（2017）沪0106民初16315号
裁判日期: 2017-08-11
公开日期: 2017-11-03
案件名称
上海经佳文化产业投资股份有限公司与上���渔约汇餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市静安区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海经佳文化产业投资股份有限公司,上海渔约汇餐饮管理有限公司,上海谐众企业管理咨询有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十三条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百二十七条
全文
上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0106民初16315号原告：上海经佳文化产业投资股份有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：赵丽佳，董事长。委托诉讼代理人：杨彪，上海精诚申衡律师事务所律师。被告：上海渔约汇餐饮管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：石飚，总经理。第三人：上海谐众企业管理咨询有限公司，住所地上海市奉贤区大叶公路XXX号XXX幢XXX室。法定代表人：陈斌，总经理。委托诉讼代理人：张莹。委托诉讼代理人：吴君君。原告上海经佳文化产业投资股份有限公司(以下简称经佳公司)与被告上海渔约汇餐饮管理有限公司(以下简称渔约汇公司)、第三人上海谐众企业管理咨询有限公司(以下简称谐众公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月13日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年6月14日公开开庭进行了审理。原告经佳公司的委托诉讼代理人杨彪、被告渔约汇公司的法定代表人石飚、第三人谐众公司的委托诉讼代理人吴君君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告经佳公司向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告订立的《房屋租赁合同》于2017年4月12日解除；2、判令原告有权不予返还第三人交付的租赁保证金360,000元；3、判令被告向原告支付租金509,930元；4、判令被告向原告支付租金利息4608.28元；5、判令被告向原告支付物业管理费157,449.6元；6、判令被告向原告支付物业管理费利��1,916.54元；7、判令被告向原告支付2016年水电费12,464元；8、判令被告以月租金三倍的标准向原告支付解除合同的违约金567,000元；9、判令被告赔偿原告免租期租金损失720,000元。事实与理由：2014年9月17日，原告、第三人就租赁上海市静安区南京西路XXX号XXX楼房屋(以下简称系争房屋)签订《房屋租赁合同》，约定系争房屋由第三人承租，面积1022.2平方米，租赁期限自2015年1月1日至2019年12月31日止，系争房屋交付日期为2014年10月1日，免租期3个月，第一年、第二年月租金为18万，第三年的月租金为18.9万，租赁保证金为两个月的基本租金36万，租金实行先付后用，每两个自然月为一个结账期，被告应于每个结账期内的最后一个月的25日前向原告交付下一个结账期的租金。若被告逾期支付应付款项，逾期累计连续超过15天，原告有权书面通知被告解除合同，被告应按合同约定承担违约责任和赔偿责任。1、按照合同解除当年月租3倍计向原告承担违约金；2、原告有权不予退还收取的租金和租赁保证金；3、原告有权追偿合同提前解除而形成的房屋空置期租金，按起租日每月固定租金标准计算免租期租金损失。《房屋租赁合同》还对物业管理费的支付标准、支付时间等做了规定。合同订立后，原告实际交房时间为2014年11月14日，第三人支付了租赁保证金36万。2015年4月28日，原、被告和第三人订立《补充协议》，约定承租人由第三人变更为被告，合同的各项约定以及第三人此前有关该租赁合同的签订、履行、承诺等所有行为对第三人有约束效力。被告分别自2016年1月、2016年12月、2017年1月起拖欠原告的水电费、物业费和租金，原告为维护自身合法权益，提出上述诉讼请求，希望法院判如所请。被告渔约汇公司辩称，同意支付原告租金和利息、物业管理费和利息、以及水电费，但不同意原告的其余诉讼请求；理由是：1、原告在被告拖欠租金的情况下，不与被告沟通，反而强制停水停电停电梯，故被告没有违约行为。被告曾与原告商量3月底搬走，但因为双方没有约好时间，所以退房拖到了2017年4月12日，故不同意合同在2017年4月12日解除；2、租赁保证金应抵扣被告欠付的房租，若原告不同意抵扣，应退还租赁保证金；3、被告没有过错，且原告不存在所主张的免租期租金损失，所以不同意支付违约金和免租期租金损失。第三人谐众公司述称，不同意原告诉讼请求，理由是：1、租赁房屋时被告未成立，所以由谐众来签合同，被告成立后，三方就签了补充合同，合同权利义务就转移到被告处，所以相关债务应由被告承担；2、原告在签订合同后存在不作为导致被告无法营业，所以又增加了一个月免租期；3、同意被告所提要求退还36万租赁保证金的辩称意见。