（2017）粤0606民初7329号
裁判日期: 2017-08-11
公开日期: 2018-09-12
案件名称
李红花与佛山市凯福贸易有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市顺德区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李红花,佛山市凯福贸易有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十六条，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0606民初7329号原告（反诉被告）：李红花，女，1975年3月20日出生，朝鲜族，住吉林省延吉市，委托诉讼代理人：车权哲，男，1976年5月7日出生，朝鲜族，住吉林省龙井市，系原告丈夫。委托诉讼代理人：麦永康，广东天道勤律师事务所律师。被告（反诉原告）：佛山市凯福贸易有限公司，住广东省佛山市法定代表人：黄书凯。委托诉讼代理人：吴少波，广东通建律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎洁燕，广东通建律师事务所律师。原告（反诉被告，下统称原告）李红花与被告（反诉原告，下统称被告）佛山市凯福贸易有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月17日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人车权哲、麦永康，被告的委托诉讼代理人黎洁燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行与原告签订的《房屋买卖合同》,原告向被告支付剩余款项45万元后，被告协助原告办理位于佛山市顺德区北滘镇北滘社区居民委员会林上路6号华美达广场4号楼7××号房产的过户手续；2.判令被告向原告支付迟延履行合同的违约金（自2017年5月3日起按合同中金额千分之二计至房产过户之日止，暂计至2017年5月11日为8000元）;3.判令被告向原告支付因本案起诉支付的律师费8000元；4.本案全部诉讼费用由被告负担。事实与理由：原、被告双方于2017年2月28日签订了《房屋买卖合同》，约定被告将其所有的位于佛山市顺德区北滘镇北滘社区居民委员会林上路6号华美达广场4号楼7××号房产出售给原告，原告向被告交付了定金50000元，后双方在2017年4月15日签订补充协议一份，约定如未能办理按揭贷款，则原告于2017年4月30日前将剩余购房款交付给被告，被告同时应当将房产过户给原告。2017年4月8日，原告联系被告要求办理付款及房产过户手续，但被告拒不协助履行合同，造成原告极大经济损失。被告辩称，根据案涉房屋买卖合同补充协议的规定，原告负先履行付款的合同义务，原告未按合同约定的付款时间、方式全面实际履行合同义务，已构成根本违约，原告按照约定行为合同解除权，案涉合同于2017年5月18日解除，原告诉请继续履行合同缺乏事实和法律依据；原告仅支付定金5万元，便要求被告协助办理过户手续不符合市场交易规则，原告未能全面实际履行付款义务，被告有权行使单方解除权并拒绝其要求过户的要求；原告未按合同约定履行付款义务构成根本违约，被告拒绝办理过户手续，是履行抗辩权的具体表现，被告不构成违约，原告诉请被告承担迟延履行合同的违约金缺乏事实与法律依据；本案诉讼因原告无理诉请引起，原告应承担为此支付的律师费、诉讼费用。被告向本院提出反诉请求：1.依法确认原告与被告于2017年2月28日签订的《房屋买卖合同》于2017年5月18日已解除；2.判令原告向被告支付违约金100000元；3.判令原告向被告支付因本案反诉所支付的律师费20000元；4.本案诉讼费、反诉费由原告承担。事实与理由：被告与原告于2017年2月28日签订《房屋买卖合同》，合同约定：被告将案涉房屋出售给原告，原告需于2017年2月28日前向被告支付定金5万元，并约定于2017年4月10前办理银行按揭贷款手续。合同签订后，原告以转账方式向被告支付定金5万元。后被告与原告到银行办理按揭手续，但不成功。