（2017）川01民终5900号
裁判日期: 2017-08-11
公开日期: 2017-11-28
案件名称
刘军、新津县花源镇金秋乐园第三届业主委员会确认合同无效纠纷二审民事判决书
法院
四川省成都市中级人民法院
所属地区
四川省成都市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘军,新津县花源镇金秋乐园第三届业主委员会,成都市盛源物业服务有限公司
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终5900号上诉人（一审原告）：刘军，男，1971年7月14日出生，汉族，户籍所在地:四川省中江县,现住四川省新津县。被上诉人（一审被告）：新津县花源镇金秋乐园第三届业主委员会，住所地：四川省新津县花源镇白云路102号。负责人：杨超群。被上诉人（一审被告）：成都市盛源物业服务有限公司，住所地:成都市新津县花源镇正西街185号。法定代表人：袁雨林。委托诉讼代理人：赵绍舜，四川泓森律师事务所律师。��诉人刘军与被上诉人新津县花源镇金秋乐园第三届业主委员会（以下简称金秋乐园业委会）、成都市盛源物业服务有限公司（以下简称盛源物业公司）确认合同无效纠纷一案，不服四川省新津县人民法院（2017）川0132民初220号判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月17日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘军的上诉请求：一、请求撤销四川省新津县人民法院（2017）川0132民初220号判决，查清事实，依法改判；二、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、案涉《物业管理服务合同》是业主委员会的少数人与物管公司签订，并且在签订之前未告知业主，故合同内容不是业主真实意思的表示；二、选聘物业公司没有按照物业管理条例规定的程序进行，且公布的选聘投票结果与实际投票结果不符；���、案涉物业服务合同的签订人杨超群在没有获得业主委员会的授权，违反法律法规的强制性规定，故案涉合同属于无效合同；四、合同中关于公共收益由物业公司和业主委员会共同监管和使用、物业公司对小区公共停车位进行收费、电梯保养检测费用及增设的汽车智能门禁系统费用由业主负担等约定属于重复收费，损害了业主的权益。被上诉人金秋乐园业委会的负责人杨超群辩称，虽然合同上的字是他签的，但章不是他盖的。招聘物管公司和签订合同没有事先告知业主，也没有召开业主大会表决，整个事情是业委会中个别人违法操控完成。被上诉人盛源物业公司辩称：1、招聘物业和签订合同需公告等程序是业委会自己内部的事，业委会选聘物管的投票公告也显示票数是过半了的，且盛源公司���一审的时候已经举证证明上诉人和业委会对物业公司的选聘、公告、缴纳保证金以及合同签订等一系列程序是确认了的；2、盛源物业公司接管小区物业一年多以来，获得小区大多数业主的认可和表扬；3、上诉人主张合同无效无相关事实和法律依据。一审刘军的诉讼请求：一、判令金秋乐园业委会与盛源物业公司于2016年4月24日签订的《物业管理服务合同》无效；二、本案诉讼费用由金秋乐园业委会和盛源物业公司负担。一审法院认定事实：新津县花源镇金秋乐园第三届业主大会于2015年8月5日依法选举产生成立该届业主委员会，任期从2015年8月5日至2018年8月4日，杨超群为主任委员。2016年3月10日，金秋乐园业委会公布招聘物业时间安排表，对应聘企业报名及考察、提交应聘文书、应聘企业汇报宣���、召开业主大会投票决定应聘企业等事项做出时间安排。2016年3月11日，金秋乐园业委会在《成都晚报》发布公告面向社会招聘物业服务企业；为此，盛源物业公司报名参加应聘。2016年3月26日，金秋乐园业委会对该日上午召开的应聘物业服务企业评选结果发出公告:盛源物业公司42票、致诚物业公司13票……。2016年4月11日，金秋乐园业委会发布《关于选聘物业服务企业表决结果的公告》:经业主大会表决，中标企业为盛源物业公司。金秋乐园业委会上述公告及会议简报均在该小区公示栏公示。2016年4月12日，金秋乐园业委会向盛源物业公司发出《邀请函》，通知盛源物业公司提前入住小区。2016年4月24日，金秋乐园业委会负责人杨超群与盛源物业公司法定代表人袁雨林签订《物业管理服务合同》及《补充协议》，并依约缴纳了履约保证金。2016年5月12日，在金秋乐园业委会监交下，盛源物业公司与万联物管公司办理了交接手续。此后至今，盛源物业公司为金秋乐园物业服务企业。一审法院查明以上事实有业主大会设立基本情况、业主委员会委员情况及分工表、新津县业主大会设立事项备案记录、2015委字公告(2)号、《成都晚报》公告复印件、应聘保证金收据复印件、招聘物业安排时间表及安排照片、《物业服务招聘书》复印件、金秋乐园《应聘物业服务企业评选会公告》照片、金秋乐园业主大会《关于选聘物业服务企业表决结果公告》文件照片、业委会招聘及公告图片、金秋乐园业委会《邀请函》、《物业管理服务合同》、履约保证金收据、新旧物管前后移交小组名单、相关移交资料、声明照片以及当事人的陈述等证据在卷佐证。