（2017）苏0412民初2527号
裁判日期: 2017-08-11
公开日期: 2018-02-24
案件名称
董听生、杨亚琴与张东旗房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
常州市武进区人民法院
所属地区
常州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
董听生,杨亚琴,张东旗
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第八条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第一百零七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十七条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
江苏省常州市武进区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0412民初2527号原告（反诉被告）：董听生，男，汉族，1955年08月25日生，住常州市武进区。原告（反诉被告）：杨亚琴，女，汉族，1958年12月27日生，住常州市武进区。上列两原告共同委托诉讼代理人：卢军夫，江苏源博律师事务所律师。被告（反诉原告）：张东旗，男，汉族，1974年10月11日生，住安徽省宿州市砀山县。委托诉讼代理人：李刚，江苏宏银律师事务所律师。原告董听生、杨亚琴诉被告张东旗房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月18日立案受理后，被告张东旗在法定期限内提出了反诉，本院依法审查后决定予以受理并合并审理，本院对本案依法适用简易程序分别于2017年5月25日、同年6月21日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）董听生、杨亚琴及其共同委托诉讼代理人卢军夫、被告（反诉原告）张东旗及其委托诉讼代理人李刚两次均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告董听生、杨亚琴向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2017年1月16日签订的《房屋买卖（置换）合同》；2、判令被告支付原告违约金210000元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年1月16日，原、被告签订了一份《房屋买卖（置换）合同》，约定两原告将坐落于湖塘镇绿地峰云汇花园4幢甲单元301室房屋卖给被告，被告将购房款存入资金托管专用账户后，双方于2017年4月1日左右办理程序（过户手续），合同签订后，两原告多次催告被告和中介公司，要求被告履行合同，但被告至今以各种虚假理由拒不履行。两原告认为被告的行为已构成根本性违约，因此起诉来院，要求判如所请。被告张东旗辩称，被告不存在违约行为，不应该承担违约责任，请求驳回两原告的诉讼请求。被告张东旗向本院提出反诉诉讼请求：1、判令双方于2017年1月16日签订的《房屋买卖（置换）合同》继续履行；2、判令两原告将武进区湖塘镇绿地峰云汇花园4幢甲单元301室房屋过户登记至被告名下，并将房屋交付给被告；3、判令两原告支付被告违约金20000元；4、判令两原告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2017年1月16日原、被告签订《房屋买卖（置换）合同》后，被告于当日支付了购房定金25000元，现双方多次就房款支付和过户事宜进行交涉，但始终未能完成购房余款支付、房屋过户登记、房屋交付等合同事宜，2017年4月1日后被告及房屋中介公司多次联系两原告要求继续履行合同，但两原告一直没有答复，因此提起反诉，请求法院判如所请。原告董听生、杨亚琴就被告张东旗的反诉辩称，被告并没有按照双方所签订的《房屋买卖（置换）合同》的约定来履行其合同义务，而两原告为促成该房屋买卖的履行，提前还清了房贷，并多次催告中介及被告履行该合同，但被告在合同约定的期限内始终没有履行合同义务，其行为已构成根本性违约，因此请求驳回其反诉诉讼请求。经庭审举证、质证，本院依法确认以下事实：原告董听生、杨亚琴为常州市武进区湖塘镇绿地峰云汇花园4幢甲单元301室房屋所有权人。2017年1月16日，两原告作为甲方(××)，被告张东旗作为乙方(××)、江苏美屋网络科技有限公司作为丙方(见证方)，三方签订《房屋买卖（置换）合同》（合同编号：0000013），合同中约定甲方自愿将位于常州市武进区湖塘镇绿地峰云汇花园4幢甲单元301室的房屋出售给乙方，实际成交价格为1050000元；甲、乙双方协商决定托管房款总额为1050000元，乙方于2017年1月16日向甲方交付定金20000元，其中10000元暂存中介方作为房屋家具家电、物业水电押金，待过户完毕时退还；双方约定房款支付方式如下：甲乙双方约定2017年4月1日左右将办理程序；乙方按约定交清全款或首付款且证件资料齐全后，丙方开始协助甲乙双方办理该房屋的过户手续；甲、乙双方约定乙方承诺给甲方5000元做为承诺车位订金，待车位交付后再将15000元给甲方，甲方承诺家具家电全留。此外合同还对违约责任等事项作了约定。现两原告认为被告张东旗至今未履行付款义务，经多次催促未果，因此起诉来院，请求判如所请。