（2017）皖13民终1321号
裁判日期: 2017-08-11
公开日期: 2017-09-20
案件名称
张庆发、萧县万基房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省宿州市中级人民法院
所属地区
安徽省宿州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张庆发,萧县万基房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
安徽省宿州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖13民终1321号上诉人（原审原告）：张庆发，男，1949年2月1日出生，汉族，居民，住安徽省萧县。被上诉人（原审被告）:萧县万基房地产开发有限公司，住所地安徽省萧县龙城镇公园路与顺河路交界处，组织机构代码59571471-4。法定代表人：郑自学，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱安英，安徽烁光律师事务所律师。上诉人张庆发因与被上诉人萧县万基房地产开发有限公司（以下简称万基公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省萧县人民法院（2016）皖1322民初5593号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张庆发上诉请求：撤销原判，改判万基公司给付张庆发储藏室面积6.27㎡；赔偿逾期交房违约金1300元或发回重审。二审期间，张庆发将诉讼请求变更为撤销原判，改判万基公司给付张庆发储藏室面积6.27㎡或按2017年储藏室价格2326.68元/㎡计14588.29元予以赔偿；赔偿逾期交房违约金1300元或发回重审。事实和理由：1、一审法院以张庆发未提供有效测量数据证实案涉储藏室与约定面积相差6.27㎡，且该储藏室位置特定、固定，进行实物补足不具有可操作性为由驳回张庆发的诉讼请求错误。即使储藏室无法补足面积，还可以采取赔偿损失等其他方式解决。2、一审法院认定张庆发于2016年6月13日房屋维修完毕后签收逾期交房违约金时注明为一次性赔付，未注明另行存在逾期交房违约争议错误。双方合同约定房屋交付期限为2015年12月30日，逾期交房超过60日的，出卖人按日向买受人支付已付房款的日万分之三的违约金。万基公司实际交房时间为2016年6月12日，逾期交房165天，违约金应为14297元，而万基公司违约赔付收条上为12997元，仅计算至2015年5月28日，故该签收的载明的赔偿金额为一次性赔付2015年5月28日前的违约金，不包括此后15天的违约金。万基公司辩称，鉴于储藏室均已出售，无法进行调换，同意按照协议约定退还储藏室面积不足部分的差额；逾期交房违约金已经一次性赔付。请求驳回上诉，维持原判。张庆发向一审法院起诉请求：判令万基公司补给张庆发储藏室建筑面积6.27㎡；赔偿延迟交房15天的双倍违约金2599.5元，并承担诉讼费。一审法院认定事实：张庆发与万基公司于2014年11月6日签订了《商品房买卖合同》，购买万基公司开发的万基·大观天下小区第16幢3单元505室房屋，购房总价款为288818元，交房期限为2015年12月30日前，逾期超过60日后交接房应承担已付房价款日万分之三的违约金。双方又于2015年10月18日签订了《储藏室使用权转让协议》，转让万基·大观天下小区第16幢楼第130号储藏室使用权，协议载明储藏室建筑面积为21.87㎡，受让人于协议签署前对该储藏室的位置、大小、高度等相关情况明确无误，单价为1223元／㎡，总价款26746元一次性付清等。合同履行期间，张庆发依约支付了购房款及储藏室使用权价款，万基公司交付了储藏室。2016年5月28日双方办理了商品房屋交接，交房后发现房屋的个别门窗、粱框、空调线路安装存在瑕疵，并于2016年6月12日前维修完毕。张庆发于2016年6月13日签署逾期交房违约金赔付收条，内容为“今收到萧县万基房地产开发有限公司万基·大观天下16幢505室延期交房违约赔偿金12997元。本赔偿金经买卖双方协商一次性赔付”。此后，张庆发认为储藏室的实际建筑面积与协议载明面积不一致，相差建筑面积6.27㎡，要求万基公司予以补足，并再行赔付房屋维修期间的逾期交房违约金未果。一审法院认为，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，张庆发主张《储藏室使用权转让协议》约定建筑面积与实际面积相差6.27㎡，要求万基公司予以补足，但张庆发未提供有效测量实际建筑面积数据予以佐证，且该储藏室的位置是特定的、固定的，进行实物补足也不具有可操作性，对此项诉讼请求，不予支持。张庆发主张所购商品房屋交接后维修房屋质量瑕疵事项期间，应按照已交付房价款日万分之三标准双倍赔偿逾期交房违约金，不符合双方签订的《商品房买卖合同》中约定的出卖人逾期交房的违约责任处理情形范围，且张庆发于2016年6月13日房屋维修完毕后签收逾期交房违约金时已注明为一次性赔付，未注明另行存在逾期交房违约争议。