（2017）内01民终2775号
裁判日期: 2017-08-11
公开日期: 2017-10-26
案件名称
中国建设银行股份有限公司内蒙古自治区分行营业部、呼和浩特市佳地房地产开发有限责任公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院
所属地区
内蒙古自治区呼和浩特市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
中国建设银行股份有限公司内蒙古自治区分行营业部,呼和浩特市佳地房地产开发有限责任公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
呼和浩特市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）内01民终2775号上诉人（原审原告）:中国建设银行股份有限公司内蒙古自治区分行营业部，住所地内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区呼伦南路119号。法定代表人：贾志财，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘洋，经世律师事务所律师。委托诉讼代理人：巴特尔，经世律师事务所律师。上诉人（原审被告）:呼和浩特市佳地房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市新城区呼伦贝尔北路麻花板村呼和佳地。法定代表人：范玫子，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘青霞，女，1980年12月29日出生，汉族，该公司办公室主任。住内蒙古清水河县城关镇正沟村**号。委托诉讼代理人：林淑丽，女，1985年12月26日出生，汉族，该公司营销总监。住内蒙古扎兰屯市浩饶山乡西平台村。上诉人中国建设银行股份有限公司内蒙古自治区分行营业部（以下简称建行营业部）与上诉人呼和浩特市佳地房地产开发有限责任公司（以下简称佳地公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服呼和浩特市新城区人民法院（2016）内0102民初4349号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人建行营业部的委托诉讼代理人刘洋、巴特尔，上诉人佳地公司的委托诉讼代理人刘青霞、林淑丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。建行营业部上诉请求：撤销一审判决，改判或发回重审。事实与理由：一、一审法院认定本案主要事实错误。（一）建行营业部与佳地公司签订的《房屋租赁合同》约定的房屋租金的计算方式均按照单位面积租金×房屋实测面积×365天计算。2009年10月26日，双方签订的合同第一条第2款约定出租房屋面积为466.68平方米（面积以实测为准）。关于房屋租金，根据双方在合同第三条中的约定，是按照房屋面积×房屋标准租金2.86元/天×365天计算。同时合同第三条第2款按照该种计算方式将2009年11月1日至2016年2月1日期间逐年的房屋租金列明，其中2013年2月1日至2014年2月1日、2014年2月1日至2015年2月1日、2015年2月1日至2016年2月1日三年的单位面积租金经双方协商分别较前三年有所增加，且佳地公司在一审庭审过程中对该事实并未否认。2014年9月24日，佳地公司取得房屋产权证，该证上登记的建筑面积为438.11平方米，较双方所签租赁合同上的房屋面积少28.57平方米，依据双方约定的租金计算方式，建行营业部因此向佳地公司多支付租金达188122.03元。因此一审法院认定缺乏事实依据，（二）建行营业部不存在逾期交房的事实，同时，佳地公司应对逾期续签租赁合同承担全部过错。1.在原合同到期前，建行营业部曾多次提出续租请求，并要求佳地公司提交签订合同所需的相关材料（《授权委托书》、《承诺与声明》中所载时间和内容可以表明）。2.建行营业部起诉前，双方就续租事宜已经达成一致，并签订了2016年2月1日至2017年1月31日的租赁合同，且建行营业部交付租金的起始时间为2016年2月1日，并非签订合同之日即2016年6月27日，佳地公司接受租金且未提出异议。