（2017）鄂06民终1833号
裁判日期: 2017-08-11
公开日期: 2017-09-08
案件名称
老河口市盛源房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省襄阳市中级人民法院
所属地区
湖北省襄阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
老河口市盛源房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂06民终1833号上诉人（原审被告，反诉原告）：老河口市盛源房地产开发有限公司。住所地：老河口市肉联厂。法定代表人：何声钱，老河口市盛源房地产开发有限公司经理。委托诉讼代理人：郑琦红，湖北正音律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：汪建国，男，1962年10月1日出生，汉族，住老河口市。委托诉讼代理人：石艳辉，湖北宏义律师事务所律师。上诉人老河口市盛源房地产开发有限公司（以下简称盛源公司）因与被上诉人汪建国商品房买卖合同纠纷一案，不服湖北省老河口市人民法院(2016)鄂0682民初466号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人盛源公司的委托诉讼代理人郑琦红，被上诉人汪建国的委托诉讼代理人石艳辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。盛源公司上诉请求：1、请求依法将本案发回重审或者改判解除盛源公司与汪建国之间的《商品房买卖合同》，并由汪建国赔偿因解除合同给盛源公司造成的损失（按合同价款200080元的同期人民银行贷款利息，自2011年12月1日至判决书生效之日）。2、本案一、二审诉讼费由汪建国承担。事实和理由：一、原审判决认定事实不清，证据不足。1、盛源公司并非是因为准备将平台出售给汪建国，以及与汪建国就楼下门面房价格没谈妥导致诉争房屋一直未交付，而是汪建国因资金不足并一直在外地，盛源公司多次通知，汪建国有意回避交房一事，迟迟不收房。2、原审判决认定盛源公司未举证证明向汪建国办理交接手续和汪建国拒绝接受房屋，该认定错误，盛源公司举出了物业公司的证明，证明多次通知汪建国收房，汪建国拒绝。3、原审未查明汪建国是否主动要求接受房屋，以及盛源公司是否拒不交付，到目前为止，汪建国根本没有主动要求接受房屋。本案事实：2012年2月4日，汪建国之妻蔡冬枝在盛源公司处签订两份《盛源地产VIP金卡认购意向单》，并分别各交二万元，认购盛源公司开发的位于老河口市北京路柳林花园4号楼从南到北第四间一、二层五间门面房170平方米及楼上一套住宅房屋。2月16日，汪建国先与盛源公司就门面房上面的住宅房签订了《商品房买卖合同》，办理了按揭手续。之后因资金原因，汪建国既不收房交付物业费也不与盛源公司签订门面房的购房合同，盛源公司和物业公司多次通知，汪建国以种种理由拖延，导致目前盛源公司的门面房五间四年多既不能使用也无法处理，盛源公司已诉至法院另案处理。以上事实证明汪建国是违约方，应当承担违约责任。汪建国辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，盛源公司的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。汪建国向一审法院起诉请求：1、要求盛源公司继续履行《商品房买卖合同》，交付位于北京路西侧“××”××单元××房；2、要求盛源公司按照《商品房买卖合同》第九条之约定按日已交付房价款万分之三承担违约金；3、盛源公司承担案件诉讼费及实际支出费用。盛源公司向一审法院反诉请求：1、判决解除汪建国与盛源公司之间的《商品房买卖合同》；2、判决汪建国赔偿盛源公司的损失（自2011年12月至判决之日的同期银行利息）；3、本案诉讼费用及实际支出费用由汪建国承担。一审法院认定事实：汪建国、盛源公司于2011年3月16日签订合同编号为283号的商品房买卖合同一份，双方约定：汪建国作为买受人购买盛源公司建设的柳林花园第4幢2单元302房；用途为：住宅；建筑面积约为122平方米；单价为每平方米1640元，总价款为200080元；付款方式为首付70080元，余款130000元，办理银行贷款；买受人逾期付款的违约责任：逾期在30日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。交付期限：出卖人应当在2011年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2、由于政府市政拆迁造成的工程延期；出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理：1、逾期超过30日内，自本合同规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示书面的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担等。2011年5月26日汪建国与中国农业银行老河口支行签订个人购房担保借款合同一份，汪建国从农行老河口支行贷款13万元用于支付购房款。双方约定的商品房交付期限到后，涉及汪建国购买房屋处有一平台，因他人无法使用，盛源公司欲将该平台出售给汪建国，遂与汪建国多次协商无果；汪建国购买房屋时与楼下的门面房一起购买，并交了二万元定金，由于楼下门面房价格没有谈妥，盛源公司要求楼下门面房与商品房一起购买，综上原因导致房屋一直未交付。