（2017）辽01民终7662号
裁判日期: 2017-08-11
公开日期: 2017-12-06
案件名称
上诉人都大成与被上诉人沈阳市于洪城建物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
都大成,沈阳市于洪城建物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽01民终7662号上诉人（原审被告）：都大成，男，1973年11月6日出生，汉族，住沈阳市铁西区。被上诉人（原审原告）：沈阳市于洪城建物业管理有限公司，住所地沈阳市于洪区渤海路26-6号。法定代表人：纪广民，该公司经理。委托诉讼代理人：程琳琳，女，汉族，1984年11月17日出生，该公司工作人员。上诉人都大成因与被上诉人沈阳市于洪城建物业管理有限公司（以下简称城建物业）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2017）辽0114民初6629号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月25日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。都大成上诉请求：1.撤销一审民事判决；2.改判减免给付物业费；3.一审、二审诉讼费用由城建物业承担。事实和理由：1.一审法院对于都大成提请的视频不予观看，公共设施不维护的照片不予认定。2.一审法院忽略了开发商是城建物业控股股东这一事实。对于房屋漏雨、墙体长毛的房屋质量问题一直是城建物业代表开发商出面维修、维护。3.一审法院适用法规，只认定合同纠纷，忽视物业服务的前提。物业费收取必须依据《物业管理法》之相关规定，没有服务不应收取物业费。城建物业辩称，维持原判。城建物业向一审法院起诉请求：1.都大成给付拖欠的物业费1580元；2.都大成承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：都大成系沈阳市于洪区巢湖街30-2号2-5-1房屋业主，房屋面积93.51平方米，诉请期间园区物业收费标准为0.65元每平方米每月，都大成未向城建物业支付2013年8月16日至2015年9月30日的物业费1580元，城建物业诉至法院。2016年8月5日，沈阳市于洪区迎宾路街道巢湖社区居民委员会出具情况证明，内容为：兹证明城建雅居小区，沈阳市于洪区巢湖街28号，自2007年7月开园至2015年9月30日止，一直由城建物业在服务。一审法院认为，城建物业履行了服务义务即有权收取业主相应费用；都大成享受了城建物业提供的服务即应履行交纳相应费用的义务。关于都大成提出的房屋漏水问题，与本案不属同一法律关系，本案不予处理。关于都大成提出的物业服务质量存在的问题，因提供的证据不足以证明其主张，不予支持。判决：一、都大成自本判决发生法律效力之日起10日内向城建物业支付自2013年8月16日至2015年9月30日期间的物业费1580元；二、驳回城建物业其他诉讼请求。如果都大成未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由都大成负担。二审中，都大成提交网站打印的城建物业2016年度报告，主张证明开发商是城建物业的控股股东，都大成的房屋是顶楼，存在漏水、长毛、裂纹的情况，城建物业原给其维修，后不予维修，都大成未再支付物业费。城建物业对证据提出异议，主张与本案物业服务合同无关。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，对于都大成上诉提出城建物业未按约定提供物业服务，要求减免支付物业费的问题。都大成提交的现有证据，仅能够证明园区物业服务有待进一步完善，但尚未达到严重瑕疵的程度。园区住宅物业收费标准为0.65元每月每平方米，现有物业收费标准是否与城建物业提供的物业服务相符，以及是否继续由城建物业为园区提供物业服务的问题，均涉及到园区业主的公共权益，应当由业主委员会和达到法定比例的业主按照法定程序决定，不宜由业主单独判定，也不能成为个别业主不交或少交物业费的理由。城建物业作为物业服务企业，需要以收取的物业费保证园区物业服务的正常运行，故业主是否及时足额缴纳物业费影响园区物业服务的顺利进行和服务质量标准，涉及到园区内诸多业主的利益，尤其是已交费业主的合法权益。综上，在城建物业未被依法解聘前，应当维持园区现有物业服务的正常运行，都大成提出的上诉主张，不能成为其不支付或者减免支付物业费的合法理由。对于都大成提出城建物业未对其房屋存在的质量问题进行维修的上诉主张，依照物业管理条例规定和物业服务合同约定，城建物业作为物业服务企业，对园区的共用部位及配套设施、设备有日常维修养护和管理的义务，对业主房屋专有部分的房屋质量问题不承担维修责任。由于商品房销售合同和物业服务合同是两种法律关系，即使物业服务企业的控股股东是开发商，二者在法律上也是相互独立的民事主体，故都大成应当按照相应法律关系积极主张权利，如果都大成认为其房屋存在质量问题，应在法定期限内依据商品房销售合同法律关系，积极向开发商主张相关权利，而不应以不支付物业费的方式解决房屋维修问题，都大成提出的主张不能成为其不支付或者减免支付物业费的合法抗辩事由。综上所述，都大成的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人都大成负担。本判决为终审判决。审判长 周濛审判员 王虹审判员 单立二〇一七年八月十一日书记员 许璐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 关注公众号“”