3.建行营业部提出续约请求后，佳地公司拖延签约，在合同的主体问题上多次反复，导致合同一致无法实际签订。二、一审法院认定双方续签合同时间晚于约定日期，从而认定建行营业部违约并承担逾期交房违约责任缺乏合同依据。1、合同第十一条第4款内容是”租赁期届满或合同被解除，一方应如期交还该房屋，乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金两倍的违约金，还应承担逾期归还给甲方造成的损失。”可见，”如期交房”的条件是合同终止或解除，而事实上双方继续履行合同，并未终止解除。2、合同第二条第4款内容是：”乙方如要求续租，则必须在租赁期届满前60日之前通知甲方，经甲方同意后重新签订租赁合同，”而”逾期续签合同”与”逾期要求续签合同”概念是不同的。3、合同中并无关于双方”续签合同”期限的约定，一审法院认定双方续签合同比约定的日期延误没有合同依据。三、一审法院判决建行营业部承担违约金缺乏法律依据。1.《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定”租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”原合同约定的租期届满后，建行营业部就与佳地公司就合同续签事宜进行协商，至2016年6月完成续签。期间佳地公司并未向建行营业部提出要求交房或者解除合同的通知，故双方仍形成合法的房屋租赁关系，且建行营业部也缴纳了该期间房屋的租金。2.根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：”当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失，”在建行营业部提出佳地公司主张的违约金过高的前提下，佳地公司并没有证据证明建行营业部给其造成的损失，一审法院亦未明确违约金的计算基础。3.根据原合同第是一条第4款的内容，双方并未在合同中明确逾期交房的时间标准，根据公平原则，必然应当预留合理的退出时间。佳地公司辩称：一、关于多交租金的问题：1.建行营业部无证据证明诉争房屋已经取得房屋产权证，或者是房地产行政主管部门登记确权认定的实测面积；2.证据中编号为呼房权证新城区字第20141384**号房屋产权证，房屋位置××区、104、103、102、101，房屋状况是总层数2层，建筑面积3173.68平米，套内建筑面积3083.95平米。3.佳地公司如需取得由房地产行政主管部门登记确权认定的呼和佳地底商北1号商铺房屋产权证及实测面积，还需经由呼和浩特市标准房产测绘所对呼和佳地底商北1号商铺进行的实地勘测、绘图、计算，并出具测绘报告。4.依据双方签订合同第三条中列明从2013年2月1日至2016年2月1日这三年的租金并未约定每平米单价，按套收取租金并列明每年租金分别是511600元、537100元、564000元，与房屋面积无关。二、建行营业部所提供证据不能证明其不存在逾期交房的事实。1.按照租赁合同第二条第4款约定，建行营业部如要求续租，则必须在租赁期限届满60日前通知佳地公司，经佳地公司同意后，重新签订租赁合同。续签租赁合同应当是在租期到期前60日，最晚至合同租赁期2016年2月1日。2.事实上双方实际签订租赁合同的时间是2016年6月27日，且建行营业部实际支付租金的时间是2016年8月11日。3.佳地公司已经委托林淑丽办理租赁合同的续签事宜，但因建行营业部对租赁面积存在异议，致使合同未能按时签订。佳地公司上诉请求:一、请求改判建行营业部应再追加支付佳地公司违约金480266元；二、本案诉讼费用由建行营业部承担。事实与理由：原判决认定事实不清，证据不足，应予以撤销。原判认定建行营业部支付佳地公司违约金110000元，金额太少不符合佳地公司与建行营业部签订的《房屋租赁合同》约定。佳地公司与建行营业部签订合同的租期截止2016年2月1日，建行营业部未在合同约定时间内提出续租，并以各种理由推迟续签合同，拒绝交房，直至2016年8月11日，已产生违约，并给佳地公司造成一定损失。根据合同法第三条第四款的规定建行营业部须在当年租赁期限到期之前1个月一次性缴纳次年租金。第三条第五款约定建行营业部未按约定交纳租金，每逾期一日须按应交租金的2%向佳地公司支付违约金，因此建行营业部应承担逾期交房的违约金590266元。