（2017）辽04民终624号

裁判日期: 2017-08-11

公开日期: 2017-09-26

案件名称

翟清华与抚顺万达广场有限公司、大连万象美物业管理有限公司抚顺分公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

辽宁省抚顺市中级人民法院

所属地区

辽宁省抚顺市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

法律依据

全文

辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽04民终624号上诉人（原审原告）：翟清华，男，1987年4月12日出生，汉族。委托诉讼代理人：石玉珍，女，1959年11月8日出生，汉族。被上诉人（原审被告）：抚顺万达广场有限公司，住所地：抚顺市新抚区西一街10号。法定代表人：齐界，该公司总裁。委托诉讼代理人：史明珠，辽宁沃丰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：大连万象美物业管理有限公司抚顺分公司，住所地：辽宁省抚顺市新抚区裕民路8号。负责人：李传玉，该公司经理。委托诉讼代理人：韩如峰，该公司员工。委托诉讼代理人：张维威，该公司员工。上诉人翟清华因与被上诉人抚顺万达广场有限公司（以下简称抚顺万达广场）、大连万象美物业管理有限公司抚顺分公司（以下简称万象美物业抚顺分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服抚顺市新抚区人民法院（2017）辽0402民初42号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人翟清华及委托诉讼代理人石玉珍，被上诉人抚顺万达广场的委托诉讼代理人史明珠，被上诉人万象美物业抚顺分公司的委托诉讼代理人韩如峰、张维威到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。翟清华上诉请求：（一）撤销一审判决，改判支持一审诉请或发回重审；（二）判令抚顺万达广场赔偿翟清华经济损失；（三）一、二审诉讼费由抚顺万达广场、万象美物业抚顺分公司共同承担。事实及理由：（一）一审判决认定事实不清，举证责任分配不当。2016年8月中旬，经抚顺万达广场销售员刘丽推荐，翟清华欲购买坐落于X门市。看房时，翟清华曾多次询问房屋质量是否存在问题、是否有隐蔽工程，销售员刘丽均表示房屋不存在质量问题、没有隐蔽工程。2016年11月初，翟清华发现所购买的门市内存在极大噪音和震动。经查，噪音和震动来源于门市下方地下停车场中的换热站。为此，翟清华找到抚顺万达广场要求退房，抚顺万达广场段总承诺为翟清华修缮直至达到国家标准。2016年12月初，销售员刘丽称已经对换热站进行了维修，但翟清华发现门市内仍然存在噪音和震动，没有达到使用效果，抚顺万达广场虽然称已经达标，但未出具国家环保局噪音合格检验报告。为此，翟清华再次要求退房，抚顺万达广场却以种种理由拒绝办理退房手续。2017年1月初，翟清华将抚顺万达广场、万象美物业抚顺分公司诉至抚顺市新抚区人民法院。庭审中，抚顺万达广场虽然辩称房屋质量不存在问题，但没有提供国家环保机关出具的噪音质量检验合格报告。翟清华提供的证据能够证明门市噪声已经超过国家标准，如果抚顺万达广场不认可我方证据，应当申请房屋噪音司法鉴定。一审法官对我方要求销售员刘丽出庭作证及法官现场勘验不予理睬，已经侵害了我方的诉讼权利。（二）一审法院适用法律错误。抚顺万达广场没有将具备使用条件的房屋交付给翟清华使用，导致翟清华至今不能入住使用。因此，翟清华提供充分证据证明抚顺万达广场存在欺诈行为，要求解除合同。一审法院却援引《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，驳回翟清华的诉讼请求，明显属于适用法律错误。抚顺万达广场辩称，一审认定事实清楚适用法律正确，应予以维持。一审法官曾多次询问翟清华是否对门市内噪音进行鉴定，翟清华均表示不鉴定。翟清华购买房屋时是一次付全款，因此不存在贷款利息问题。换热站不属于隐蔽工程。国家规定的房屋竣工验收项目中并未规定噪音检测，因此我公司的竣备资料中并无噪音检测合格报告单。抚顺万达广场段总说话的内容是为了调解解决问题，其通话录音不能作为诉讼证据使用。换热站已经具备维修条件，经过维修完全可以达到与园区内其他换热站相同噪音标准。万象美物业抚顺分公司辩称，一审认定事实清楚适用法律正确，应予以维持。翟清华向一审法院起诉请求：1.解除翟清华与抚顺万达广场于2016年9月8日签订的《商品房买卖合同》；2.抚顺万达广场返还翟清华已交纳的购房款1300000元，并支付自2016年9月9日起至实际给付时止的中国人民银行同期贷款利息；3.万象美物业抚顺分公司返还翟清华已交纳的物业费5363.64元、装修服务费744.95元、水费1375元、装修押金10000元，合计17483.59元，并支付自2016年9月7日起至实际给付时止的中国人民银行同期贷款利息；4.抚顺万达广场协助翟清华办理购房税款及维修基金的返还事宜；5.诉讼费由抚顺万达广场、万象美物业抚顺分公司承担。一审法院认定事实：2016年9月8日翟清华与抚顺万达广场签订了《商品房买卖合同》。约定：“翟清华购买抚顺万达广场开发建设的坐落于X门市现房。该商品房用途为商业，属框架结构，层高为4.5米。房屋建筑面积148.99平方米，房屋总价款1300000元，次日，翟清华将购房款1300000元交付抚顺万达广场，抚顺万达广场为翟清华开具了增值税专用发票。同时，翟清华向万象美物业抚顺分公司交纳物业费5363.64元、装修服务费744.95元、水费1375元、装修押金10000元。