2014年海民初字第08210号
裁判日期: 2017-08-11
公开日期: 2018-02-11
案件名称
北京市海淀区西山美庐小区业主委员会与北京香山双新房地产有限公司物权保护纠纷一审民事判决书
法院
北京市海淀区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京市海淀区西山美庐小区业主委员会,北京香山双新房地产有限公司
案由
物权保护纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书2014年海民初字第08210号原告：北京市海淀区西山美庐小区业主委员会，住所地北京市海淀区西山美庐小区。法定代表人：牛合平，主任。委托代理人：李永军，北京市中唐律师事务所律师。被告：北京香山双新房地产有限公司，住所地北京市通州区西集镇国防路43号B009号。法定代表人：谭雪友，总经理。委托代理人：许凯，北京德恒律师事务所律师。委托代理人：吕春蕾，北京德恒律师事务所律师。原告北京市海淀区西山美庐小区业主委员会（以下简称西山美庐业委会）与被告北京香山双新房地产有限公司（以下简称香山双新公司）物权保护纠纷一案，本院于2014年1月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告西山美庐业委会之委托代理李永军与被告香山双新公司之委托代理人许凯、吕春蕾到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。西山美庐业委会向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告依据规划建设并交付物业管理用房给原告；2、判令被告将西山美庐小区的排水系统（含排雨和排污）接入市政管网；3、将西山美庐小区的临时供电系统改装成市政双路供电；4、为西山美庐小区的供电变压器设置配电房并将变压器移入配电房；5、承担本案一切诉讼费用；6、要求被告向小区提供会所公建。事实和理由：2005年3月，西山美庐小区的业主开始入住小区。2012年1月，西山美庐小区成立业委会。自2005年业主入住至今，西山美庐小区内就一直没有正式的物业管理用房。原告通过多方查询，发现被告存在��下违法问题：1、原本西山美庐小区的竣工图中明确显示有物业管理用房，但是尚未建设。被告也一直未能向原告交付物业管理用房，导致小区内一直没有正式的物业管理用房。2、被告并未按照与业主签订的《商品房买卖合同》及《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》的约定，将小区的排水系统接入市政管网，目前小区只能通过排水排污管道将污水排入灌渠中。3、被告未按照与业主签订的《商品房买卖合同》及《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》的约定，将小区内的供电系统接入市政双路供电，导致目前小区内仅仅是临时电。4、被告将西山美庐小区内的变压器裸露放置于室外，严重威胁小区业主的生命财产安全。5、根据被告提供的《西山美庐业主手册》以及北京市规划委员会提供的（2003）规审字540号文件，小区内应有一个业主专属的会所，但至今小区内没有专属会所。上述情况给入住后的业主生活造成很大困扰和不便，也存在生命财产安全隐患。香山双新公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。原告作为业主委员会提出本案有关的主张主体不适格。西山美庐小区目前入住的是规划中的一期建设部分，一些设置和配套建设应与二期建设一并规划落实。目前二期建设尚未进行。小区物业公司一直在小区东门入口处的原售楼处办公，小区内的电力、排水、配电设施设备均按照相应要求依法建设，原告提出的市政双路供电在一般居住小区因不符合城市供电要求是不可能配备的。被告也未承诺向小区保障市政双路供电。原告主张的会所问题，在我方与每位业主签订的房屋买卖合同时，没有对会所进行约定，建设规划中也没有会所只有公建，且公建所有权归属被告。我公司系在小区一期规划建设完成后，通过收购股��接手的原承建开发单位，我方接手后小区内的房屋均已作为专有物业出售，并无公建或物业管理用房留存,相应小区配套建设应属一期、二期建设完成后统一解决。同时由于小区一期建设规划较早，当时的法律法规也未要求小区必须建设配套的物业管理用房。原告作为业委会提出本案诉讼请求，缺乏事实和法律依据，请求法院驳回。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院根据证据情况认定如下事实：香山双新公司系西山美庐（原名双新新村）一期工程建设单位。