一审法院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的行为。汪建国、盛源公司签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，合同的内容不违反法律禁止性规定，依法成立并具有法律效力，对双方当事人均具有约束力，当事人应按照合同的约定履行自己的义务。合同签订后，汪建国已按照约定支付首付款并在银行办理贷款手续，全面履行了合同义务；双方约定的房屋交付期限到后，在没有合同约定的逾期交付的情形出现的情况下，盛源公司不履行交付房屋的行为已构成违约，应承担违约责任,且盛源公司也未举证证明已按买卖合同第十一条的规定办理交接手续，故汪建国主张继续履行《商品房买卖合同》，交付位于老河口市××西侧“××”××单元××房，并要求盛源公司按照《商品房买卖合同》第九条之约定按日支付已交付房价款万分之三承担违约金的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。盛源公司辩称，盛源公司不存在违约，盛源公司履行了合同，建好了房屋，也通知了汪建国来接收房屋，是汪建国自身原因迟迟没来接收房屋；汪建国严重违约，几年来不接收房屋，导致该房屋的价值价格发生变化，盛源公司要求反诉；综上，盛源公司不存在违约，因汪建国违约，盛源公司要求解除合同。一审法院认为，盛源公司未举证证实已按合同的约定方式向汪建国交付房屋和汪建国存在拒绝接收房屋的行为，故其辩称理由，不予采信。盛源公司提出反诉，请求判决解除《商品房买卖合同》；判决汪建国赔偿盛源公司的损失（自2011年12月至判决之日的同期银行利息）。一审法院认为，盛源公司提出的解除《商品房买卖合同》的请求无事实和法律依据，首先合同在履行过程中，汪建国已全面履行了自己的义务，没有出现违约行为；其次双方合同中约定可以解除合同的情形，在合同履行过程中也未出现，且其请求不符合《合同法》第九十四条规定的法定当事人可以解除合同的条件，故对此项请求，不予支持；盛源公司反诉汪建国要求赔偿损失的诉讼请求，没有事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条的规定，判决如下：一、被告老河口市盛源房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告汪建国交付“柳林花园”第4幢2单元302号房屋一套。二、被告老河口市盛源房地产开发有限公司从2011年12月1日起至上述房屋实际交付之日止，按日向汪建国支付已交付购房款万分之三的违约金（汪建国已支付购房款为200080元）。三、驳回被告老河口市盛源房地产开发有限公司的反诉请求。案件受理费2150元，反诉费2150元，合计4300元，由被告老河口市盛源房地产开发有限公司承担。二审中，双方当事人均未提供新证据。2017年8月4日在一审法院主持下，双方办理了本案诉争房屋钥匙交接手续。经二审审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，汪建国、盛源公司签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对双方当事人均有法律约束力。汪建国按约履行了付款义务，但盛源公司未能按约定时间交付房屋。对诉争房屋未能交付的原因，一审查明“涉及汪建国购买房屋处有一平台，因他人无法使用，盛源公司欲将该平台出售给汪建国，遂与汪建国多次协商无果；汪建国购买房屋时与楼下的门面房一起购买，并交了二万元定金，由于楼下门面房价格没有谈妥，盛源公司要求楼下门面房与商品房一起购买，综上原因导致房屋一直未交付”，因此对房屋未能交付双方均有过错。故对汪建国请求的延期交房违约金，本院酌定按日万分之二计付。盛源公司上诉认为其履行了通知义务因汪建国有意回避、拒绝接收房屋违约致房屋未能交付，没有充足的事实依据，不足采信，其上诉请求解除合同并要求汪建国赔偿损失的理由不能成立，本院不予支持。综上，盛源公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，但实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、维持老河口市人民法院(2016)鄂0682民初466号民事判决第一项即“被告老河口市盛源房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告汪建国交付“柳林花园”第4幢2单元302号房屋一套”(二审中已履行)、第三项即“驳回被告老河口市盛源房地产开发有限公司的反诉请求”；二、变更老河口市人民法院(2016)鄂0682民初466号民事判决第二项即“被告老河口市盛源房地产开发有限公司从2011年12月1日起至上述房屋实际交付之日止，按日向汪建国支付已交付购房款万分之三的违约金（汪建国已支付购房款为200080元）”为老河口市盛源房地产开发有限公司于本判决送达之日起十日内向汪建国支付违约金，从2011年12月1日起至2017年8月4日止，以汪建国已支付购房款200080元为基数，按日万分之二计付。三、驳回汪建国的其他诉讼请求。若未按本判决确定期限履行金钱给付义务，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费及反诉费计4300元，二审案件受理费4300元，共计8600元，由上诉人老河口市盛源房地产开发有限公司负担5600元，被上诉人汪建国负担3000元。本判决为终审判决。审判长 张耀明审判员 杨 文审判员 陈瑞芳二０一七年八月十一日书记员 刘秋华 更多数据：搜索“”来源：