抚顺万达广场按期交付房屋。翟清华在房屋使用过程中，觉得房屋隔音效果差，与抚顺万达广场协商退房事宜不成。庭审中，抚顺万达广场抗辩，翟清华购买的现房，2016年10月交房，北方冬季11月开始供暖，争议房屋下是小区的换热站，因冬季供暖，换热站工作导致翟清华房屋噪音大。因现在是供暖时期，无法做隔音处理，待冬季供暖结束，将对换热站做防噪音处理。万达小区有多个换热站，经过维修后，翟清华房屋会像其他换热站上面的房子一样，噪音会小。翟清华诉称买房时抚顺万达广场并未告知房屋下是换热站，供暖期内经过抚顺万达广场一次维修，噪音还是大，不同意抚顺万达广场再次维护，不能达成调解协议。经法庭多次询问，翟清华不申请对房屋噪音进行司法鉴定。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中双方争议的焦点为争议房屋是否噪音过大，是否达不到国家标准。翟清华提交了图片与视频影像资料，资料内容为：“翟清华自己用仪器测量房屋的噪音分贝过大，超过国家标准。”抚顺万达广场提供了抚顺市房屋建筑工程竣工验收备案书及辽宁省建设工程施工图设计文件审查报告证明房屋符合国家验收标准。翟清华提交的证据不足以证明房屋噪音分贝过大，超过国家规定验收标准，故对翟清华要求解除购房合同及返还购房款的诉讼请求，不予支持。因不支持翟清华的退房请求，翟清华要求万象美物业抚顺分公司返还相应费用于法无据，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回翟清华的诉讼请求。案件受理费16658元，减半收取8329元，由翟清华负担。本院二审期间，抚顺万达广场、万象美物业抚顺分公司未提交新证据，翟清华未证明自己主张，提供如下证据：1.抚顺万达广场宣传单二份，证明抚顺万达广场销售房屋时并未在宣传单中标明案涉房屋下面有换热站。抚顺万达广场质证认为该份证据是商铺排列平面布局图，不是施工图纸，没有标明换热站位置正常，因此该份证据与本案无关联性。万象美物业抚顺分公司质证认为该份证据与我公司无关；2.微信聊天记录，证明销售员刘丽并没有明确告知案涉门市下面是换热站，发现问题后维修也没有维修好。抚顺万达广场质证认为聊天记录的真实性有异议。聊天记录中，销售员使用的是语音聊天，书面材料什么都看不出来。按照房屋买卖合同规定，销售员的陈述不能构成合同内容。万象美物业抚顺分公司质证认为该份证据与我公司无关；3.通话记录一份，证明抚顺万达广场段总同意退房。抚顺万达广场质证认为真实性有异议，段总讲话不能作为诉讼证据使用。万象美物业抚顺分公司质证认为该份证据与我公司无关。本院认为，对证据1的真实性本院予以确认，但与本案无关联性，本院不予采信。对证据2、证据3的真实性本院不予采信。本院查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。所谓欺诈，是指一方当事人故意提供虚假事实或隐瞒重要事实，致使另一方当事人在并非真实意思表示的情况下而签订合同的行为。本案中，换热站位于案涉房屋地下停车场内，与涉案房屋距离较近，工作时会产生噪音，对房屋正常使用会产生影响。抚顺万达广场为销售房屋制作的宣传单并未标明存在换热站，且在与翟清华签订《商品房买卖合同》时抚顺万达广场也未告知案涉房屋地下安装有换热站及存在噪音的事实。因此，抚顺万达广场在销售案涉房屋的过程中存在隐瞒重要事实的行为，应认定为欺诈，并使翟清华作出错误判断而签订合同。依据上述法律规定，翟清华要求解除与抚顺万达广场签订的《商品房买卖合同》的诉请应当得到支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。抚顺万达广场与翟清华签订的商品房买卖合同因抚顺万达广场的欺诈行为依法被撤销后，有过错的一方应当赔偿对方所受到的损失，因此翟清华要求抚顺万达广场返还购房款，并支付利息及协助办理购房税款及维修基金返还事宜应当获得支持。商品房买卖合同被撤销后，翟清华应将案涉房屋返还给抚顺万达广场，而万象美物业抚顺分公司也应返还翟清华已交纳的物业费、装修服务费、水费、装修押金。对于翟清华要求万象美物业抚顺分公司返还物业费、装修服务费、水费、装修押金利息一节，因万象美物业抚顺分公司对商品房买卖合同的解除并无过错，故本院对其主张不予支持。对于翟清华要求抚顺万达广场赔偿经济损失一节，因翟清华在一审诉讼中并未提出该项诉请，故本院对该项诉请不予审查。综上所述，翟清华的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销抚顺市新抚区人民法院（2017）辽0402民初42号民事判决；二、解除翟清华与抚顺万达广场有限公司签订《商品房买卖合同》；三、抚顺万达广场有限公司于本判决生效后三十日内一次性返还翟清华购房款1300000元，并按中国人民银行同期同类存款基准利率给付从2016年9月9日起至本院确定给付之日止的利息；四、大连万象美物业管理有限公司抚顺分公司于本判决生效后三十日内一次性返还翟清华物业费5363.64元、装修服务费744.95元、水费1375元、装修押金10000元；五、抚顺万达广场有限公司有义务协助翟清华办理购房税款及维修基金退返手续。如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费16658元，减半收取8329元，二审案件受理费16657元，合计24986元，由抚顺万达广场有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　关左健审判员　张帆& # xB;审判员　何　　 福　　 苍二〇一七年八月十一日书记员　罗　　 晓　　 姝 搜索“”