（2016）豫03民终第3463号
裁判日期: 2017-08-11
公开日期: 2017-09-07
案件名称
李霖、范玉芬确认合同无效纠纷二审民事判决书
法院
河南省洛阳市中级人民法院
所属地区
河南省洛阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李霖,范玉芬,张良
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫03民终第3463号上诉人（原审被告）：李霖，男，汉族。委托诉讼代理人：魏少锋，男，汉族。特别授权。被上诉人（原审原告）：范玉芬，女，汉族。委托诉讼代理人：石西坤，男，汉族，系范玉芬丈夫。特别授权。委托诉讼代理人：石杏斌，男，汉族。特别授权。原审被告：张良，男，汉族。委托诉讼代理人：张勇，男，汉族，系张良哥哥。上诉人李霖因与被上诉人范玉芬及原审被告张良确认合同无效纠纷一案，不服河南省洛阳市西工区人民法院（2014）西民监初字第7号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李霖的委托诉讼代理人魏少锋，被上诉人范玉芬的委托诉讼代理人石西坤、石杏斌，原审被告张良的委托诉讼代理人张勇均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李霖上诉请求：一、请求二审法院撤销洛阳市西工区人民法院作出的（2014）西民监初字第7号民事判决书，改判驳回被上诉人诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、从查明和认定事实上看，原审判决对“恶意串通”问题，查明的事实和得出的结论不符合事实和逻辑。原审判决书中查明：“被告存在恶意串通行为依据不足、理由不成立”。但得出的结论却变成了“推定被告明知房屋存在已经买卖的事实”，而被告李霖与被告张良之间存在恶意串通行为。此认定前后矛盾、逻辑颠倒、不顾事实、甚至歪曲事实，让上诉人无法理解。客观上的具体事实和根据如下：1.在上诉人整个买房的过程中，不仅去实地看过多次，而且有证人黄某的证明，在每次看房的时候，所争议的房屋确实是无人居住的。2.上诉人与原审被告张良签订房屋买卖协议，与被上诉人没有法律上的合同关系，不存在侵害被上诉人确定利益的情况，不影响被上诉人与原审被告张良之间未履行完毕之合同、未成就之交易的清算。3、原审法院认为，上诉人作为购房人没有尽到注意义务，在先买人已经入住时仍与出卖人订立房屋买卖合同并办理房屋过户登记，其应当知道房屋已经买卖的事实，即对房屋存在纠纷或可能存在纠纷应当是明知的，故此推定为上诉人与原审被告存在恶意串通的行为。该推定不但没有证据作支撑，更没有逻辑性。作为不动产的物权，其权利的公示是行政机关依据公权力作出的，其所有权具有绝对的确定性和可信度。《建设部房屋登记办法》第二十五条和《物权法》第六条、第九条分别对房屋不动产所有权作为明确的规定。作为购买人除了要注意前述要明确房屋所有权人的义务外，只需再注意房屋的所有权人是否具有出售房屋的真实意思表示和所售房屋价格是否合理的义务，而无需注意其他事项。至于出卖人是否与第三人存在纠纷，存在何种纠纷，均不是购买房屋时的注意义务。另一方面，出售的房屋无论是第一手购买方，还是第二、第三手购买方入住，并不能推出未入住方就一定明知或可能知道房屋存在纠纷。这显然是没有任何逻辑性可言的。二、从法律关系和法律依据上看，房屋作为不动产，其物权的设立、变更、转让和消灭，应当严格依照《物权法》的规定及原理予以处理。《物权法》第六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条规定，不动产物权的设立、变更转让消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。这也是《物权法》的明确规定，才使得在对不动产进行变更手续时，是以办理登记才发生物权的效力。该法第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。结合上述条纹可看出，不动产所有权的变更是以登记为生效要件，而未办理物权登记的，其合同仍然有效，这也就产生了物权和债权之别。作为物权具有的是排他权，而债权仅仅是一种请求权。所以对于上诉人在进行完交易，并办理房屋变更登记后，即具有排他的权利，而被上诉人与原审被告的合同，因其无法履行而产生原审被告的违约行为，被上诉人享有的只是债权，只能向原审被告请求赔偿损失的权利。三、在涉及上诉人与张良和被上诉人与张良的两个房屋买卖活动中，以被上诉人范玉芬儿子石文星为股东的公司——洛阳家家福房地产经纪有限公司和后来变更的洛阳合家房地产经纪有限公司，正是原审被告张良为实现房屋转让目的而委托的房产中介公司，公司接受委托后，违背中介公司服务规范，私自将接受委托的房产项目进行内部交易，交易对方即股东石文星的母亲，公司经手人即石文星的父亲石西坤，收款人即石文星的姐姐石润娟。