（2017）黔0203民初318号
裁判日期: 2017-08-11
公开日期: 2018-09-21
案件名称
贾炎火与六盘水源丰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
六盘水六枝特区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
贾炎火,六盘水源丰房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条；《中华人民共和国合同法》：第四十条，第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百三十条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第三条，第十四条
全文
贵州省六盘水市六枝特区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0203民初318号原告：贾炎火，男，1963年3月16日生，汉族，六枝特区康宁精神病院职工，住六枝特区，委托诉讼代理人:张兴建，六枝特区城镇法律服务所法律工作者，执业证号32409011100720。被告：六盘水源丰房地产开发有限公司，住所地六盘水市钟山区人民中路173号，统一社会信用代码91520201714353828W。法定代表人:毛威，该公司执行董事。委托诉讼代理人:邵敏玲，金鸟律师事务所律师，执业证号15202201311294119。委托诉讼代理人:胡荣森，金鸟律师事务所律师，执业证号23081602110165。原告贾炎火与被告六盘水源丰房地产开发有限公司（以下简称“源丰房开公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月18日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贾炎火及其委托诉讼代理人张兴建,被告源丰房开公司委托诉讼代理人邵敏玲、胡荣森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贾炎火向本院提出诉讼请求：1、判令被告以总房款300600.00元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款的年利率6.65%（月利率0.55%）为准，支付逾期42个月（2013年6月30日至2016年12月27日）的违约金69438.00元，后期违约金按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，承担至房产证和土地使用证交付原告为止；2、判令被告将3%面积内（3㎡）的房价款8310.00元返还给原告；3、判令被告退还自来水开户费2000.00元以及占用该费用产生的利息损失798.00元（2000.00元×6.65%×6年）（2010年10月31日至2016年10月31日），以上合计金额80546.00元。诉讼过程中，原告增加变更诉讼请求：1、判令被告提供办证部门所需的相关资料，在30日内为原告办理房屋产权（房产证、土地使用证等）手续；2、判令被告支付占用多收取部分房款8310.00元期间（2013年6月30日至2017年3月1日）给原告造成的损失2056.00元。增加变更后的诉讼总金额为82602.00元。事实和理由：2010年11月2日，原告向被告预购六枝特区阳光花园A幢19层2号住房一套，面积为108.52㎡，单价为2770.00元/㎡，总房价300600.00元，产权办证费11170.00元，其他费用3770.00元（包括水开户费2000.00元）。被告将房屋所需交纳全部费用总计315540.00元，制作成《住宅买卖计税（费）表》，原告在表上签字确认，并预付部分费用。原告按被告的安排将房款付清。2011年12月19日，被告将制定好的空白的《商品房买卖合同》拿给原告，只让原告签字，签完字后，被告以办理相关证件为由，没有将合同交付给原告。现房屋虽然已经交付使用，但是权属证书至今没有办理。原告委托测绘公司对房屋面积进行测量，才知道该房建筑面积只有105.52㎡，比被告当初宣传的预售房面积少了3㎡，原告要求被告退还多收的房款，被告以各种借口拖延时间。原告认为，被告故意隐瞒房屋的真实情况，欺骗原告作出错误的意思表示，该行为应属无效，多收的房款及其他费用，被告要承担返还及赔偿义务。被告源丰房开公司辩称，1、关于原告的第一项诉讼请求。根据《第八次全国法院民商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条第1款规定：“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间”。以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付适用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物已竣工房屋的，自合同订立之日起90日内”。依照上述司法解释的规定，本案商品房买卖合同是2011年12月19日签订的，被告于2012年6月30日将涉案商品房交付原告使用，原告请求被告支付逾期办证违约金的诉讼时效期间最晚也应当从2012年9月30日起算，至2014年9月30日已经届满，原告到2017年1月11日主张逾期办证违约金早已超过诉讼时效期间；2、原告的第二项诉讼请求无法律依据及事实依据，不应得到支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同，返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”本案中，双方签订的《商品房买卖合同》第十五条“面积差异处理”约定：“已明确约定按套（单元）计价的，出卖人承诺在房屋平面图中表明详细尺寸，并约定误差范围。