综上所述，张庆发的诉讼请求缺乏事实依据，也不符合合同约定，不能成立，不予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第六十一条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决：驳回张庆发的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由张庆发负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以认定并在卷佐证。张庆发提供的案涉储藏室图纸能够证明其购买的储藏室与协议约定的面积差，虽万基公司对面积差6.27㎡不予认可，但其未提供相反证据予以反驳，故可以认定万基公司交付的储藏室比协议约定少6.27㎡；虽万基公司对张庆发提交的买受人为胡雪薇的《储藏室使用权转让协议》、收据、储藏室图纸均无异议，但上述证据与案涉储藏室无关联性，故本院对关联性不予认定。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：万基公司向张庆发交付的储藏室面积比协议约定21.87㎡少建筑面积6.27㎡。除上述事实外，一审判决查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，综合双方举证、质证及诉辩意见，本案二审争议的焦点是：1、张庆发要求万基公司赔偿逾期交房违约金1300元能否支持；2、张庆发要求万基公司交付6.27㎡储藏室或按2326.68元/㎡的价格予以赔偿能否支持。（一）关于张庆发要求万基公司赔偿逾期交房违约金1300元能否支持的问题2016年6月13日，张庆发向万基公司出具逾期交房违约金赔付收条，该收条载明张庆发收到万基公司支付的逾期交房违约金12997元，并注明“本赔偿金经买卖双方协商一次性赔付”，虽张庆发主张该违约金为2016年5月28日之前的违约金，但其上诉请求的违约金数额仅是根据合同约定推算而来，与双方在收条中明确为一次性赔付相悖，因此，该收条系双方解决万基公司逾期交房问题的真实意思表示，万基公司已经完成逾期交房违约金的赔付义务。万基公司工作人员张孝新于2016年6月12日出具的案涉房屋存在质量瑕疵的证明，与逾期交房违约金的承担无关，故，张庆发要求万基公司赔偿2016年5月28日至2016年6月12日的逾期交房违约金1300元无事实和法律依据，一审驳回其该项请求并无不当，本院予以维持。（二）关于张庆发要求万基公司交付6.27㎡储藏室或按2326.68元/㎡的价格予以赔偿能否支持的问题本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，万基公司与张庆发签订的《储藏室使用权转让协议》约定储藏室面积为21.87㎡，但其交付的储藏室比约定面积少6.27㎡，与合同约定不符，已经构成违约，故万基公司应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失的违约责任。虽张庆发称万基公司尚有其他未出售的储藏室可供继续履行，万基公司予以否认，且即使存在其他未出售的地下室，人民法院也不能强制当事人缔约。经一审法院调解，张庆发未接受赔偿损失的调解方案，故一审法院以案涉地下室具有特定性和固定性，张庆发要求万基公司补足6.27㎡地下室不具有可操作性为由驳回张庆发该项诉讼请求亦无不当。二审期间，张庆发将该项诉讼请求变更为要求万基公司交付6.27㎡储藏室或按2326.68元/㎡的价格予以赔偿，万基公司同意张庆发在二审期间变更诉讼请求，但要求按照协议约定的储藏室单价予以补差，并自愿支付差额部分的银行利息。审理认为，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。经审查，案涉合同约定储藏室面积为21.87㎡，少交付的面积为6.27㎡，面积误差比为28.67%（6.27㎡÷21.87㎡），已超出上述法律规定的面积误差比３％，故，面积误差比在３％以内的部分，即0.6561㎡（21.87㎡×３％）的房价款802元（0.6561㎡×1223元）及利息由万基公司返还张庆发；面积误差比超过３％部分，即5.6139㎡（6.27㎡－0.6561㎡）房屋价款的双倍13732元（5.6139㎡×1223元×2）及利息由万基公司返还张庆发，上述两项合计为14534元；分别按上述利息标准计算自2015年10月18日张庆发交付储藏室费用之日起至其起诉之日止的利息与本金14534加总后，不超过张庆发主张的14588.29元，故万基公司应返还张庆发14588.29元。综上所述，张庆发的上诉理由部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：一、撤销安徽省萧县人民法院（2016）皖1322民初5593号民事判决；二、萧县万基房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内支付张庆发储藏室费用14534元；三、驳回张庆发的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取为25元；二审案件受理费50元，均由萧县万基房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 周亚丽审判员 杨俊举审判员 李德道二〇一七年八月十一日书记员 王珊珊附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。