（2017）鄂1281民初1663号
裁判日期: 2017-08-11
公开日期: 2017-09-05
案件名称
余佳佳与湖北闽穗置业有限责任公司、湖北赤壁农村商业银行股份有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
赤壁市人民法院
所属地区
赤壁市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
余佳佳,湖北闽穗置业有限责任公司,湖北赤壁农村商业银行股份有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二十四条，第二十五条第一款
全文
湖北省赤壁市人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂1281民初1663号原告：余佳佳，男，汉族，1984年5月7日出生，住赤壁市，委托代理人：余列珊，系余佳佳之父，被告：湖北闽穗置业有限责任公司（简称闽穗公司），地址：咸宁市体育路240号，统一社会信用代码：914212006884635478。法定代表人：梁帅，该公司总经理。‘委托代理人：李济安，系该公司副总经理。被告：湖北赤壁农村商业银行股份有限公司（简称农商银行）地址：赤壁市河北大道265号，统一社会信用代码：914212003317242143。法定代表人：郑永和，该银行董事长。委托代理人：龚丽娟，湖北君泽律师事务所律师。原告余佳佳与被告闽穗公司、被告农商银行商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告余佳佳的委托代理人余列珊，被告闽穗公司的委托代理人李济安、被告农商银行的委托代理人龚丽娟均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告余佳佳向本院提出诉讼请求：1、解除原告与闽穗公司签订的商品房买卖合同；2、判令被告闽穗公司退还原告支付的购房首付款136570元；退还原告已经支付的银行按揭款20080元，并支付占用资金利息。3、解除原告与被告农商银行签订的住房按揭借款合同，并由被告闽穗公司向农商银行偿还未还清的按揭款298950元及利息、违约金；4、判令由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告余佳佳诉称，2013年6月18日，我与被告闵穗公司签订《商品房买卖合同》，购买闵穗公司开发的陆水丰和家园第A栋1单元1105号房屋（房屋面积129.44平方米），该房屋的总价款为455370元。原告于签订合同当日支付总房款的30%即136370元作为房屋首付款，余额319000元在被告农商银行处办理按揭。原告余佳佳、被告闵穗银行、农商银行三方签订了《住房按揭借款合同》，约定：被告农商银行替原告办理按揭贷款319000元，由被告闵穗公司作为保证人，并约定借款利率为5.458‰。合同签订后，原告按约定支付款项和银行贷款利息，但被告闵穗公司至今未按合同约定期限交付该房屋，为维护自己的合法权益，原告因此诉来法院。被告闽穗公司辩称，当初与原告余佳佳签订《商品房买卖合同》时工程进展还比较顺利，2014年10月份我公司因管理问题导致尾期工程停滞，是我公司违约，我公司希望不解除与余佳佳之间签订的《商品房买卖合同》。被告农商银行辩称，原告余佳佳购买闽穗公司的商品房，与农商银行签订了《住房按揭借款合同》，借款金额为319000元,闽穗公司对该借款提供连带保证责任。2013年8月15日，农商银行向闽穗公司支付了贷款319000元。截止2017年7月20日，原告应偿还借款47期，实际偿还借款本金20085.11元，利息43740.68元，合计63825.68元，至2017年7月10日欠本金298914.89元、本金罚息1037.57元、利息25235.03元、利息罚息1766.97元，合计326954.46元。无论该商品房买卖合同是否解除，原告余佳佳与被告闽穗公司均应承担连带还款责任。经审理查明，2013年6月18日，原告余佳佳与被告闽穗公司签订了一份《商品房买卖合同》，该合同约定：原告余佳佳购买闽穗公司开发的位于赤壁市蒲圻体育路陆水丰和家园A幢1单元1105号商品房一套，房屋的总价款为455370元，付款方式为买受人在签订合同当日支付总房款的30%，计人民币136370元，余款319000元办理银行按揭。出卖人应当在2013年12月30日前将验收合格并且符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。出卖人逾期交房超过90天后，买受人有权解除合同，出卖人应当退还全部已付款，并按照买受人累计付款的1%向买受人支付违约金。合同签订后原告余佳佳依约定向被告闽穗公司支付了首付款136370元。