（2017）黑7517民初25号

裁判日期: 2017-08-11

公开日期: 2017-09-19

案件名称

荆海楠与黑龙江新宏基建设集团房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

法院

柴河林区基层法院

所属地区

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

荆海楠,黑龙江新宏基建设集团房地产开发有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第四十三条，第五十四条，第六十三条第一款；《中华人民共和国合同法》：第九条第一款，第五十二条，第五十六条，第五十八条，第一百三十条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二条

全文

黑龙江省柴河林区基层法院民 事 判 决 书（2017）黑7517民初25号原告：荆海楠，女，1976年5月21日出生，汉族，无职业，住柴河林业局。委托诉讼代理人：佟林，黑龙江国大律师事务所律师。被告：黑龙江新宏基建设集团房地产开发有限公司，住所地牡丹江市西安区西平安街3号新宏基大厦。法定代表人：陈伟，该公司经理。委托诉讼代理人：杨宝杰，黑龙江建纲律师事务所律师。原告荆海楠与被告黑龙江新宏基建设集团房地产开发有限公司（以下简称新宏基公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年2月22日立案后，于2017年4月18日、2017年7月26日公开开庭进行了审理。原告荆海楠的委托诉讼代理人佟林、被告新宏基公司法定代表人陈伟的委托诉讼代理人杨宝杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告荆海楠向本院提出诉讼请求：1.要求被告返还原告购房款510000元，并承担原告510000元的赔偿责任；2.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告增加诉讼请求为：要求解除原、被告签订的商品房买卖合同（后又变更成确认原、被告签订的商品房买卖合同无效）；要求被告承担510000元购房款利息，暂定为162180元，利息自2011年12月29日至实际给付之日止。事实和理由：被告新宏基公司第一项目部与原告于2011年11月29日签订《商品房买卖合同》。合同约定，原告购买被告新宏基公司开发的位于柴河林业局平安三区门牌号为希-27号，面积为85平方米的商服房屋，总价款为510000元。原告办理了购房款转款手续，被告交付给原告所购房屋，被告新宏基公司第一项目部给原告出具收据一份。原告接收房屋后出租他人使用至今。2016年8至9月间，牡丹江市东安区人民法院执行局到原告购买的该门市房贴评估拍卖公告，将该房屋作为被执行人李兴国的财产执行。经原告了解，方得知：2011年11月20日，被告已将该房屋出售并登记在李兴国名下，现因李兴国个人债务被法院执行。在原告与被告李兴国签订该房屋买卖合同时，被告向原告隐瞒了已将该房屋出售并登记在李兴国名下的事实，致使原告购买的房屋被执行且原告无法实现房屋权利。被告新宏基公司辩称，原告称已经对涉案房屋与东安区法院进行交涉，如原告曾就此向东安区法院提出过相关异议，则柴河林区基层法院对本案没有管辖权。原告与被告之间不存在买卖合同关系，不存在原告起诉状中称实际转款购房款的事实，原告同时主张510000元赔偿责任及利息，没有法律依据。综上请法院查明事实依法驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告荆海楠举示的其与新宏基公司第一项目部（以下简称第一项目部）于2011年12月29日签订的《商品房买卖合同》、购房款510000元收据各一份。原告意在证明：原告与第一项目部存在商品房买卖关系，作为本案原告主体适格，原告的合法权益应予保护。