（2017）湘04民终978号
裁判日期: 2017-08-11
公开日期: 2017-10-13
案件名称
上诉人贺新明与被上诉人付泓钦房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省衡阳市中级人民法院
所属地区
湖南省衡阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
贺新明,付泓钦
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)湘04民终978号上诉人（原审被告）：贺新明，男，1976年9月18日出生，住湖南省沅江市。被上诉人（原审原告）：付泓钦，男，1997年7月7日出生，住湖南省衡阳市珠晖区。上诉人贺新明因与被上诉人付泓钦房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省衡阳市珠晖区人民法院（2017）湘0405民初105号民事判决，向本院提起上诉。本院2017年7月3日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年8月10日公开开庭进行了审理。上诉人贺新明与被上诉人付泓钦到庭参加诉讼。本案现已审理终结贺新明上诉请求：撤销原判，改判驳回付泓钦的诉讼请求。事实和理由：贺新明虽已购买了案涉房屋并办理了产权过户手续，但直到付市生病逝后才发现案涉房屋存在漏水现象，且因案涉房屋提前办理过户，造成贺新明多支付了相关税费，出售方也有责任承担，双方并就相应税费如何分担达成了口头协议。贺新明拒付购房尾款于法有据。付泓钦辩称，原判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。付泓钦向一审法院起诉请求：判决贺新明偿还付泓钦购房欠款20000元及利息1500元。一审法院认定事实：经付仁春介绍，贺新明与付泓钦父亲付市生达成购房合意，双方于2012年8月6日签订《房屋买卖合同》，约定：付市生将其所有的位于衡阳市珠晖区东风北路62号x室的房屋，建筑面积90平方米，作价155000元卖给贺新明（贺新民），因产权证未满5年，5年后付市生协助贺新明办理产权过户手续，如有哪方违约则赔偿对方150000元。贺新明当即付款135000元，下欠20000元，付市生当面书写了135000元的收条，贺新明也书写了20000元的欠条。合同签订后不久，付市生被查出患有绝症，于是双方合意决定，提前办理产权过户手续。同年8月底，贺新明向房产局申请办理过户手续，并由相关工作人员到付市生病房签署相关文书。2012年9月13日，贺新明取得了该房的房产证。衡阳市珠晖区地税局评估该房的价值为176300元，并按照此估价计算了相关的税费共计17544.8元，贺新明支付了该笔税费。2012年9月5日，付市生在病房内召集有关亲属和朋友，并由其同学代书遗嘱一份，其中明确提到其债权有贺新明欠购房款20000元。2012年9月21日，付市生病逝。贺新明随后对该房进行了装修，发现房屋存在漏水。2015年1月21日，付泓钦就其父亲付市生的遗产继承问题向法院提起继承纠纷案，经法院主持调解，贺新明所欠付市生购房款20000元由付泓钦负责收取。付市生死后，付泓钦的亲属多次找贺新明要求归还购房欠款，但贺新明以种种理由拒绝支付。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，贺新明与付市生签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反相关法律法规的禁止性规定，合同依法成立并生效。付市生死后，付泓钦有权继承付市生的权利与义务，且付泓钦通过付市生的遗产纠纷取得了该合同的权利，故付泓钦有权向贺新明主张合同权利。作为房屋买卖合同的双方当事人均应按合同约定履行自己的义务，付市生已将房屋交付给贺新明，并已将房屋过户登记为贺新明所有，贺新明即应按约支付全部购房款，但贺新明迟迟不履行支付购房款余款20000元的合同义务，其行为已构成违约，因此贺新明应支付购房余款20000元及承担违约责任，付泓钦要求被告支付利息1500元，没有超过法律的规定，应予支持。贺新明辩称，购房欠款20000元系房屋质量的保证金，房屋存在严重漏水，付泓钦应对贺新明进行赔偿或解除合同，但贺新明没有证据证明其抗辩主张，亦没有证据证明漏水造成的财产损失金额，以及该漏水使其无法居住、无法实现合同目的的严重程度。况且，贺新明在购房后不久即发现房屋漏水，但一直未向付泓钦主张损害赔偿或解除合同的权利，直到付泓钦向贺新明要求支付购房欠款时，才以漏水为由进行抗辩，显然没有在合理期限内积极履行自己的权利。贺新明在庭审时表示，其在购房时就考虑过购买的顶楼房屋可能存在漏水问题，故双方在协议房屋买卖时就已经考虑了漏水问题，故对贺新明主张欠款20000元系房屋质量的保证金的抗辩理由不予采纳。贺新明又辩称，购房欠款20000元已与产权过户的税费相抵消，贺新明没有证据证明其抗辩主张，虽然《房屋买卖合同》中明确约定，因付市生房屋登记未满5年，双方约定5年后再办理过户手续，但双方在得知付市生得重病后，已合意提前办理产权过户手续，应当视为双方就产权过户的时间达成的一致意见的变更，至于过户后的税费分担，贺新明无证据证明其主张，故对贺新明关于购房欠款20000元抵消税费的抗辩意见亦不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：被告贺新明支付原告付泓钦购房余款20000元及利息1500元，此款项限被告在本判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费338元，由被告贺新明负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求未提交新的证据。经审理查明，贺新明在二审庭审时陈述，双方于涉案合同签订后就办理了交房手续。贺新明装修案涉房屋后，发现房屋存在漏水情况时，考虑到付市生已去世，而是自认倒霉，没再就房屋质量问题主张相应权利。另查明，付泓钦于二审庭审后出具书面承诺称，其同意放弃购房余款利息1500元。原判决认定其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，关于贺新明未及时支付购房尾款20000元是否构成违约的问题。贺新明与付市生签订的房屋买卖合同合法有效，双方均应诚信履行。付市生已按合同约定交付了房屋，并配合贺新明办理了产权过户登记手续。付市生已完全履行了合同义务。虽然案涉房屋存在漏水现象，但结合贺新明在本案一、二审的陈述看，贺新明在购买案涉房屋时就已考虑过可能存在漏水情形，房屋装修后不久发现漏水问题时更未积极主张相应权利，而是自认倒霉，可认定贺新明已认可房屋存在漏水并自愿承担维修义务，属贺新明对自身合法权益的放弃。贺新明再以房屋存在漏水问题行使抗辩权，拒付购房尾款，已无事实和法律依据，原审不予采纳贺新明的该项主张，并无不当；贺新明另主张因案涉房屋过户产生的增加税费可抵消购房尾款，且其已与付市生就税费如何分担问题达成了口头协议，但贺新明提交的证据不足以证明其主张，应承担举证不能的法律后果。故贺新明不履行支付购房尾款20000元，已构成违约。原审判决贺新明承担相应的民事责任，并无不当。付泓钦在二审庭审后出具书面承诺，同意放弃购房尾款利息1500元，属对自身民事权利的合法处分，本院予以准许。综上所述，贺新明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本案二审系因出现新事实改判，依照法律相关规定，不算错案。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省衡阳市珠晖区人民法院（2017）湘0405民初105号民事判决；二、上诉人贺新明于本判决生效之日起十日内支付被上诉人付泓钦购房尾款20000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费338元，二审案件受理费338元，合计676元，由上诉人贺新明负担。本判决为终审判决。审判长 张华清审判员 王洪峰审判员 许建中二〇一七年八月十一日书记员 陈 浅 关注微信公众号“”