建行营业部支付2011年2月1日至2012年2月1日期间租金的时间为2011年3月24日，已逾期82天应支付违约金799008元。对于上述违约金，佳地公司保留追索权。建行营业部辩称:建行营业部不存在逾期交房的事实，佳地公司应对逾期签租赁合同承担全部过错。从事实角度看：1、原合同到期前，建行营业部就曾多次提出续租请求；2、建行营业部起诉前，双方就续租事宜达成一致，并签订了自2016年2月1日至2017年1月31日的租赁合同，且交付租金起始时间为2016年2月1日；3、佳地公司拖延签约，在合同主体问题上多次反复，导致合同一直无法签订。建行营业部向一审法院起诉请求：一、判令佳地公司返还建行营业部多支付的房屋租金188122.03元；并自2009年12月16日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率标准向建行营业部给付相应利息（暂计至2016年8月18日为78180.42元）；二、诉讼费用依法由佳地公司承担。佳地公司反诉请求：一、判令建行营业部支付佳地公司逾期交房的违约金共计590266元（截止至2016年8月11日）二、反诉诉讼费用由建行营业部承担。一审法院查明的事实：2009年10月26日，建行营业部与佳地公司签订《房屋租赁合同》，租赁期从2009年11月1日起止2016年2月1日止，其中免租期三个月，前三年的租金均为487200元，每天每平米2.86元；后三年租金分别为511600元、537100元、564000元。合同约定，佳地公司将其位于呼和浩特新城区呼和佳地底商北1号商铺出租给建行营业部，并保证对该房产享有完全产权，如发生产权纠纷导致原告损失的，佳地公司应承担责任。合同第一条第2款约定出租房屋面积为466.68平方米（面积以实测为准）。建行营业部认为佳地公司已于2014年9月24日取得房屋产权证（编号为：房权证新城区字第20141384**号），该房屋产权证上登记的建筑面积为438.11平方米，较双方所签租赁合同上的面积少28.57平方米，建行营业部因此向佳地公司多支付租金达188122.03元。佳地公司提出反诉认为《房屋租赁合同》的租期截止至2016年2月1日，合同第二条第4款约定，建行营业部如要求续租，则必须在租赁期届满60日之前通知佳地公司，经佳地公司同意后，重新签订租赁合同。租赁第十一条第4款约定，租赁期届满或合同被解除，建行营业部应如期交还该房屋，如建行营业部逾期归还，则每逾期一日应向佳地公司支付原日租金两倍的违约金，建行营业部未在合同约定时间内提出续租，推迟续签合同，拒绝交房，直至2016年8月11日，已经违约，应承担逾期交房的违约金590266元。另查明该房屋的实测建筑面积为438.11平方米，《房屋租赁合同》的租期截止至2016年2月1日，建行营业部与佳地公司签订续租时间为2016年6月27日。一审法院认为，建行营业部与佳地公司签订的《房屋租赁合同》是双方真实的意思表示，不违反法律强制性规定，属有效合同，双方应当按照约定履行各自的权利义务。由于双方《房屋租赁合同》中，后三年的租金并未约定每平米的价格，故认定为是该套房屋租金，不存在多付情形，前三年的租金则应当按照438.11平方米，每天每平米2.86元计算租金，佳地公司返还多收取的租金。《房屋租赁合同》第二条第4款约定，建行营业部如要求续租，则必须在租赁期届满60日之前佳地公司，经佳地公司同意后，重新签订租赁合同。按照约定，双方续签租赁合同的日期为2016年6月27日，比约定的日期延误，应属违约。建行营业部认为是佳地公司的原因导致延期签订合同，但其所提供的证据不足以证明其所述，故佳地公司反诉要求建行营业部承担与其交房违约金的请求，予以支持。佳地公司请求承担逾期交房违约金590266元，建行营业部认为约定过高，要求降低，酌情予以降低为110000元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决:一、被告呼和浩特市佳地房地产开发有限责任公司于本判决书生效之日起十五日内返还原告中国建设银行股份有限公司内蒙古自治区分行营业部租金89472.7元（28.57平方米×2.86元×3年）；支付原告利息损失，利息分段计算，自2009年12月16日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；二、原告中国建设银行股份有限公司内蒙古自治区分行营业部与本判决生效之日起十五日内支付被告呼和浩特市佳地房地产开发有限责任公司违约金110000元；三、驳回原告中国建设银行股份有限公司内蒙古自治区分行营业部其他诉讼请求；四、驳回反诉原告呼和浩特市佳地房地产开发有限责任公司其他诉讼请求。