（2017）内25民终835号
裁判日期: 2017-08-11
公开日期: 2017-12-06
案件名称
张贵与锡林郭勒盟新领域房地产开发有限责任公司商品房预约合同纠纷二审民事判决书
法院
内蒙古自治区锡林郭勒盟中级人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张贵,锡林郭勒盟新领域房地产开发有限责任公司
案由
商品房预约合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
内蒙古自治区锡林郭勒盟中级人民法院民 事 判 决 书（2017）内25民终835号上诉人（一审原告、反诉被告）张贵，男，1956年3月10日出生，汉族，无固定职业，现住内蒙古自治区。委托诉讼代理人谢合鑫，内蒙古合志律师事务所律师。被上诉人（一审被告、反诉原告）锡林郭勒盟新领域房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区锡林浩特市杭盖路南段都市花园小区对面。法定代表人霍小虎，职务：公司经理。委托诉讼代理人王冠军，内蒙古理想律师事务所律师。上诉人张贵因与被上诉人锡林郭勒盟新领域房地产开发有限责任公司（以下简称新领域房地产公司）商品房预约合同纠纷一案，不服内蒙古自治区锡林浩特市人民法院（2016）内2502民初4135号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月24日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张贵及其委托诉讼代理人谢合鑫、被上诉人新领域房地产公司委托诉讼代理人王冠军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人张贵上诉请求：1、撤销（2016）内2502民初4135号民事判决，依法改判，支持上诉人一审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实及理由：一、在案的《楼宇认购合约》不是商品房买卖合同，也不具备商品买卖的基本要件。该《合约》没有约定房屋的交付时间、产权证的办理、相关责任的承担等。二、被上诉人的违约导致了上诉人的购房不能。双方签订《合约》时被上诉人未取得商品房预售许可证。上诉人如期付款，被上诉人却迟迟不能签订合同，不能交工。诉讼双方约定是”按揭贷款”，说明上诉人购房能力是借助于按揭贷款的，可是6年之后被上诉人告知上诉人不能贷款了，过错在被上诉方。被上诉人不能交工是导致”合约”无法履行的根本原因。被上诉人新领域房地产公司答辩称：本案双方签订的楼宇认购合约明确商品房买卖的价款、面积、位置等要件，属于房屋买卖合同，双方均应履行义务。被上诉人依照合同履行了全部出卖方的义务。房屋也有预售许可证。本案中按揭贷款是上诉人的一种付款方式，也可以选择全款，这都是上诉人的付款义务。由于上诉人个人原因导致不能从银行贷款。该房屋同栋楼房的其他业主已经办理了按揭贷款，并且我们已经如期交付房屋。上诉人应该继续履行付款义务。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。张贵向一审法院起诉请求：1、解除原、被告双方签订的《楼宇认购合约》；2、判令被告返还购楼款350915元及利息；3、判令被告双倍返还定金14万元；4、本案诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实：2011年8月12日，原告（反诉被告）张贵与被告（反诉原告）新领域房地公司签订《楼宇认购合约》（二），合约约定乙方（张贵）意向认购喜洋洋家居建材生活广场2号楼面向西，由南向北数第三间商铺，暂定建筑面积约162.59平方米（产权登记面积最终以房产局测绘处实测面积为准），单价为人民币5172元/平方米，付款方式约定按揭贷款，定金：人民币70000元，于签订本合约时缴付；乙方（原告）必须在甲方（新领域房地产）开盘后一周内付清剩余首付款，即人民币350915元整，并签署正式商品房买卖合同，同时向甲方提供贷款所需资料。另查明，2011年1月6日，原告（反诉被告）张贵向被告（反诉原告）新领域房地产交付70000元、2011年8月12日支付350915元并在收款收据上写明，喜洋洋家居广场2#-1-203，2013年7月25日被告（反诉原告）新领域房地产给原告（反诉被告）张贵开具了总的收款收据一张，金额为420915元，原告（反诉被告）张贵尚欠被告（反诉原告）新领域房地产公司房款420000元未付。