交房日期。明发公司未能证明可延期事由导致实际停工，应不予支持其顺延交房日期的主张；2.2013年10月5日讼涉商品房交付时虽已符合法定交付条件，但不符合《商品房买卖合同》（以下简称合同）第八条第2、3项的交付条件，属于瑕疵交付，瑕疵交付违约金的给付并未以买受人必须在约定交房期限内同意接收作为条件，故明发公司仍应依约支付瑕疵交付违约金10000元；3.《合同补充协议》第二十二条变更逾期办证违约金为按已付款的1%一次性支付，使得明发公司协助办证期限可以无限拖延，减轻了明发公司自身责任，排除了陈月娇合同示范条款的主要权利，且未尽提示和说明义务，应认定无效条款，明发公司应按合同第十四条约定支付逾期办证违约金。诉讼过程中，陈月娇放弃关于涉讼房屋逾期交房违约金的上诉请求。明发公司辩称，1.降雨及六级以上风、台风皆属于合同约定可据实合理延期的因素，应根据明发公司二审提供的施工日志予以认定顺延天数；2.合同第八条应理解为商品房在规定日期内未达到交付条件且买受人同意现状接收时，明发公司以支付瑕疵交付违约金作为买受人自愿接受瑕疵标的物的相应惩罚，故明发公司无需支付；3.《合同补充协议》第二十二条是双方真实意思表示，明发公司逾期办证仍应向买受人支付相当于总房价1%的违约金，并未排除买受人主要权利，且买受人逾期办证所受损失显然低于该条款约定的违约金，一审判决正确。陈月娇向一审法院起诉请求：1.明发公司支付逾期交房违约金27085元；2.支付瑕疵交付违约金10000元；3.立即协助陈月娇办理“明发商业广场”11幢2007号房屋权属证书；4.确认双方签订的合同附件六《合同补充协议》第二十二条无效；5.支付逾期协助办证违约金（违约金每日按陈月娇已付款487133元的0.01%计算，从2014年1月3日起计至陈月娇实际取得房屋权属证书之日止）。一审法院认定事实：2011年3月6日，陈月娇与明发公司签订一份合同及《合同补充协议》。合同约定：“陈月娇向明发公司购买的商品房为龙江路以东、水仙大街以北明发商业广场X幢X号，建筑面积84.97平方米，每平方米5733元，总金额487133元，买受人于2011年3月6日支付首付款147133元，剩余房款340000元通过向银行办理按揭贷款的方式向出卖人支付。合同第八条约定：出卖人应当在2012年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用……如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：2、买受人同意接收，出卖人支付买受人10000元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起×日内书面告知买受人的；2、出卖人可据实予以合理延期的其他因素：因政府及相关部门或其他非出卖人所能控制的客观原因造成停工的。以上情形以政府及其相关部门发布文件或相关有案可查的数据资料为据。合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金。合同第十四条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。《合同补充协议》第二十二条约定：双方一致同意将购房合同第十四条第2项变更为：买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金等内容。《合同补充协议》第二十三条约定：双方一致同意若出卖人在约定的时间内向房屋权属登记机关提供了需由出卖人提供的办理房屋权属登记的相关资料，则视为已依约履行了办理房屋权证之义务等内容。合同及《合同补充协议》签订后，陈月娇依约履行了全部付款义务。在约定的交房时间2012年12月30日，明发公司未与陈月娇交接涉讼商品房。2013年3月20日，涉讼商品房所在的明发商业广场11#楼经建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位和施工单位共同组织建筑工程竣工验收，结论为合格；同年4月12日，该楼盘经漳州市公安消防支队进行建设工程消防验收，综合评定为合格；2014年5月29日，漳州市城乡规划局核实明发商业广场10#-19#楼达到城市规划要求。2013年3月23日，明发公司向陈月娇发出《交房通知书》，通知陈月娇于2013年3月29日至3月30日办理交房手续。2013年5月16日，明发公司向陈月娇发出《交房再次通知书》，通知陈月娇于2013年5月21日办理交房手续。2013年10月5日陈月娇与明发公司办理交房验收手续，接收了涉讼商品房。自双方约定交房期限2012年12月30日次日起至实际交房的2013年5月21日止的时间为141天。根据漳州市气象科技服务中心提交气象报告，2011年3月6日至2013年5月21日，漳州市出现中雨以上97天，六级以上风14天、台风31天。