由此不难看出，这是严重违反房地产经纪管理办法规定的，是内幕交易和恶意串通行为。但原审法院不顾事实，强将被上诉人的恶意串通推定在上诉人身上。综上，上诉人认为原审法院视事实、法律于不顾，运用没有根据和无逻辑的推定，即认定上诉人存在“恶意串通”，掩盖被上诉人真正恶意串通的行为，实属错误，背离了裁决文书中有理有据的基本要求。希望二审法院查明事实后予以支持，改判驳回被上诉人诉讼请求。被上诉人范玉芬辩称，一、洛阳市西工区人民法院作出的（2014）西民监初字第7号民事判决书，认定事实清楚，法律关系定性准确，适用证据恰当，审判程序合法，因此所作出的判决书合理合法，请求二审法院予以支持，以保护答辩人的合法权益。二、上诉人（原审被告）李霖和原审被告张良是恶意串通行为，是欺诈行为，正常情况下的购房（二手房）程序是：1、反复的看房2、支付订金3、支付部分房款4、交房、交钥匙后付清余款。可李霖在根本没看过房情况下就委托其哥哥李智与张良签订房屋买卖合同，并且当日支付了订金，后来一次性付款，再后来就起诉，这根本不符合正常的买房程序。三、正常情况下购买结婚用房，要和未婚妻实地看房，可李霖直接委托其哥哥为其买房本来就不合常理。且李霖在买房时，支付了房款254600元，却未提供任何银行转账凭据，大额款项不可能以现金形式支付。再者上诉人在知道该房已经卖于他人后，正常情况下肯定首先要找张良退钱，并追究其诈骗的刑事责任。可李霖不找张良说事，不追究张良的任何责任，却反复诉讼，不合常情，明显是和张良恶意串通损害当事人的利益。四、答辩人购房程序合法，手续完善。上诉人谎话连篇：首先，张良将该房转让与范玉芬，范玉芬替张良付清了按揭贷款、付清了房款，张良又将该房卖与李霖，后来又在法院与范玉芬达成同意办理房屋买卖产权转移登记的调解协议，让范玉芬补交房款。五、洛阳市西工区人民法院（2012）西民一初字第689号民事判决书、洛阳市中级人民法院（2016）豫03民终1348号民事判决书、洛阳市西工区人民法院（2014）西民监初字第7号民事判决书均已对本案件审理清楚，均已判决确认张良与李霖2011年7月13日在洛阳市房管局签订的制式合同《洛阳市房屋买卖合同》无效。并且上述三份判决书所表达的均为同一内容，判决结果也一致，而且正确无误、合理合法。综上，被上诉人认为洛阳市西工区人民法院（2014）西民监初字第7号民事判决书的判决，即张良与李霖2011年7月13日签订的《洛阳市房屋买卖合同》无效，完全符合法律依据，审理事实清楚，审判程序合法，请求洛阳市中级人民法院驳回上诉，维持原判。范玉芬向一审法院提出诉讼请求：依法确认2011年7月13日《洛阳市房屋买卖合同》无效，诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2009年8月22日，张良（甲方）与洛阳家家福房地产经纪有限公司（乙方，以下简称家家福公司）签订房屋委托出售协议，约定将其位于西工区纱厂南路30号E栋紫云阁东702室（即纱厂南路30号院4栋1-702）房屋一套委托给乙方销售，价格为132000元，甲方承担过户费和中介费，由乙方支付甲方的银行按揭贷款在最后付房款时，从甲方房款中扣除等条款。2009年9月14日，范玉芬（甲方）与洛阳合家房地产经纪有限公司（乙方，以下简称合家公司）签订房产转让协议，约定范玉芬委托合家公司购买以上房屋，价格为144400元，并约定了其他条款。家家福公司法定代表人为石文星，为原告范玉芬之子。2009年8月14日，家家福公司更名为合家公司。合同签订后，范玉芬通过中介向张良支付部分款项，剩余款项通过替张良还工商银行贷款支付，至2010年12月11日，范玉芬付清了购房款132000元，并且取得了该套房屋。现该房屋由其儿子石文星居住。2011年5月9日，张良办理了该房屋的房产证，房产证号为洛房权证市字第××号。后由于范玉芬与张良因房屋面积和办理过户问题产生纠纷，2011年7月19日，范玉芬将张良诉至法院。经法院调解（案号为（2011）西民初字第1199号），双方达成协议如下：原告范玉芬于2011年9月30日前支付被告张良多出面积的房款，按房产证登记的实有面积计算（多出部分按每平方米2000元计价）；被告张良在收到房款后三十日内协助原告范玉芬办理房产过户手续。2011年9月28日，范玉芬将多出面积差价15000元提存至涧西区公证处。原告在依据调解书行使权利时发现，被告张良与被告李霖于2011年7月13日签订房屋买卖合同，并进行了产权登记变更。经查，2011年4月29日，张良与李霖签订《房屋买卖合同》一份，约定，张良将位于洛阳市西工区纱厂南路30号院4幢1-702（E栋紫云阁702）房屋卖给李霖，价格为254600元，卖方保证于2011年12月31日之前交付房屋。