随后，被告应原告要求，再次配合原告到其他银行办理按揭手续，并签订补充协议，约定无论按揭成功与否，原告均应在2017年4月30日前将购房款45万元一次性支付给被告，若原告未能按期付款，视为合同根本目的无法实现，被告有权单方解除案涉房屋买卖合同。但原告未按上述约定支付购房款，故原告构成根本违约。2017年5月16日，被告向原告发出《解除合同通知书》，2017年5月18日，原告向被告发出《关于解除合同通知书的复函》，已明确其收到上述《解除合同通知书》，案涉《房屋买卖合同》已解除。原告已根本违约，应承担相应的违约责任。原告对被告的反诉答辩称，被告并无合同解除权，2017年4月28日原告多次要求被告前往中介机构收取剩余款项，并出具收据、办理过户相关手续，但被告的工作人员表示身处国外，要求原告支付剩余款项并未出现在现场，为原告履行付款的义务制造障碍，故原告认为本案的违约方是被告。双方签订的买卖合同真实有效，且涉案房产没有权利限制，原告有一次性支付剩余房款的能力，合同的履行不存在任何障碍。原告不存在任何违约行为，不应支付被告所主张的违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。对双方当事人有异议的证据和事实，本院认定如下：原告提供的证人证言,内容客观、合理，本院予以确认。根据当事人陈述意见和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年2月28日，原、被告中介机构促成签订了一份《房屋买卖合同》，约定：由被告将其所有的位于佛山市顺德区北滘镇北滘社区居民委员会林上路6号华美达广场4号楼7××号房产（房地产权证号：03××74）出售给原告，成交价500000元；原告应于签订合同当天支付定金50000元，原告购买该房屋需要办理银行按揭贷款，双方于2017年4月10日前，按银行办理贷款要求提供相关资料前往办理手续；原告办理银行按揭的同贷书审批通过后5天内，双方带齐相关资料一起到房地产交易中心办理该房过户手续，因银行流程原因造成延期，则过户时间相应顺延，双方互不承担违约责任，同时原告向被告支付购房首期款150000元，购房余款300000元于原告房产证及他项权证申领并交于银行后，由银行直接转账入被告账号；本合同签订后，被告反悔拒绝转让该房屋的，被告必须双倍返还定金，并按本合同约定总价的20%赔偿给原告，违约方还需承担诉讼费、律师等，本合同自动解除；如被告延迟办理相关手续视为违约，在原告同意被告延迟履约情况下，原告有权要求被告自本合同签订之日起至双方过户登记完成之日止，以房屋价款为基数，按日千分之二支付延迟履行违约金；若原告不按期支付款项视为违约，在被告同意原告延迟履约情况下，应自本合同签订之日起至款项实际支付之日止，就其实际欠款项按日千分之二支付延迟履行违约金。被告的代理人黄书华在合同上签名。2017年2月28日，原告向被告支付定金50000元。2017年4月15日，原告与被告签订一份《补充协议》，约定：被告同意以成交价500000元有偿出让房屋给原告，原告采取按揭付款方式，其中约定原告需于签订合同当日向被告交付定金50000元，并由被告协助原告办理银行按揭手续，待原告在转让房屋过户当日一次性向被告支付首期楼款250000元，尾款250000元则由申请贷款的银行直接划至被告银行账户；原告按向被告支付定金50000元后，原告便寻找办理按揭的中国银行北滘支行，被告已按约根据原告的要求，积极配合原告到上述银行办理相关按揭手续，但因上述银行不同意办理按揭手续，导致原合同出现履行不能情况；现双方同意，自本协议签订之日起至2017年4月30日止，被告同意在此期间继续协助原告到兴业银行北滘支行办理转让房屋的按揭手续，原告确保在2017年4月30日前付清本次房屋全部款项，若兴业银行北滘支行不能办理按揭，则由原告自行筹款支付；经原、被告双方协商一致同意，若原告未能在2017年4月30日前就转让房屋购房款450000元（定金50000元抵扣购房款）一次性划至被告账户的，则视为本合同根本目的无法实现，被告有权单方解除本合同，除原告有权要求被告无息退还定金50000元外，原告不得再向被告主张任何权利，而被告有权另行就转让房屋向第三方有偿转让，与原告无关，双方互不追究对方的责任。