漳州发展水务集团有限公司发布2012年9月19日停水通知，漳州电业局发布停电通知，具体时间为2011年11月17日、11月18日、12月6日、12月9日、2012年7月12日、8月12日，上述因素扣除重复天数为129天。根据明发公司提供的施工日记记载，在上述时间里，因受天气和停水停电影响，明发公司均暂时停止施工。一审另查明，2016年5月11日，漳州市国土资源局向漳州市城乡规划局发出《漳州市国土资源局关于出具明发商业广场项目用地规划红线图（调整后）的函》，内容为：明发集团（漳州）房地产开发有限公司（以下简称明发公司）于2007年1月以挂牌出让方式取得位于地块国有建设用地使用权。2007年2月29日，我局与明发公司签订《国有土地使用权出让合同》，出让土地面积223588.72平方米（含代征城市道路绿带和代征港道绿带面积42639.41平方米，代征港道面积27785.67平方米，代征城市支路面积4599.47平方米）。明发公司将该宗地用于明发商业广场项目建设，现已竣工，其中：10#-19#号楼已通过贵局竣工规划条件核实。因规划调整，导致该项目1#、2#、5#、17#、18#、20#、21#、25#、26#楼占用到原规划代征绿地10572.90平方米，影响了房产证的办理。为妥善解决明发商业广场项目房产证办理问题，请贵局出具经批准调整的明发商业广场项目用地规划红线图，以便我局组织材料上报市政府批准。特此函告。”一审法院认为，陈月娇与明发公司签订的合同及《合同补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应依法全面履行合同约定义务。一、明发公司应否承担逾期交房违约责任，如何承担问题。该院认为，1.《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者不合格的，不得交付使用。《中华人民共和国消防法》第十三条第二款规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者验收不合格的，禁止投入使用。依照上述规定，符合法定交付条件的商品房方可交付使用。本案中，明发公司提供的竣工验收报告、消防验收意见书等证据，证明讼争商品房所在楼盘于2013年3月20日通过竣工验收合格，于同年4月12日通过消防验收合格，此时讼争商品房即已达到法定交付使用条件，明发公司即可将讼争商品房交付陈月娇。明发公司于2013年5月16日向陈月娇发出《交房再次通知书》，通知陈月娇于2013年5月21日办理房屋交接手续。陈月娇接到交房通知后，无正当理由拒绝接收，明发公司已尽到通知义务，应视为讼争商品房已于2013年5月21日交付使用。2.关于本案明发公司可据实予以延期交房时间的认定：明发公司提供的降雨和六级以上风和台风等论证报告，证明在双方签订合同时起至交房期间本地区的降雨和六级以上风和台风等气候情况，可予以采信认定，降雨和六级以上风和台风是双方签订合同时不可预知的事由，属于其他非明发公司所能控制的客观原因，该事由符合合同第八条关于政府及相关部门或其他非出卖人所能控制的客观原因造成停工可据实予以延期的约定，由此原因造成停工，可据实予以延期交房期间；明发公司提供的水务、供电部门的停水、停电通知，证明在双方签订合同时起至交房期间施工工地停水、停电的事实，可予以采信认定，停水、停电属于政府及相关部门原因，该事由符合合同第八条关于政府及相关部门或其他非出卖人所能控制的客观原因造成停工可据实予以延期的约定，由此原因造成停工，可据实予以延期交房期间；明发公司未能提供在双方签订合同时起至交房期间本地区有达到40°Ｃ及以上高温影响工程施工的天气事件发生，其所提供的高温论证报告记载的高温情况只有≥35°Ｃ，该高温天气不足以影响建筑工程施工，故本案不存在高温天气影响工程施工可据实予以延期的情形；众所周知，在我国全国各地，每年均有中、高考和节假日时间，此情形属于双方签订合同时便可预知的事件，不属于非出卖人所能控制的客观原因，由于双方在签订合同时并未约定中、高考和节假日期间作为可据实予以延期交房情形，故本案的中、高考和节假日期不作为可据实予以延期交房的时间。经核实，确定明发公司依约可据实予以延期交房的时间为：中雨及六级以上风、台风、停水及停电在扣除重复计算的天数后为129天。3.关于明发公司是否应按合同第八条约定支付陈月娇10000元违约金的违约责任问题，该院认为，合同第八条中关于支付违约金10000元的前提条件，是涉讼商品房在约定的期限内未能达到交付使用条件，但陈月娇同意在此期限内予以接收的，明发公司才应当支付违约金10000元。本案中，明发公司没有在约定的交房时间2012年12月30日前要求陈月娇接收不具备交房条件的房屋，陈月娇也没有在约定的交房时间2012年12月30日前同意接收未达到交付使用条件的房屋，而是在约定交房日期之后的2013年10月5日才接收房屋，此时明发公司向陈月娇交付的房屋已符合法定交付使用条件，并非如陈月娇诉称的将不具备交房条件的房屋交付使用，因此本案双方交房的情形不应适用第八条约定，故陈月娇请求按照合同第八条约定由明发公司向其支付“瑕疵交付”违约金10000元缺乏事实根据和法律依据，不予支持。