当日，李霖向张良支付订金24600元，至2011年7月13日，李霖共支付给张良购房款254600元。2011年7月13日，张良和李霖共同到洛阳市房管局办理房屋过户手续，按照洛阳市房管局要求按其提供的制式合同，双方签订了《洛阳市房屋买卖合同》，约定李霖购买张良房屋，总金额20万元。2011年7月18日，李霖取得了该房屋房产证，该房产为李霖单独所有，房产证号为洛房权证市字第××号，2011年8月16日办理了土地使用证。另查明：1、原告认为被告李霖和张良存在恶意串通，侵害原告权利的可能，并向公安机关报案，但公安机关未认定张良与李霖存在恶意串通的情形。2、在本案上诉中院期间，范玉芬委托洛阳市蓝诚价格评估事务所有限公司对本案争议房屋价格进行了评估，结论为：在2011年7月13日的房屋价格为377471元。一审法院认为：张良按揭贷款购买本案争执之房屋，于2009年8月委托房屋中介出卖房屋。原告购买该房屋并实际交付，并于2010年12月替张良向银行偿还完了房屋所有贷款。此时，原告向张良付清了全部购房款。张良于2011年5月办理了该房屋的产权登记。张良在没有进行房屋产权登记的4月29日，又将房屋出售给李霖，双方签订了房屋买卖合同，并将房屋产权于7月13日过户给了李霖。双方在产权登记部门再次签订了格式的房屋买卖合同，即本案原告诉讼请求确认无效的合同。7月19日，范玉芬将张良诉至法院，张良在明知房屋已经过户给李霖的情形下欺骗法院、欺骗原告，与范玉芬达成同意办理房屋买卖产权转移登记的调解协议。关于李霖是否存在与张良恶意串通问题，按一般常理，房屋买卖是家庭中的大事，购买房屋时理应尽到作为购房人的注意义务，对所购房屋的状况做详细的了解。李霖在郑州工作，称买房是为了结婚用，买房委托其哥哥李智进行，买房的钱多是由父母（宜阳居住）出资。李霖与张良第一次签订买卖房屋合同之时，即2011年4月29日，原告一家已经入住该房，李霖一方称买房前看过一次房，由张良打开房门，李霖、李智以及朋友黄诚共四人进到房内看房，里面空空什么都没有，如按其所述双方交付房屋就不会存在什么问题，张良等人所述进入买卖的房屋内看房不是事实。李霖买房在先买房人已经入住仍与出卖人订立房屋买卖合同并办理房屋过户登记，有悖常理，其应当知道房屋已经买卖的事实，即对所购房屋存在纠纷或者可能存在纠纷应当是明知的，故此推定为李霖与张良签订的房屋买卖合同存在恶意串通的行为，侵犯了原告的合法权益，该合同应当认定为无效。房屋价格评估报告系范玉芬单方委托，用以证明两被告交易价格明显低于市场价、两被告存在恶意串通，对此被告不予认可。2009年张良卖给范玉芬的房价约为1300元/平方米，2011年4月张良卖给李霖的房价约为2600元/平方米，2011年7月范玉芬与张良在该院调解多出面积按2000元/平方米计价，现范玉芬认为两被告交易价格明显低于市场价，存在恶意串通行为，依据不足、理由不成立。张良存在恶意损害当事人利益的行为，应予制裁。李霖受到的损失应另案追偿。对于不动产，《中华人民共和国物权法》第九条规定，经依法登记发生效力。如不动产登记簿记载的事项错误，该法第十九条规定，权利人、利害关系人可以提出异议登记。不难看出，我国对于不动产的登记不是绝对不能改变的。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项之规定，判决：确认张良与李霖2011年7月13日签订的《洛阳市房屋买卖合同》无效。本案诉讼费100元由被告张良、李霖各承担50元。（被告承担费用已由原告预付款垫付，待执行时由被告向原告一并清结）。本院二审查明，根据范玉芬一审时提交的装修付款票据、水电费收据、物业费收据等凭证，可以证实范玉芬在2010年接受房屋后已开始在该房屋装修、居住。本院查明的其余事实与一审查明事实一致。本院认为，张良在法院达成调解协议后拒不履行调解内容仍恶意另行与他人签订出售合同，该行为事实清楚。李霖作为涉案房屋的购买方，其虽自称多次和他人进入室内看房，里面空空什么都没有，但该陈述内容与实际情况显然不符。另外，作为支付房款事项的大额支出，李霖也不能提供购房钱款来源及支出去向的银行转账凭据，李霖的购房行为存在较大瑕疵，其行为不构成善意取得，原审判决确认张良与李霖2011年7月13日签订的《洛阳市房屋买卖合同》无效并无不当。关于范玉芬与房屋中介公司股东存在直接亲属关系问题，本院认为，房屋中介公司股东的亲属购买该中介公司介绍的房屋并不违背相关法律法规的禁止性规定。故上诉人李霖的上诉请求，依据不足，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人李霖承担。本判决为终审判决。审判长 李庆刚审判员 于 磊审判员 邢 蕾二〇一七年八月十一日书记员 邵羽菲 来源：