被告新宏基公司质证认为，对形式要件有异议，对于原告出示的商品房买卖合同依据商品房销售管理办法第16条规定，除写明买受人的基本信息外，对于规定外的明确事项均为空白，且商品房落款处出卖人签章为新宏基公司第空格项目部，委托代理人签字处为李刚，李刚并不是其公司授权的委托代理人，其无权代表被告签订任何文件，对于原告出示的收据，不是正式收据、不是一式三联的收据，该收据没有相关负责人及财务人员签字，且510000元购房款并没有实际交付被告，对于原告交付购房款的相关记录，被告已经申请法院进行调取，综上认为原、被告之间不存在实际房屋买卖关系。本院审查认为，原告举示的《商品房买卖合同》为制式文本，合同落款处有出卖人第一项目部盖章及委托代理人李兴国名章，有买受人荆海楠签名捺印，形式要件符合法律规定，本院予以采信。原告举示的收据为原告本人持有，且交款金额与《商品房买卖合同》约定的房屋价款金额一致，能相互印证原告交款金额，因此，本院予以采信，并对原告欲证明的事实予以确认。被告提出的其他质证意见，属于当事人的主张，应当举证证明。2.原告荆海楠举示的新宏基公司与柴河林业局的起诉书复印件一份。原告意在证明：第一项目部是被告的下属单位，因其不是独立法人，其权利、义务由被告行使和承担。故被告作为本案主体适格并应承担法律责任。也能证明被告对原告证据1的部分质证意见。被告新宏基公司质证认为，原告提供的是复印件，不予质证。该证据与本案没有关联性。本院审查认为，因该证据形式要件不符合法律规定，本院不予采信。3.原告荆海南举示的柴房权证柴林字第231410010409**号房屋产权证一份。原告意在证明：被告在将诉争房屋卖给原告时是2011年12月29日，其已将该房屋于2011年11月20日登记在李兴国名下，被告未告知原告这一事实，对原告存在恶意欺诈。根据法律规定，原告诉请有法律依据。被告新宏基公司质证认为，对形式要件无异议，对证明问题，被告没有将该房屋出售给李兴国，李兴国系被告柴河棚改项目负责人。本院审查认为，被告对原告举示的证据的真实性无异议，本院予以采信，对原告的证明目的予以确认。被告以其没有将该房屋出售给李兴国的主张，没有法律依据，本院不予采纳。4.原告荆海楠举示东安区法院在网上公布的司法拍卖公告及涉案房屋第三次拍卖结果各一份。原告意在证明：原告已无法实现涉案房屋权利，只能提起诉讼。被告新宏基公司质证认为，该证据是复印件，不予质证。本院审查认为，该证据形式要件不符合法律规定，本院不予采用。5.原告荆海楠举示海林市嵘恒供热有限公司（以下简称嵘恒供热公司）出具的情况说明一份。原告意在证明：原告买此房屋是基于第一项目部在开发柴河林业局平安三区项目中因为欠嵘恒供热公司供热款，第一项目部用平安三区涉案房屋以510000元价格抵顶其所欠供热款，供热公司将此房屋转售原告，并让第一项目部直接与原告签订购房合同，并出具购房收据，第一项目部应嵘恒供热公司要求为原告出具了商品房买卖合同和购房收据，该证据足以反驳被告第一组证据的质证意见。被告新宏基公司质证认为，对形式要件有异议，无法确定其真实性，此说明中称第一项目欠海林市嵘恒供热款，但嵘恒公司并未同时出具其与第一项目部的相关结算材料或欠款文件，无法证明新宏基是否实际拖欠嵘恒公司供热款的事实，不能证明原告要证明的问题。本院审查认为，被告的质证意见有理，原告需进一步举证来证明。6.原告荆海楠举示第一项目部开发建设的柴河林业局平安三区住宅小区2010年度-2017年度拖欠热费汇总、汇总表及明细表25页。原告意在证明：汇总表已经列明了2010年至2017年第一项目部拖欠嵘恒供热公司应缴纳的供热费用。在2011年第一项目部用涉案房屋抵顶供热费后，现第一项目部尚欠嵘恒公司2571030元。被告质证认为，对该组证据有异议，无法证明证据真实性，该证据是由嵘恒供热公司单方出具，并没有被告的确认，不具有证明效力，其中2012年11月27日的汇总表上李兴国三个字并非第一项目部负责人李兴国本人书写，2017年8月6日的该汇总表中2010-2011年度，体现的平安三区供热费总金额为433975元，根据被告财务账务在2010-2011年度已经向嵘恒供热公司支付供热款45万元，因此该供热表不能真实反映拖欠供热费的情况，存在虚假，因整组证据没有经与被告确认，无法核对真实性，恳请法庭对该组证据不予采纳。