（2017）苏01民终4573号
裁判日期: 2017-08-11
公开日期: 2017-08-25
案件名称
田凯与程中虎房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
程中虎,田凯
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏01民终4573号上诉人（原审被告）：程中虎，男，1974年2月27日生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：马雷，江苏泰和律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩聪，江苏泰和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：田凯，男，1971年11月26日生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：ＸＸ，江苏天哲律师事务所律师。上诉人程中虎因与被上诉人田凯房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2016）苏0115民初16580号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。程中虎上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、由被上诉人承担一、二审的诉讼费用。事实和理由：一审法院事实认定不清，适用法律错误。一、按照网上公示的房屋《竞买须知》第八条、《竞买公告》第六条规定和标的物的介绍，被上诉人一旦做出竞买决定，即表示完全了解并接受标的物的现状和一切未知的瑕疵，责任自负。由于房屋与装修设施属于不可分割的部分，不能分开出售，故上诉人在本案中不存在任何过错，被上诉人则存在不当得利的行为，被上诉人应当支付给上诉人装修折价款。二、一审法院认定的上诉人应当给付的占有使用费过高，且给付依据存在不合理之处。另因法院、被上诉人张贴各种法律文书及采取各种法律手段，上诉人早已无法经营，不存在盈利。上诉人目的是讨要装修评估款，并非以占有为目的。三、一审法院认为上诉人可以通过执行程序向江苏省连云港市中级人民法院（以下简称连云港中院）主张涉案房屋装修及不可移动的附属设施的价款属于事实认定错误，应当由被上诉人支付合理费用后向连云港中院主张，这是被上诉人按照拍卖公告应当承担的费用。田凯辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。田凯向一审法院起诉请求：程中虎按照2012年11月19日与吉文玮签订的《亲水湾花园门面房租赁合同》约定的租金标准支付自2015年11月2日起的房屋占有使用费至程中虎将位于南京市××区秣××街道××元大街××花园××室、××室房屋（以下简称涉案房屋）交付给其止。一审法院认定事实：涉案房屋原系吉文玮所有。2012年11月19日，吉文玮与程中虎签订《亲水湾花园门面房租赁合同》一份，约定：吉文玮将涉案房屋出租给程中虎使用，程中虎租赁涉案房屋作为餐饮经营使用，在租赁期内未征得吉文玮的书面同意，程中虎不得擅自改变涉案房屋的用途；涉案房屋的租赁期限为10年，即自2012年12月26日起至2022年12月25日止，期间程中虎不得退租；涉案房屋第一年租金为500000元、第二年租金为500000元、第三年租金为500000元、第四年租金为525000元、第五年租金为550000元、第六年租金为578000元、第七年租金为607000元、第八年租金为638000元、第九年租金为670000元、第十年租金为703000元，第一年租金每半年支付一次，自第二年起租金每年支付一次，本合同生效后程中虎向吉文玮支付第一次租金，租金计算从2012年12月26日起，第二次租金在第一半年度租赁期满前一个月内支付，第二年租金在第一年度租赁期满前一个月支付，以此类推；涉案房屋租赁期间程中虎有下列行为之一的，吉文玮有权解除合同并收回涉案房屋…（6）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用的。合同签订后，吉文玮向程中虎交付了涉案房屋，程中虎向吉文玮支付了截止至2015年12月25日的房屋租金。另查明：根据连云港中院作出的（2013）连商初字第165号民事判决书和（2013）连商初字第166号民事调解书，交通银行股份有限公司连云港分行（以下简称交行连云港分行）有权对吉文玮所有的涉案房屋优先受偿。