2004年3月7日，香山双新公司作为受让方与北京市国土资源和房屋管理局签订《北京市国有土地使用权出让合同》。香山双新公司于2004年5月9日取得相应建设工程规划许可证。在规划许可证附件中，建设项目名称一栏，包括公建1、公建2、公建3、公建5。在一份加盖有香��双新公司公章，落款为2003年12月18日的“各出让用途具体部位表”中，就双新新村一期E地块在“配套”一栏显示有公建1至4及“物业办公用房”。2004年3月26日，北京市规划委员会（以下简称市规委）市政交通处曾主持召开会议，审查双新新村外部市政工程项目综合方案，并作出《关于双新新村外部市政配套项目综合方案审查会议纪要》（市规会[2004]175号）（以下简称会议纪要）。该会议纪要中对于西山美庐建设工程涉及的道路交通、雨水排除、污水排除、供水、电信、供电等内容均有涉及。其中对于雨水、污水排除，确认当时排放现状，并规划日后新建管道和接入排放情况。对于供电，确认小区供电电源为西山变电站。参加该次会议的单位包括香山双新公司以及市规划委、北京供电公司、市市政工程管理处、市排水集团中水公司等单位。西山��庐一期工程中的房屋建筑工程和市政基础设施工程有关内容，分别于2005年3月24日（F地块）、2005年9月21日（E地块）通过竣工验收；于2008年4月取得《建设项目竣工环境保护验收监测报告》。2005年5月至2006年4月期间，香山双新公司就小区内的强电系统（含配电箱）向上海侨乐物业服务（北京分公司）进行了移交，并签署移交单。2012年，香山双新公司作为甲方，与西山美庐业委会（乙方）、北京市澳瑞物业管理有限责任公司（丙方）、北京嘉浩物业管理有限公司（丁方）签订《西山美庐物业管理和物业服务工作交接协议》（以下简称2012年交接协议）一份。交接协议约定的主要内容为：1、乙方聘任丁方为西山美庐一期提供物业管理和服务。丙方在2012年4月16日至交接完成前承担西山美庐（一期）物业管理和物业服务。鉴于丙方在2012年4月16日至2012年5月20日之间进行了事实服务，乙方在丙方达到约定条件的情况下，支付丙方该期间的事实物业服务费。2、“西山美庐二期尚未开发完成。由于西山美庐一、二期为规划统一、不可分割的整体项目，市政、配套设施均为统一规划，统一设计。”3、“甲方同意提供位于西山美庐一期保安中控室西侧2间房屋作为丁方办公用房，新开出入办公室大门与开发商售楼处办公分离，相对独立。若二期开发需要拆除时，乙方、丁方立即无偿配合拆除，则甲方在拆除前提供符合有关规定的场地作为丁方办公用房，并在二期开发完毕前一、二期整体安排小区物业管理办公用房。”4、“甲方、乙方、丁方同意因二期开发建设需要，一、二期市政配套属统一规划，故二期市政配套设施须按政府批准规划与一期市政配套设施统一接口衔接，统一规划安排。2013年，市规委海淀分局向���山美庐小区业委会出具《关于西山美庐小区业主委员会来信的答复意见》一份，其中提到：“香山双新新村一期（西山美庐小区）……建设单位为北京香山双新房地产公司。我局于2003年陆续核发了该项目别墅和公建用房的《建设工程规划许可证》，并于2004年开始对该项目进行规划验收。”2、经核规划审批档案，该小区物业办公用房位于双新新村一期E地块北侧公建5内，该工程还未实施。2013年5月至12月，就西山美庐小区排水问题，北京市海淀区四季青镇双新村民委员会、西山美庐小区物业服务企业北京嘉浩物业管理有限公司、香山双新公司、西山美庐业委会曾发生多次信函往来。部分业主也就此问题进行信访。2013年11月12日，海淀区房屋管理局向西山美庐业委会出具海房管信[2013]X-280号《信访事项答复意见书》。该意见书中提到：“小区目前临时供电、排水未接入市政管线的投诉问题，经调查了解，情况属实。”“供水、排水、供电……等专项服务的行业主管部门和专业监管部门依法按照职责负责相关监督管理工作。”“建议：关于北京香山双新房地产有限公司未按照合同接通市政供电、未把小区排水接入市政排水系统和未提供水源等问题，向市政市容委反映，或者向法院起诉。”2013年12月17日，北京市海淀区人民政府就有关信访问题出具海信复查[2013]56号《信访事项复查处理意见书》一份。处理意见书中提到：“确实存在未将西山美庐小区排水系统接入市政排水管网的情况，主要责任在开发商。建议西山美庐小区依司法途径要求开发商依法将西山美庐小区排水系统接入市政排水管网，同时应当向依法有权处理的国家机关提出”。另查，根据西山美庐业委会提供的部分业主购买小区��有物业时签订的《房屋买卖合同》，合同附件三中，对于“设备系统”的表述：“供电：双路供电，分户计量”。