关于双方房屋买卖的过程，两原告庭审中陈述当时系委托李秀娟、华磊处理房屋相关买卖事宜，合同签订后双方口头协商待农历正月半之后由被告张东旗将全部房款（扣掉定金）付入资金托管专用账户，但直至2017年3月18日张东旗仍未付款，后房屋中介以及被告张东旗提出先支付首付款，然后去公证部门办理公证手续，再由被告张东旗去办理房屋贷款手续，取得贷款后再支付房屋剩余款项，由于该种付款方式与房屋买卖合同约定不符，因此被两原告予以拒绝，2017年3月31日被告张东旗仍然表示他只能付首付，无法全额支付购房款，此后直至2017年4月8日双方仍有短信交流，但被告张东旗仍未向两原告展示其有履行能力的证据，因此两原告于同年4月10日向法院提起诉讼，并当庭提供录音材料、李秀娟与被告之间的短信聊天记录、李秀娟与中介公司工作人员汪天祥之间的短信聊天记录进行证明；被告张东旗认为因两原告要求提前支付购房款，因此自己提出先付一部分首付款，通过资金成本比较低的渠道来支付剩余款项的建议，在2017年4月1日其已经准备好了全额付款，并且告知了对方要求继续履行合同但未果，对录音材料、李秀娟与自己之间的短信聊天记录真实性无异议，但不能证明自己没有履行合同的能力，对李秀娟与汪天祥之间的短信聊天记录真实性无法确认；庭审中被告申请证人陈某、叶某出庭并提供仝允峰的存折复印件以及情况说明，证明仝允峰以及叶某二人均分别承诺借款给自己400000元、1000000元，用于支付本案的购房款；两原告对存折复印件、情况说明真实性、关联性均不予认可，对证人证言不予认可，认为被告与仝允峰以及叶某并未形成实际的民事借贷关系，同时也证明其本人没有购买讼争房屋的能力及诚意。关于付款情况，双方均认可被告于2017年1月16日支付两原告定金20000元、车位订金5000元，合计25000元，其中10000元暂存于中介方作为房屋家具家电、物业水电押金。诉讼中，应张东旗的申请，在其提供担保并缴纳诉讼保全费后，本院裁定查封董听生、杨亚琴共同共有的案涉房屋，查封期限为2017年4月26日至2020年4月25日止，并且张东旗自愿将1030000元现金交于本院用于支付购房余款。以上事实，有原、被告当庭陈述、《房屋买卖（置换）合同》、贷款已还款明细清单打印件、录音光盘、短信聊天记录打印件、房屋产权证复印件、委托书、收据、通话记录打印件、情况说明、存折复印件、银行卡交易明细记录复印件等证据附卷佐证。本院认为，原、被告及江苏美屋网络科技有限公司签订的《房屋买卖（置换）合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效，当事人均应按约履行合同规定的义务。原、被告双方在庭审中一致确认截止至2017年3月31日上午，被告张东旗并未履行付款义务，李秀娟和华磊在3月份也多次催促被告张东旗支付房款，但结合李秀娟与被告张东旗的短信往来可以看出双方实际约定的最迟付款期限应为2017年4月1日，2017年4月1日被告张东旗在短信中告知李秀娟钱已准备好了，但李秀娟未给予回复，2017年4月8日被告张东旗也再次催促李秀娟去办理手续，因此本院认为被告张东旗的行为并未构成根本违约，不符合合同约定解除的条件，两原告认为被告张东旗构成根本违约，要求解除原、被告于2017年1月16日签订的《房屋买卖（置换）合同》的诉讼请求，因两原告未提供充分证据证实，本院不予支持。现被告张东旗已以现金形式一次性支付剩余购房款，双方合同具备继续履行的条件，故对被告张东旗要求两原告继续履行合同并协助办理过户手续的诉讼请求本院予以支持，房屋过户过程中所发生的相关税、费根据合同约定由被告张东旗承担。关于违约金，原、被告在合同中明确约定了违约责任，但该违约责任关于违约金的约定明显偏高，两原告因被告张东旗迟延履行付款义务产生的实际损失为资金占用利息，而两原告主张的违约金不应过分高于造成的损失，故对于两原告主张的违约金，本院根据本案的实际情况酌定为以未付购房款总额1030000元为本金，按照中国人民银行同期同类逾期贷款利率计算，计算时间为2017年4月1日至被告张东旗实际给付之日止。因本案系被告张东旗迟延履行付款义务导致诉争，因此关于被告张东旗主张两原告支付违约金20000元的反诉诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告张东旗应于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告董听生、杨亚琴支付违约金（以1030000元为本金，自2017年4月1日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同类逾期贷款利率计算）；二、驳回原告董听生、杨亚琴的其余诉讼请求；三、反诉原告张东旗与反诉被告董听生、杨亚琴按合同约定继续履行双方于2017年1月16日签订的《房屋买卖（置换）合同》；四、反诉被告董听生、杨亚琴应于本判决发生法律效力之日起十五日内协助反诉原告张东旗将坐落于常州市武进区湖塘镇绿地峰云汇花园4幢甲单元301室的房屋所有权转移登记至反诉原告张东旗名下，房屋所有权转移登记过程中所发生的相关税、费由反诉原告张东旗承担；五、驳回反诉原告张东旗的其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取2225元，由原告董听生、杨亚琴负担1112.5元，由被告张东旗负担1112.5元；反诉案件受理费减半收取7275元，诉讼保全费5000元，合计12275元，由反诉原告张东旗负担6137.5元，由反诉被告董听生、杨亚琴负担6137.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。审判员 徐凌楠二〇一七年八月十一日书记员 羊容萱 来源：百度“”