一审法院认为，原告（反诉被告）张贵与被告（反诉原告）新领域房地产公司签订《楼宇认购合约》（二）中约定的内容符合《合同法》第十二条规定的合同的基本构成要素且系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，对其真实性、合法性、有效性予以确认。签订合约后双方应当按照约定全面履行各自的义务，原告（反诉被告）张贵按照约定按期交付了首付款420915元，被告（反诉原告）新领域房地产建设的涉案房屋已交工，根据鼓励交易原则且无《合同法》第九十四条规定的法定解除的情形，原告（反诉被告）张贵称给原告办理按揭贷款是被告的承诺，现因被告资历问题不能兑现承诺是被告违约的诉讼意见没有法律依据，该院不予采纳，故原告（反诉被告）张贵要求解除双方签订的《楼宇认购合约》、返还已付房款支付利息及双倍返还定金的诉讼请求该院不予支持。因双方签订的《楼宇认购合约》（二）中并未约定剩余房款的交付期限及违约责任，且被告（反诉原告）称是因原告的原因使得贷款未能办理成功的辩解意见，因无事实及法律依据，故被告（反诉原告）新领域房地产公司要求反诉被告继续履行合同，向反诉原告支付剩余购房款420000元及利息（自2011年8月12日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）的反诉请求该院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条的规定，判决：一、原告（反诉被告）张贵在本判决生效之日起30日内向被告（反诉原告）锡林郭勒盟新领域房地产开发有限责任公司支付剩余房款42万元；二、驳回原告（反诉被告）张贵的诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）锡林郭勒盟新领域房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。如未按判决指定期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8664元，减半收取4332元，反诉案件受理费3800元，减半收取1900元，由原告（反诉被告）张贵负担。二审期间双方当事人未提交新证据。二审查明事实与一审相同，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点即：1、双方签订的《楼宇认购合约》性质。2、《楼宇认购合约》应否解除。一、关于《楼宇认购合约》的性质问题。本案中上诉人张贵与被上诉人新领域房地产公司签订的《楼宇认购合约》系双方真实意思表示，且未违反法律禁止性规定，合法有效。该《楼宇认购合约》对双方当事人的基本情况、商品房房号、暂定建筑面积、单价、付款方式等进行了约定。因双方签订《楼宇认购合约》时作为买卖标的物的商品房尚在建设中，双方对商品房的交付时间、办证时间、违约责任等条款在合约中没有约定，属于未决条款，需在签订买卖合同时协商一致达成。事实上该《楼宇认购合约》约定”乙方必须在甲方开盘后一周内付清剩余首付款，即人民币350915元整，并签署正式商品房买卖合同，同时向甲方提供贷款所需资料”。”甲方同意收取乙方定金后，再签订正式《商品房买卖合同》前为乙方保留该房屋...”等条款，故该《楼宇认购合约》不具备商品房买卖合同本约的条件，应认定为预约合同。一审法院认定为商品房买卖合同不当，应予纠正。二、关于《楼宇认购合约》应否解除问题。本案中上诉人张贵与被上诉人新领域房地产公司于2011年8月2日签订《楼宇认购合约》，上诉人张贵交付定金，并于同月12日支付了350915元的首付款，说明双方均对继续履行合约达成合意。现涉案房屋已交工，被上诉人新领域房地产公司要求继续履行合约。因双方对未成功办理贷款事由各执一词，且均未提供相应证据予以证实。故根据鼓励交易原则，一审法院驳回上诉人解除合约的诉请并无不当，上诉人张贵应向被上诉人新领域房地产公司支付剩余房款42万元。综上，上诉人张贵的上诉请求不能成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8664元由上诉人张贵承担。本判决为终审判决。审判长 景 超审判员 萨仁其其格审判员 胡 雅 格二〇一七年八月十一日书记员 张 雅 洁 来自