4.关于本案逾期交房违约金应当如何计算问题。如上所述，讼争商品房已于2013年5月21日交付使用，自双方约定交房期限2012年12月30日次日起至实际交房的2013年5月21日止的时间为141天，扣除明发公司可据实予以延期交房天数129天，明发公司应承担逾期交房违约金的天数为12天，故应认定涉讼商品房逾期交付实际未超过90日。依据合同第九条约定，明发公司应按照陈月娇已付款的日万分之一计算，向陈月娇支付12天逾期交房违约金计584.56元（487133元×0.01%×12天）。二、《合同补充协议》第二十二条约定的效力问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，受法律保护。第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。《合同补充协议》是双方当事人根据合同第二十二条约定对主合同未尽事宜做出的增加、放弃、变更和补充的约定，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，合法有效。陈月娇认为应认定《合同补充协议》第二十二条为无效条款的请求，但未能提供足以证明该条款无效的证据，其请求缺乏事实根据和法律依据，不予采纳。三、关于明发公司是否存在逾期办证违约责任的问题。因讼争商品房于2013年5月21日交付使用，故本案讼争商品房应自2013年5月22日起算出卖人向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记的期限。根据合同第十四条约定，明发公司应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，但时至庭审结束，明发公司尚未完成初始预登记，已超过90日期限。明发公司辩称无法按时办证是因为规划红线图调整后，规划部门未及时向国土部门报备新的红线图所致，而并非出卖人原因所致。明发公司提供的《漳州市国土资源局关于出具明发商业广场项目用地规划红线图（调整后）的函》，虽提到明发商业广场部分楼存在规划调整，但并未包含讼涉商品房，函件内容并不能证明系因该规划调整导致明发公司未能按时为讼涉商品房办理初始预登记，明发公司上述辩解不予采纳。根据双方买卖合同及补充协议约定，超过90日，陈月娇未能取得房屋权属证书的，明发公司应承担逾期办证违约责任，即按合同补充协议约定的以已付房款1%标准计算，即4871.33元（487133元×1%）。综上所述，一审法院认为，陈月娇要求明发公司承担逾期交房和逾期办证违约责任理由成立，应予采纳，但部分请求项目和数额不当，不予全部支持，明发公司应当向陈月娇支付逾期交房违约金487.13元和逾期办证违约金4871.33元；陈月娇要求明发公司按照合同第八条约定支付10000元违约金、请求认定《合同补充协议》第二十二条无效及按照已付购房款按日0.01%计算逾期办证违约金、要求明发公司协助办理房屋权属证书因缺乏事实根据和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院＜关于民事诉讼证据的若干规定＞》第二条规定，判决：一、明发集团（漳州）房地产开发有限公司应于本判决生效之日起10日内向陈月娇支付逾期交房违约金584.56元；二、明发集团（漳州）房地产开发有限公司应于本判决生效之日起10日内向陈月娇支付逾期办证违约金4871.33元；三、驳回陈月娇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1179元，由陈月娇负担1129元，明发集团（漳州）房地产开发有限公司负担50元。二审期间，明发公司围绕陈月娇逾期交房违约金的上诉请求提交了施工日志等证据，后因陈月娇放弃了该项上诉请求，本院对明发公司二审提交的证据不予审查。本院认为，《合同补充协议》作为附件与合同同时签订，其第二十六条约定本协议与购房合同不一致，以本协议的约定为准，不存在变更合同示范条款的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”可见，在约定违约金过高或过低时，当事人应当通过请求调整的方法予以救济，故《合同补充协议》第二十二条约定逾期办证违约金按已付款的1%一次性支付，并未排除陈月娇的主要权利。陈月娇没有证据证明案涉商品房最终办证不能，亦未举证证明逾期办证所造成的实际损失并请求予以调整，其主张确认违约金条款无效于法无据，请求按合同第十四条约定支付逾期办证违约金与《合同补充协议》第二十六条的约定不符，均不予支持。综上所述，陈月娇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费398元，由陈月娇负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈于伦审 判 员 谢旭耀代理审判员 徐明水二〇一七年八月十一日书 记 员 杨 烨 来源：百度“”