经审理查明，2014年9月17日，原告(原名上海经佳文化产业投资有限公司)(出租人，甲方)与第三人(承租人，乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋租赁给乙方使用，建筑面积1022.4平方米；乙方确认在签署本合同前已至现场视察过该房屋，对房屋现有装修和设施状况充分了解并表示接受；租赁期限2015年1月1日至2019年12月31日；双方约定房屋交付日为2014年10月1日，免租期自交付日起至2014年12月31日；2015年1月1日至2016年12月31日的月租金为18万元，2017年1月1日至2017年12月31日的月租金为189,000元；乙方应在合同生效后三个工作日内向甲方支付首期租金(按两个月的租金计算)36万元；租金实行先付后用，按两个自然月为一个结账期，乙方应在以后每个结账期内的最后一个月的25日前向甲方支付下一个���账期的租金；系争房屋自起租日起算第一年度的月物业管理费为35,784元，乙方应在合同生效后三个工作日内向甲方或交付指定的物业公司支付免租期三个月的物业管理费53,676元(已减半)及免租期满后前两个月的物业管理费71,568元，共计125,244元；租赁期内的物业管理费每两个月支付一次且于每个支付月的第25日前支付下个月的物业管理费；乙方应当向甲方支付的租赁保证金为两个月的租金计36万元及物业管理保证金为一个月的物业管理费35,784元，乙方应当于合同生效之日起三个工作日内向甲方支付租赁保证金、物业管理保证金，租赁保证金和物业管理保证金用于抵扣乙方按照合同约定应付而未付的所有款项以及违约金、赔偿金，当发生上述抵扣情形时，乙方应当在收到甲方关于抵扣款项的书面通知之日起的三个工作日内向甲方支付与抵扣款项同等金额的款项，以补足���同约定的保证金金额，乙方逾期支付的，按照合同的约定承担违约责任和赔偿责任；合同因合同期满终止或因合同约定的其他原因提前终止且双方无其他争议的，甲方应当在乙方按照合同约定交还房屋之日起三十日之内将保证金一次性无息退还乙方；乙方自行承担租赁期限内系争房屋产生的水、电、煤气及通信费等公用事业费；乙方逾期支付其应支付的款项(包括但不限于租金、保证金及其他费用或违约金、损害赔偿金)，则每逾期一天，乙方应当按照应付未付款项的3%向原告支付违约金，逾期累计超过15天的，甲方有权解除合同，乙方应当按照合同解除当年月租金的三倍计向甲方支付违约金，甲方有权不予退还乙方已付的租金和租赁保证金，该等租金和租赁保证金自合同解除之日起归甲方所有，如违约金和租赁保证金仍不足以补偿因合同提前解除而形成系争房屋空置期(按实际空置期计算，最长不超过6个月)、按起租日每月固定租金标准计算的免租期租金损失，甲方仍有权向乙方予以追偿。合同签订后，第三人向原告支付了租赁保证金36万元。原告于2014年11月14日将系争房屋交付第三人。2015年4月28日，原、被告及第三人签订《补充协议》，约定原告于2014年11月14日将系争房屋交付给第三人，合同起租日为2014年11月14日；免租期增加一个月；本补充协议生效后，租赁合同之承租人由第三人变更为被告，各项约定以及第三人此前有关租赁合同的签订、履行、承诺等所有行为对被告具有约束力，第三人承诺不拖欠原告任何费用，如有拖欠，被告和第三人共同承担还款责任。审理中，原、被告、第三人均确认，被告向原告支付了2016年的租金，2017的租金仅支付了132,670元；被告支付了35,784元物业管理保证���。被告于2017年4月12日将房屋钥匙交还给原告，尚有12,464元的水电费未支付，未支付2016年12月之后的物业管理费。审理中，原告自认于2017年6月29日将系争房屋另行出租给他人。另查明，2015年8月13日上海经佳文化产业投资有限公司更名为上海经佳文化产业投资股份有限公司。以上事实，由原告提供的《房屋租赁合同》、《进房通知单》、《补充协议》、原、被告、第三人的陈述等予以佐证。本院认为，原告与第三人签订《房屋租赁合同》及原、被告、第三人签订的《补充协议》系当事人的真实意思表示，合法有效，三方均应恪守。根据前述两份协议，被告承继了第三人的权利义务，原、被告之间成立房屋租赁关系。根据合同约定，被告欠付数月租金、物业管理费，已达合同约定的解除条件，被告已构成根本违约，原告亦据此于2017年4月12日收回房屋，因此原告请求将2017年4月12日作为双方租赁关系解除的日期符合法律规定。合同解除后，被告理应支付合同解除前拖欠的租金、物业管理费、水电费以及免租期租金。原告同意收取的物业管理保证金35,784元抵扣物业管理费，本院予以准许。现被告对原告主张的租金及利息、物业管理费及利息、水电费均无异议，本院予以确认。原告主张不予退还第三人已支付的租赁保证金36万元，实际系对被告违约行为的一种惩罚，符合《租赁合同》及《补充协议》的约定，本院予以支持。关于原告要求被告按照合同约定支付月租金的三倍567,000元作为违约金，考虑到本院已支持原告要求没收租赁保证金的诉请，被告关于违约金过高的主张尚属合理，本院予以采纳，本院酌定被告支付相当于1个月租金189,000元的违约金。被告所提原告在未主动沟通的情况下，采取停水停电停电梯的行为，被告不存在过错的辩称意见，无相应证据予以佐证。本院认为即使被告所述属实，出租人收取租金系租赁合同出租人享有的主要权利，在被告持续欠租的情况下，原告采取前述行为属于行使合同抗辩权的行为，被告的上述辩称，本院难以采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、二百二十七条之规定，判决如下：一、原告上海经佳文化产业投资股份有限公司与上海渔约汇餐饮管理有限公司的租赁关系于2017年4月12日解除；二、被告上海渔约汇餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海经佳文化产业投资股份有限公司房屋租金509,930元及利息4,608.28元；物业管理费121,665.6元及利息1,916.54元；水电费12,464元；三、被告上海渔约汇餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海经佳文化产业投资股份有限公司解除合同的违约金189,000元；四、被告上海渔约汇餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海经佳文化产业投资股份有限公司免租期损失720,000元；五、原告上海经佳文化产业投资股份有限公司收取的租赁保证金36万元不予退还。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费24,733.60元，减半收取计人民币12,366.8元(原告已预缴)，由被告上海渔约汇餐饮管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级���民法院。代理审判员 魏 凯二〇一七年八月十一日书 记 员 严骐安附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生���损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 来源：百度“”