该房屋交付时，套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，双方约定外墙的轴线尺寸不得误差超出±5%”。原告无权主张被告返还面积差异部分的房款，故原告的第二项及第三项诉请不应得到支持；3、关于原告的第三项诉讼请求，因被告已按一户一表为原告安装了供水设施，因此其诉讼请求不能得到支持。综上所述，原告的诉讼请求无事实及法律依据，请求依法驳回原告对其公司的诉讼请求。原告贾炎火围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1、居民身份证1份，拟证明原告的身份情况。被告对该证据无异议；2、住宅买卖计税表1份，拟证明双方是按照2770.00元/㎡达成的购房协议，面积是108.52㎡，是按单价面积卖的，不是按照套卖的，水开户费2000.00元。被告对该证据的证明目的有异议，认为购买方式应当以商品房买卖合同为准，达不到原告的证明目的；3、商品房买卖合同1份，拟证明原定房屋的交付时间是2013年6月30日以前，合同约定建筑面积是106.00㎡，被告指定收取物管费的管理公司是德鸿物业管理公司。被告对该证据的证明目的第二项有异议，认为房屋是按套卖的，不是按照平方卖的；4、收款收据4份，拟证明原告已按照约定交付相关费用以及房款，其中包含水开户费用2000.00元，物管公司是按照108.52㎡收取物管费。被告对物业管理证明关联性有异议，认为证据是由物管公司出具的，与本案没有关系；5、管理服务协议1份，拟证明该物业管理公司是被告指定的，双方明确了物管费的收费标准1元/月*㎡。被告对该证据的关联性及证明目的存在异议，该份证据是原告与物业公司签署，物业公司不是本案的当事人，不能证明其证明目的；6、便条1份，拟证明原告按照被告要求将房款的其他款项汇入被告指定的账户。被告对该证据“三性”均有异议，认为达不到其证明目的；7、协议1份，拟证明被告没有为原告单独开户水的一户一表，被告认为该证据不能证明原告的证明目的，原、被告之间有电视、电费的相关权利，并没有证明有开通一户一表的相关权利；8、记录1份，拟证明2015年4月25日原告去找住建局协商过房产证的情况。被告对该证据“三性”有异议，认为不能达到其证明目的；9、情况说明1份，拟证明被告没有单独为原告开户水费。被告认为该证据不能证明原告的证明目的，一户一表是办理的，只是没有在自来水管理部门单独进行登记。被告源丰房开公司围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1、营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证各1份，拟证明被告的诉讼主体资格及法定代表人的身份情况。原告对该证据无异议；2、商品房买卖合同1份，拟证明双方对逾期办理的处理方式约定为：一、买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应自收到买受人书面退房通知之日起20日内退还已收费用；二、买受人不退房的，买受人可以要求出卖人提供资料自行办理产权证，并要求出卖人无条件配合；三、双方是按照套买卖来签订的买卖合同；四、双方对外墙的尺寸不得超过百分之五。原告对合同内容的真实性有异议，认为达不到被告的证明目的。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据2、3、4、5、9可以印证被告是按房屋面积为108.52m2出售给原告的，证据6、7不能证实原告的证明目的，证据8不符合证据“三性”。被告提交的证据2可以证实原告购买的房屋实际建筑面积为106.00m2。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年11月2日，原告向被告预购在建的阳光花园A幢19层2号住房一套，被告制作《住宅买卖计税（费）表》，原告在表上签字确认，房屋面积108.52㎡，单价2770.00元/㎡，房屋产权办理费11170.00元，其他费用3770.00元。2011年12月19日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定将在建的阳光花园A幢19层2号住房一套出售给原告，合同第三条约定商品房建筑面积共106.00㎡，其中，套内建筑面积87.84㎡；第六条约定商品房价款计算方式为按照套（单元）计算，该商品房总价款为301000.00元；第八条付款方式约定为买受人于合同签订之日支付首期房款156000.00元，余款145000.00元以银行按揭方式支付；第十一条约定出卖人应当在2013年3月31日前交付商品房；第十四条约定买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位缴纳水、电、闭路开户费；第十五条约定面确差异处理方式为：按套（单元）计价的，出卖人承诺在房屋平面图中标明详细尺寸，并约定误差范围。