2013年8月5日，原告余佳佳与被告农商银行、闽穗公司签订了《按揭借款合同》，该合同约定：原告余佳佳向被告农商银行申请个人住房按揭贷款，用于购买陆水丰和家园A幢1单元1105号商品房，借款金额为319000元，借款期限为240个月，借款利率为浮动利率，执行月利率5.45‰，在合同期内如遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，则在次年按调整后相应的期限档次的基准利率和借据确定的浮动幅度确定新的借款执行利率，借款人未按照约定的期限归还借款的，在上述约定利率的基础上加收50%罚息，还款方式为等额本息还款法。被告闽穗公司为该借款提供保证担保，原告余佳佳以其购买的房屋提供抵押担保。合同签订后被告农商银行依照合同约定将上述贷款直接支付给被告闽穗公司账户，用于支付原告余佳佳的购房款。时至今日，被告闽穗公司仍没有向原告余佳佳交付其购买的的陆水丰和家园A幢1单元1105号商品房。而原告余佳佳从2013年8月29日至2015年12月28日止共向被告农商银行偿还借款共计20080元，被告闽穗公司亦在同一期间内代为向被告农商银行偿还了借款共计43745.79元。在2015年12月28日之后，原告余佳佳及被告闽穗公司均没有再向被告农商银行偿还该笔借款的本息。被告农商银行收取了该笔贷款的本金20085.11元，利息43740.68元，合计63825.68元。截止2017年7月10日欠本金298914.89元，欠利息（含罚息）28039.57元，本息合计326954.46元。本院认为，原告余佳佳与被告闽穗公司签订的《商品房买卖合同》以及余佳佳、闽穗公司、农商银行三方签订的《按揭借款合同》均合法、有效，各方当事人均应按照合同的约定行使权利、履行义务。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中原告余佳佳与被告闽穗公司签订的《商品房买卖合同》约定，逾期交房超过90天的，买受人可以解除合同。时至今日已经超过了合同约定的房屋交付期限三年多的时间，因此，合同约定解除合同的条件已经成就，原告余佳佳作为房屋的买受人，有权解除与被告闽穗公司之间签订的《商品房买卖合同》，同时，被告闽穗公司应当返还原告余佳佳交纳的首付款，同时，被告闽穗公司作为违约方，应当按照合同的约定按照买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。同时，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”因此，对于原告余佳佳提出的解除原告余佳佳与被告农商银行、闽穗公司签订的《按揭借款合同》，本院依法予以支持。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。因此对于按揭贷款合同解除后的处理，由于本案中按揭贷款合同的解除系开发商违约导致的，购房人向银行承担的损失赔偿责任最终亦应由开发商承担，为了减少不必要的重复、繁琐和当事人的诉累，在商品房买卖合同纠纷和按揭抵押贷款合同纠纷合并审理时，可以由贷款的实际收取方即开发商直接将购房款返还银行，并直接向银行承担购房人应当承担的责任，这也是最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定的应有之意。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款的规定，判决如下：一、解除原告余佳佳与被告湖北闽穗置业有限责任公司之间签订的《商品房买卖合同》，同时由被告湖北闽穗置业有限责任公司返还收取原告的购房首付款136370元，以及原告余佳佳分期支付的按揭贷款20080元，上述款项共计156450元。同时由被告闽穗公司向原告余佳佳承担违约金1564.5元（156450元×1%）。二、解除原告余佳佳与被告湖北闽穗置业有限责任公司、被告湖北赤壁农村商业银行股份有限公司签订的《按揭借款合同》，被告湖北闽穗置业有限责任公司向被告湖北赤壁农村商业银行股份有限公司偿还借款本金298914.89元，截止2017年7月10日的借款利息（含罚息）28039.57元，本息合计326954.46元。上述应付款项，于本判决生效后立即付清。逾期支付，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8552元，减半收取计4276元，由被告湖北闽穗置业有限责任公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费交纳办法》第十三条第一款的规定预交上诉案件受理费。湖北省咸宁市中级人民法院的开户行为：中国农业银行咸宁金穗支行；账号：17×××04-550。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判员 刘 伟二〇一七年八月十一日书记员 冷玉玲附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条第二款商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 来源：百度搜索“”