被告的代理人黄书华在该《补充协议》上签名。2017年4月28日，原告与被告的代理人黄书华联系，要求付给被告，并要求被告同时提供案涉房产证及办理过户所需证件，但被告的代理人黄书华以在国外办事为由予以推搪，并要求原告先行付清购房款后才配合原告办理过户及移交房屋手续，而原告坚持要求被告在收款的同时一并提供办理过户所需资料，故原告未向被告支付购房款。2017年5月15日，被告向原告发出《解除合同通知书》，以原告未按约定向被告支付购房款，构成根本违约为由，通知原告解除双方于2017年2月28日签订的《房屋买卖合同》，解除时间为本通知书送达之日。2017年5月18日，原告向被告发出《关于解除合同通知书的复函》，载明：因2017年4月29日至5月1日放假，原告与居间方于2017年4月28日多次与被告联系，但被告并未给予明确时间办理申请过户手续，故不同意解除案涉合同。后因双方协商无果，原告于2017年5月17日诉至本院。另查明，原告因本案委托律师代为诉讼，支付律师代理费8000元。被告因本案委托律师代为诉讼，约定支付律师代理费20000元。位于佛山市顺德区北滘镇北滘社区居民委员会林上路6号华美达广场4号楼7××号房产登记在被告名下（房地产权证号：03××74）本院认为，原、被告双方签订的案涉《房屋买卖合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效，受法律保护，双方应依约履行。本案中，被告主张因原告未按合同约定先行支付购房款，构成根本违约，并要求解除案涉《房屋买卖合同》。对此，本院认为：一、根据案涉《补充协议》第一条约定，在转让房屋过户当日一次性向被告支付首期楼款250000元，尾款250000元则由申请贷款的银行直接划至被告银行账户，表明原告付款与办理过户属同时履行的行为，并未约定原告必须先支付购房款；二、案涉《补充协议》第四条的约定，属对怠于履行义务情形下的处理，而本案中，原告已积极主动联系被告代理人要求支付购房款，并要求被告提供办理房产过户的相应资料，因被告代理人未予前往办理收款及提供相应资料手续，因此原告未予支付购房款，此乃属于原告行使同时履行抗辩权。综上，被告的辩解及反诉请求理据不足，不予支持，案涉《房屋买卖合同》应予以继续履行。因案涉房屋已被法院依法查封，故本院酌定由原告向被告支付购房款45万元后，被告协助原告办理位于佛山市顺德区北滘镇北滘社区居民委员会林上路6号华美达广场4号楼7××号房产的过户手续。在案涉合同履行过程中，因被告担心原告未能按时付清购房款，其亦同时享有同时履行抗辩权。基于原、被告均对对方缺乏信任，导致案涉《房屋买卖合同》不能履行，故对于案涉《房屋买卖合同》导致的损失应由原、被告各自承担。故原告诉请被告支付违约金及承担律师费，被告反诉请求原告支付违约金及承担律师费，理据均不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）李红花与被告（反诉原告）佛山市凯福贸易有限公司于2017年2月28日签订的《房屋买卖合同》继续履行；二、原告（反诉被告）李红花于本判决发生法律效力之日起十五日内向被告（反诉原告）佛山市凯福贸易有限公司支付购房款450000元；三、被告（反诉原告）佛山市凯福贸易有限公司于原告李红花付清上述第二项款项之日起十五日内协助原告（反诉被告）李红花办理位于佛山市顺德区北滘镇北滘社区居民委员会林上路6号华美达广场4号楼7××号房产（房地产权证号：03××74）的所有权过户登记手续；四、驳回原告（反诉被告）李红花的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）佛山市凯福贸易有限公司的反诉请求。案件受理费减半收取为4480元，财产保全费3020元，共计7500元（原告已预交），原告（反诉被告）李红花负担500元，被告（反诉原告）佛山市凯福贸易有限公司负担7000元；反诉费减半收取为1350元（被告已预交），由被告（反诉原告）佛山市凯福贸易有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 杜镇年二〇一七年八月十一日书记员 李书琼 来源：百度“”