该房屋交付时，套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，双方约定外墙的轴线尺寸不得误差超出±5%；第二十二条约定出卖人承诺于2013年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记有关文书，交付给买受人；第二十三条，出卖人依法选聘的物业服务企业为六盘水德鸿物业服务有限公司六枝分公司，物业服务收费价格为1元/月*㎡（建筑面积）；第二十六条，商品房销售广告及宣传资料的内容对商品房规划范围内房屋及相关设施所作说明和允诺具体明确、对商品买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的视为合同内容，出卖人违反的，应当承担违约责任。合同签订后，被告交付房屋给原告。被告委托六枝特区磊欣测绘有限公司测绘涉案房屋，原告所购买房屋的建筑面积为106.00㎡，套内建筑面积为87.84㎡。被告已为原告安装一户一表水表，未到自来水公司登记。物管公司是按照108.52㎡收取物管费。本院认为，本案争议的焦点是：1、涉案商品房计价方式是按套计价销售还是按面积计价销售。首先，从被告选聘的物业公司向原告收取的物业管理费及计税表可知，被告销售给原告房屋的建筑面积是108.52㎡，即按房屋面积平方计价；其次，被告销售给原告的房屋为预售房，原告先支付房款后才与被告签订商品房买卖合同，合同中虽然记载计价方式按套计算，建筑面积为106.00㎡，套内建筑面积为87.84㎡，但该约定与被告向原告宣传的内容不符，且双方签订的商品房买卖合同系被告提供的格式条款，该约定显然侵害了原告的合法权益，应为无效。所以，本案争议商品房不是按套计价出售。2、被告未给原告办理房屋所有权证及土地使用证是否违约。根据合同约定，被告应于2013年6月30日前给原告办理房屋权属证书，但被告未在该时间内为原告办理房屋产权证书，被告已经违约。故对原告要求被告在30日内办理房屋所有权证及土地使用证的诉请，本院予以支持。3、原告主张逾期办证违约金是否超过诉讼时效。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。最高人民法院《第八次民商事审判工作会议纪要》规定，买受人请求出卖人支付逾期办证的违约责任，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。本案被告未按约定的期限在2013年6月30日前为原告办理房屋相关权属证书，原告如要求被告承担违约责任，应于2015年6月30日前主张权利，但原告于2017年1月18日才要求被告支付逾期办证违约金，该请求已超过二年诉讼时效。故对原告要求被告支付逾期办证违约金的诉请，本院不予支持。4、原告要求返还房屋面积误差房价款的诉请能否得到支持。因涉案房屋是按建筑面积108.52㎡计价收费，被告交付原告的房屋建筑面积为106.00㎡，对误差房屋面积的房价款应当返还原告。原告购买房屋的面积误差比为[（106.00㎡-108.52㎡）÷108.52㎡]×100%＝-2.32%，即原告购买房屋的面积误差比绝对值为2.32%。根据法律规定，对面积误差比在3%以内部分房价款，由被告按照房屋出售价返还原告，即为（108.52㎡×2.32%）×2770.00元/㎡＝6973.93元。5、原告主张返还水表开户费及支付利息的诉请能否得到支持。被告虽未到自来水公司为原告单独登记水表，但已按一户一表为原告安装了单独的水表，且原告已使用多年，并不影响原告正常的生活用水，故对原告主张返还自来水开户费2000.00元，支付利息798.00元的诉请，本院不予支持。6、原告诉请的多收房价款给其造成的损失应否得到支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人。故原告的该项请求可按2.32%面积的房价款即6973.93元计算利息损失，利息计算期间从原告交纳购房款时起计算，自2011年12月15日计算至2017年1月18日，利息参照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，即为：6973.93元×（4.75%÷12月）×61.1月＝1686.67元。原、被告签订的商品房买卖合同虽然约定按套（单元）计价出售，被告承诺在房屋平面图中标明详细尺寸，并约定误差范围：外墙的轴线尺寸误差不得超出±5%，该约定系基于房屋按套（单元）计价。但本案原告购买的房屋并非按套（单元）计价，该约定显然无效。对被告辩称原告诉请的房屋差价款不应得到支持的主张，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第十四条规定，判决如下：一、被告六盘水源丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内提供房屋办证材料到产权登记机关为原告贾炎火办理六枝特区平寨镇那平路阳光花园小区A栋1-11-6A号房屋所有权证及房屋土地使用证；二、被告六盘水源丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告贾炎火房屋面积误差房价款6973.93元；三、被告六盘水源丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告贾炎火面积误差比3%部分的房价款利息1686.67元；四、驳回原告贾炎火的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费933元（原告已预交），由原告贾炎火负担831元，被告六盘水源丰房地产开发有限公司负担102元（于本判决生效之日起十日内给付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。审判员 吴 剑二〇一七年八月十一日书记员 赵明月 百度搜索“”