诉讼中，经西山美庐业委会申请，本院就小区排水是否已接入市政排水系统向市、区有关行政管理部门、市政服务部门进行查询、核实，根据相关部门答复，未查询到相应记录。本院认为，本案系物权保护纠纷。在被告对原告诉讼主体资格提出异议抗辩的情况下，首先需要明确，原告作为小区业主委员会，在具备一般民事诉讼主体资格的同时，是否有权就本案诉争标的提出相应诉讼主张。本案中原告就物权保护提出了五项实质性的诉讼请求，包括建设并交付物业管理用房；小区排水接入市政管网；小区供电改装为市政双路供电；设置配电房并将变压器移入；提供会所公建。根据原告陈述的事实和理由，上述诉讼请求也分别基于不同��据。根据《物业管理条例》第十五条规定，“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。”第十九条规定，“业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。”根据上述规定，业主委员会作为业主大会的执行机构，其职责、权限应仅限于与物业管理有关的活动，并且应在业主大会授权的前提下实施相应行为。本案中原告提交小区管理公约和议事规则，试图证明其获得业主大会的相应授权。但实际上，依据���关法律规定，业主大会根据其职能和组成方式，并不能就超出物业管理范畴之外的事项，对业主委员会进行授权。就建设并交付物业管理用房的诉讼请求。西山美庐业委会代表广大业主，就物业管理用房的相关问题提出主张，未超出管业管理范畴，从诉讼主体而言，西山美庐业委会是适格主体。但就该诉讼请求依据的事实和理由以及法律依据而言。根据现有证据显示，西山美庐一期在2003年即由市规委海淀分局核发了项目别墅和公建用房的《建设工程规划许可证》，并于2004年由市规委海淀分局对该项目进行规划验收。且根据此后审核情况，市规委海淀分局于2013年确认“该小区物业办公用房位于双新新村一期E地块北侧公建5内，该工程还未实施”。由于西山美庐一期规划早于现行《物业管理条例》，因此现行《物业管理条例》中关于物业管理用房的建设配���规定，不应适用于西山美庐一期。退一步讲，即便适用于西山美庐一期，根据现行《物业管理条例》第六十四条之规定，“建设单位在物业管理区域内部按照规定配置必要的物业管理用房的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上，50万元以下的罚款”。即如果建设单位未按照规划和配置要求建设必要的物业管理用房的，应由相应行政管理部门进行管理和处罚，而非通过民事诉讼方式解决。同时，由于经行政部门确认，规划中的物业管理用房并未实际建设，因此西山美庐业委会对于尚未实际建设的物业，亦不能基于现行《物业管理条例》享有实际的物权，因此不能在本案中，以物权保护为由主张要求香山双新公司进行相应建设并交付。故西山美庐业委会就物业管理用房提出的相应诉讼请求，因缺乏事���和法律依据，本院不予支持。就排水、供电、配电设施保护以及配套公建等诉讼请求。根据西山美庐业委会陈述的事实和理由，上述请求有些基于房屋买卖合同，有些基于购房承诺，有些基于业主在小区内生活的安全性担心。上述内容，均已超出物业管理范畴，西山美庐业委会在本案中，以自己的名义，向香山双新公司提出上述诉讼请求，即便上述诉请内容可能实际关系业主共同利益，西山美庐业委会在法律上，亦不具备提起诉讼请求的资格，就上述诉讼请求，原告在诉讼主体上确实存在瑕疵。香山双新公司的相应抗辩主张，本院予以采信。另外，即便抛开原告主体资格问题，进一步审查原告提出各项诉请的依据。以市政双路供电、接入市政排水系统、建设配电房等诉请内容为例。上述诉讼请求的内容，均涉及行政审批、城市建设规划等事项���并非民事案件中可以简单依据民事法律法规进行处理的事项，因此亦不属于民事案件受理范围。综上，本案中原告部分诉讼请求因缺乏事实和理由，本院不予支持。部分诉讼请求，原告不具备相应主体资格，亦存在不属于民事案件受理范围的情况，应予以裁定驳回。就本案，本院一并适用判决予以驳回。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回北京市海淀区西山美庐小区业主委员会的全部诉讼请求。本诉案件受理费七十元，由北京市海淀区西山美庐小区业主委员会负担，其中三十五元已交纳，剩余三十五元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京���第一中级人民法院。审 判 长 王继延人民陪审员 时 玲人民陪审员 杨彩虹二〇一七年八月十一日书 记 员 王 莹书 记 员 王若同 百度搜索“”