交行连云港分行向连云港中院申请强制执行，在执行中，连云港中院对涉案房屋中的113室房屋（建筑面积：372.96平方米）进行评估，评估价为7154100元，对涉案房屋中的114室房屋（建筑面积：472.87平方米）进行评估，评估价为9070600元，连云港中院对涉案房屋组织了拍卖。经第三次拍卖，田凯于2015年11月2日以4870000元竞拍购得涉案房屋中的113室房屋、以6180000元竞拍购得涉案房屋中的114室房屋，田凯于2015年11月19日付清了所有价款11050000元。2015年12月8日，连云港中院作出（2015）连执恢字第48-1号执行裁定书，裁定解除对吉文玮所有的涉案房屋中113室房屋的查封，该房屋归田凯所有。同日，连云港中院作出（2015）连执字第318-1号执行裁定书，裁定解除对吉文玮所有的涉案房屋中114室房屋的查封，该房屋归田凯所有。2016年1月18日，田凯办理了涉案房屋的房屋所有权证。连云港中院在涉案房屋拍卖后，要求程中虎将涉案房屋清空后交付给田凯。程中虎认为涉案房屋系其装修和改造，连云港中院应当为其保留涉案房屋装修及不可移动的附属设施的价款，否则其拒绝清空涉案房屋并交付给田凯，其也不同意向田凯支付占用涉案房屋期间的占有使用费。为此，田凯于2016年12月15日诉至一审法院，提出诉讼请求要求程中虎将占用的涉案房屋交付给其，程中虎自2015年11月2日起按照《亲水湾花园门面房租赁合同》约定的租金标准向其支付涉案房屋的占有使用费。后田凯撤回了要求程中虎将占用的涉案房屋交付给其的诉讼请求。一审法院认为：所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。涉案房屋原系吉文玮所有，因吉文玮拖欠交行连云港支行债务，涉案房屋被连云港中院依法拍卖，经三次拍卖后，由田凯以11050000元价款购得。根据连云港中院于2015年12月8日作出的（2015）连执恢字第48-1号执行裁定书、（2015）连执字第318-1号执行裁定书，田凯获得了涉案房屋的所有权，田凯随后也办理了涉案房屋的房屋所有权证，田凯有权获得涉案房屋的房屋租金。吉文玮与程中虎于2012年11月19日签订了《亲水湾花园门面房租赁合同》，对涉案房屋租赁期间的租金标准及支付进行了约定，现涉案房屋已归田凯所有，程中虎应当按照租赁合同的约定向田凯支付占用涉案房屋期间的占有使用费。现程中虎仅向吉文玮支付了截止至2015年12月25日的房屋租金，此后的房屋占有使用费应当向田凯支付。故对田凯要求程中虎按照2012年11月19日与吉文玮签订的《亲水湾花园门面房租赁合同》约定的租金标准支付自2015年11月2日起至程中虎将涉案房屋交付给其止的房屋占有使用费的诉讼请求，一审法院部分予以支持。程中虎辩称涉案房屋在连云港中院拍卖成交后没有交给田凯，是因为连云港中院在拍卖过程中存在瑕疵造成的，其不同意向田凯支付涉案房屋的占有使用费。程中虎可以通过执行程序向连云港中院主张涉案房屋装修及不可移动的附属设施的价款，但不能以此为由拒绝向涉案房屋的所有权人田凯支付涉案房屋的占有使用费。故此辩解意见，缺乏法律依据，一审法院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十九条规定，一审判决如下：一、程中虎于判决发生法律效力之日起10日内向田凯支付位于南京市××区秣××街道××元大街××花园××室、××室房屋占有使用费（该占有使用费自2015年12月26日起至程中虎将上述房屋交付给田凯止，按照程中虎与吉文玮于2012年11月19日签订的《亲水湾花园门面房租赁合同》约定的租金标准计算）。二、驳回田凯的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8800元，由程中虎负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院依法予以确认。本院认为，财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中，田凯通过拍卖获得了涉案房屋的所有权，其依法享有涉案房屋的使用、收益权。程中虎占有涉案房屋，其应向田凯支付占有使用费，一审法院根据程中虎与原房屋所有权人签订的《亲水湾花园门面房租赁合同》的租金标准，确定占有使用费，并无不当，本院予以维持。程中虎上诉称其应当获得装修折价款，并非其拒付占有使用费的正当理由。对该装修折价款，程中虎在一审中并未提起反诉，本院不予处理。综上所述，程中虎的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，保全费5000元，由上诉人程中虎负担。本判决为终审判决。审判长 涂 甫审判员 付 双审判员 吴 勇二〇一七年八月十一日书记员 孙雪松 关注公众号“”