案件受理费2647元，反诉费4851元，合计7498元，由建行营业部承担4055元，佳地公司承担3443元。本院二审开庭过程中，双方当事人举证的证据名称与证明内容于原审一致，质证意见与一审一致。双方并未提交新证据。本院二审审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点是建行营业部要求退回多交的房租，佳地公司要求支付违约金是否有事实和法律依据。建行营业部与佳地公司于2009年10月26日签订的房屋租赁合同，是双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为有效合同，双方应当按照约定履行各自的义务。关于建行营业部要求退回多交的房租问题：该租赁合同第一条第二款约定房屋建筑面积466.68平方米（以实测为准）；第三条约定的租金及支付方式中载明该房屋标准租金为2.86元/天，且从2009年11月1日至2013年2月1日这三年的租金为487200元，前三年的房屋租金是按照每平米日租金计算，即每日每平米2.86元计算租金，该房屋的实际面积为438.11平方米，建行营业多支付租金89472.7元（28.57平方米×2.86元×3年）,佳地公司应返还。而后三年的租金并未依照合同的约定按每平米日租金的价格计算，而是分别约定每年的租金，故认定为是该套房屋的年租金，不存在多付情形。原审法院对上述事实的认定正确，本院予以确认。关于佳地公司要求支付违约金的问题，该合同第十一条第4款约定”租赁期届满或合同被解除，一方应如期交还该房屋，乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金两倍的违约金，还应承担逾期归还给甲方造成的损失。”该合同租赁期届满，事实上双方继续在履行合同，并未终止解除。佳地公司并未有证据证明要求交还房屋，双方已就续租事宜已经达成一致，签订了2016年2月1日至2017年1月31日的租赁合同，并收取了租金，虽双方实际签订租赁合同的时间是2016年6月27日，建行营业部实际支付租金的时间是2016年8月11日，但建行营业部交付租金的起始时间为2016年2月1日，佳地公司接受租金并未提出异议，故佳地公司请求支付违约金的诉请，本院不予支持。综上所述，建行营业部的部分上诉请求成立，佳地房地公司的上诉理由不能成立，上诉请求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：一、维持呼和浩特市新城区人民法院（2016）内0102民初4349号民事判决第一、三项，即：一、被告呼和浩特市佳地房地产开发有限责任公司于本判决书生效之日起十五日内返还原告中国建设银行股份有限公司内蒙古自治区分行营业部租金89472.7元（28.57平方米×2.86元×3年）；支付原告利息损失，利息分段计算，自2009年12月16日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；三、驳回原告中国建设银行股份有限公司内蒙古自治区分行营业部其他诉讼请求。二、撤销呼和浩特市新城区人民法院（2016）内0102民初4349号民事判决第二项、第四项，即：二、原告中国建设银行股份有限公司内蒙古自治区分行营业部与本判决生效之日起十五日内支付被告呼和浩特市佳地房地产开发有限责任公司违约金110000元；四、驳回反诉原告呼和浩特市佳地房地产开发有限责任公司其他诉讼请求。三、驳回呼和浩特市佳地房地产开发有限责任公司的反讼请求。一审案件受理费7498元（中国建设银行股份有限公司内蒙古自治区分行营业部预交2647元，呼和浩特市佳地房地产开发有限责任公司预交4851元），二审案件受理费6552元（中国建设银行股份有限公司内蒙古自治区分行营业部预交2300元，呼和浩特市佳地房地产开发有限责任公司预交4252元），共计14050元，由中国建设银行股份有限公司内蒙古自治区分行营业部负担2810元，由呼和浩特市佳地房地产开发有限责任公司负担11240元。本判决为终审判决。审 判 长 张 剑审 判 员 苏 毅代理审判员 姜 怡二〇一七年八月十一日书 记 员 多琳娜 关注公众号“”