2013年度-2017年度的欠费明细中涉及的房屋已出售且已交付实际使用人，具体应当结合房产局房屋登记使用情况确认，在出售具有实际使用人的情况下，供热费不应当由被告承担。本院审查认为，该组证据能够证明第一项目部与嵘恒公司之间存在债权债务关系。被告提出的其他质证意见，属于当事人的主张，应当举证证明。7.被告新宏基公司举示收据两张，农业银行存款回单一张。被告意在证明：2010年12月16日，2011年1月29日，2011年1月31日，合计向嵘恒公司支付供热款45万元。原告质证认为，对形式要件没有异议，对证明问题有异议，该证据不能证明第一项目部缴纳的45万元是第一项目部应缴纳嵘恒公司的全部供热费。本院审查认为，该组证据能够确定第一项目部向嵘恒支付过供热费，但无法证明双方已结清全部款项，本院对被告的证明目的不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年8月15日，被告新宏基公司与黑龙江省柴河林业局签订《棚户区改造建设工程合同》，被告新宏基公司开发柴河林业局四委棚户区二期（平安三区）改造工程。被告新宏基公司法定代表人陈新授权李兴国在柴河林业局棚户区改造建设工程中签订合同，为第一项目部负责人。此后，被告新宏基公司变更法定代表人为陈宏。现被告新宏基公司法定代表人为陈伟。2011年12月29日，原告荆海楠与被告新宏基公司第一项目部签订《商品房买卖合同》一份，房屋位于柴河林业局平安三区希-27号门市，其中：建筑面积85平方米，房款510000元，合同号柴林NO0000388。房屋交付时间为2011年12月29日。第一项目部财务同时给原告出具购房款合计510000元收据一份。2011年11月20日，李兴国在黑龙江省柴河林区房产管理局将柴河林业局平安三区希-27号门市房办理了《房屋所有权证》。本院认为，被告新宏基公司设立的第一项目部，不具备《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》规定的房地产开发企业资质，故第一项目部实施的民事法律行为所产生的民事责任由被告新宏基公司承担。被告新宏基公司未取得柴河林业局平安三区商品房预售许可证明，向原告荆海楠出售房屋，违反法律、行政法规的强制性规定，因此，出卖人第一项目部与买受人荆海楠签订的《商品房买卖合同》无效。因无效的合同自始没有法律约束力，故原告荆海楠应将柴河林业局平安三区希-27门市房返还给被告新宏基公司，被告新宏基公司应当返还原告荆海楠购房款（供热费折抵）510000元。被告新宏基公司未取得商品房预售许可证明，向原告荆海南出售房屋，其行为违法，主观上存在过错，应当赔偿原告荆海楠因此所受到的损失。原告荆海楠要求按银行同期贷款年利率6%计算赔偿损失，于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条、第五十四条、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第九条、第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决如下：一、被告黑龙江新宏基建设集团房地产开发有限公司以第一项目部的名义与原告荆海楠签订的《商品房买卖合同》无效；二、被告黑龙江新宏基建设集团房地产开发有限公司在本判决发生法律效力后十日内返还原告荆海楠购房款（供热费折抵）510000元；三、被告黑龙江新宏基建设集团房地产开发有限公司赔偿原告荆海楠损失按中国人民银行同期同类贷款年利率6%，自2011年12月29日起，计算至本判决确定购房款履行日；四、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8900元（原告预交13800元，退还4900元），由被告黑龙江省新宏基建设集团房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省林区中级人民法院。审　判　长　　刘海涛人民陪审员　　史凤奎人民陪审员　　董崇芝二〇一七年八月十一日法官　助理　　郑丽芹书　记　员　　谭诗祺 来源：百度搜索“”