一审法院认为，业主大会是由建筑区划内的全体业主参加，依法成立的自治组织。业主大会依据法定程序做出的决定，反映了建筑区划内绝大多数业主的意志与心声。业主委员会是由业主大会从热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主中选举产生，为全体业主服务的组织，是业主大会的执行机构。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，业主大会有权决定选聘物业服务企业。业主委员会根据《物业管理条例》第十五条第(二)项规定，与业主大会依法选聘的物业服务企业签订物业服务合同，是业主自治权行使的结果，全体业主均应遵守。金秋乐园业委会经金秋乐园业主大会依法选举产生，其在业主大会表决中标企业为盛源物业公司的情况下，与盛源物业公司签订《物业管理服务合同》及《补充协议》符合《中华人民共和国物权法》及《物业管理条例��的相关规定，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二规定的合同无效情形，该合同及补充协议合法有效。综上所述，刘军要求确认合同无效的理由不能成立，其请求一审法院依法不予支持。据此，一审依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款规定，判决驳回刘军的诉讼请求。为支持其上诉主张，刘军在二审期间提交了以下证据：一、新津县花源镇金秋乐园业主委员会委员廖万鹏出具的《关于金秋乐园2016年3-4月招聘物业公司的情况说明》，拟证明金秋乐园物业公司的招聘从招聘公告、投标、招聘小组的组成及投票表决均程序不符合相关法律法规的规定；二、业主大会议事规则、金秋乐园业主委员会���员选票、金秋乐园业主委员会换届选举筹备组简报、金秋乐园业主大会议事规则（暂行），拟证明物业招标公告的投标决定违法。被上诉人金秋乐园业委会的负责人杨超群质证后认为，对刘军提交证据的真实性、合法性、关联性均予以认可，但业主大会规则14条里面明确约定了少数服从多数规则只适用于常规选举业主委员会，不适合选聘物管公司。盛源公司质证后认为，对廖万鹏出具的情况说明的内容的真实性不予认可，廖万鹏作为业主会委员，对整个合同及补充协议都是知晓的，他和杨超群都在补充协议三中签了字的。对另外的证据的真实性予以认可，但与本案无关联性。本院认为，刘军在二审中提交的证据不能达到其证明目的，本院不予采信。本院经二审查明的事实及认定的证据与一审一致。本院认为，本案二审的争议焦点为：案涉《物业管理服务合同》是否违反法律、行政法规的强制性规定，是否应当被认定为无效的问题。对此，本院评判如下：首先，从刘军主张金秋乐园业委会在签订《物业管理服务合同》过程中存在违法违规的事实看，刘军在庭审中未能就相关事实提交相应的证据予以证明；根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”和最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明���但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，应由刘军承担举证不能的不利法律后果。相反，从盛源物业公司提交的证据看，金秋乐园业委会在选聘物业公司的过程中，无论在内部决策流程，还是在外部对物业公司的实质选比，均依法合规，并不存在违法违规的问题。因此，刘军主张案涉《物业管理服务合同》违反法律、行政法规的强制性规定，没有相应的事实依据。其次，从刘军主张金秋乐园业委会在签订《物业管理服务合同》过程中存在违法违规所涉及的法律规范看，《成都市物业管理条例》属于地方性法规，并不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定的法律、行政法规的范畴；另外，《中华人民共和国物权法》和《国务院物业管理条例》虽然属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定的法律、行政法规，但刘军主张违法违规所涉条款并未明确规定由此签订的《物业管理服务合同》应属无效，而且从性质上讲，相关条款仅属于管理性规定，而非效力性强制性规定；因此，刘军主张《物业管理服务合同》无效，没有相应的法律依据。再次，从案件审理过程中了解的情况看，金秋乐园大部分业主认可盛源物业公司的服务，并且刘军自称提起本案诉讼也非针对盛源物业公司；因此，案涉《物业管理服务合同》并不违背大多数业主的意愿。鉴于案涉争议实为部分业主对业委会的工作不满意以及业委会成员之间因工作产生分歧所引起，建议各方从维护小区共同利益出发，依法妥善解决相关争议，共同促进小区的���康发展。综上所述，刘军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人刘军负担。本判决为终审判决。审判长 陈 良 谷审判员 马雯审判员谈光丽二〇一七年八月十一日书记员 蒋 红 关注公众号“”