（2017）苏0585民初952号
裁判日期: 2017-08-11
公开日期: 2017-10-21
案件名称
952太仓美豪实业有限公司与太仓翼润通讯有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
太仓市人民法院
所属地区
太仓市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
太仓美豪实业有限公司,太仓翼润通讯有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百一十二条，第二百二十四条第一款，第二百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
江苏省太仓市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0585民初952号原告：太仓美豪实业有限公司，住所地太仓经济开发区洛阳路6号，统一社会信用代码91320585746812339M。法定代表人：李日隆，该公司董事长。委托代理人：明群相，江苏众谊律师事务所律师。被告：太仓翼润通讯有限公司，住所地江苏省太仓市城厢镇郑和中路65号奥森尚座1幢1717室，统一社会信用代码91320585323587782A。法定代表人：华连红，该公司总经理。原告太仓美豪实业有限公司（以下简称“美豪公司”）与被告太仓翼润通讯有限公司（以下简称“翼润公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月21日立案受理，依法适用简易程序分别于2017年3月31日、5月15日公开开庭进行了审理，后因案情复杂，依法适用普通程序于2017年6月29日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人明群相，被告的法定代表人华连红到庭参加诉讼，现本案已经审理终结。原告美豪公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间的租赁合同；2、被告立即从原告房屋腾退；3、被告支付原告按照209000元/年的标准支付自2016年12月11日至实际腾退之日止的租金和场地使用费、占用使用费；4、被告支付原告违约金52250元。事实与理由：原告与被告于2015年2月签订了一份商铺租赁合同，合同约定原告将位于太仓市城厢镇太平南路18弄商铺12号出租给被告以作经营手机通讯营业使用。租赁期间自2015年4月20日起至2018年4月19日止，租金为114000元/年，广告场地使用费为76000元/年，合计19万元/年，支付方式为三个月一付。合同约定如被告逾期不付租金累计超出七日的，被告应按月租金的3倍支付违约金，原告可书面通知解除合同。合同签订后，原告按约履行合同向被告交付了所租赁房屋，被告于2015年3月12日支付了保证金32000元、租金及场地使用费47500元，但后续租金被告却未能按时支付，且经原告多次催促后，被告尚欠2016年12月11日至今的租金未付。现原告多次拖欠租金的行为已构成违约，故原告诉至法院。被告翼润公司辩称：1、对租赁事实无异议，但原告发给被告的电子合同上没有租金递增、违约后果等条款，原告提供的《商铺租赁合同》被告没看内部的条款就盖章了，被告盖章后原告说是去公司盖章就收回了，但之后也没有给过被告，而且原告起诉时提供的合同上的没有原告盖章的，故对原告提供的《商铺租赁合同》不认可；2、被告房屋是2015年3月底交付给被告的；3、被告没有按约支付租金是因为被告的对接人和银行账号有变更而原告没有发催交通知；4、电子合同中没有租金每年递增的条款，租金被告实际上是支付到了2016年12月31日；5、被告按照约定支付了租金并给原告找到了承租人，故不存在违约；6、不同意解除合同，也不愿意腾退，若原告要求解除合同则需要返还被告的保证金32000元并赔偿被告的装修费等损失至少10万元。经审理查明：位于太仓市城厢镇太平南路18弄商铺12号房屋的产权人为美豪公司。2015年2月20日，原告（出租方，甲方）、被告（承租方，乙方）签订了《商铺租赁合同》，约定由原告将上述房屋出租给被告用于经营手机通讯，租赁面积为118.13平方米；甲方于2015年2月20日向乙方交付该房屋，2015年2月20日至2015年4月19日为装修期，不计入租赁期限，租赁期限自2015年4月20日起至2018年4月19日止；每年租金为114000元、广告场地使用费为76000元，合计19万元，每年的4月20号对租金及广告场地使用费标准进行上调，调整幅度为每年以上一年租金及场地使用费基数递增10%；租金为3个月一付，逾期支付超过7日的，甲方有权解除本合同、并要求乙方承担违约金32000元；租金支付方式可以使用转账、现金。合同第七条约定：“无论任何原因解除合同的，乙方均同意在合同终止、解除后，按此方案处理：属于乙方的家具、电器等设备由乙方负责搬走。由乙方增加的装修（包括新增固定的隔墙、窗、灯具、门及其他拆卸后悔损坏室内状况的情况等）乙方不得拆除，以免破坏室内的装修状况，并不得向甲方主张任何费用。（或由双方根据当时的实际情况协商处理）”。合同第八条约定：“1、乙方在租赁期内，需事先征得甲方的书面同意，方可将该房屋部分或全部转租给他人。……3、乙方将该房屋转让给他人承租或与他人承租的房屋进行交换，必须事先征得甲方的书面同意。转让或交换后，该房屋承租权的受让人或交换人应与甲方签订租赁主体变更合同并继续履行本合同。”合同第九条约定：“2、甲、乙双方同意，由下列情形之一的，乙方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的3倍支付违约金；……（六）乙方逾期不支付租金累计超过7日的。”该合同一式三份，双方各持一份，存档一份，具有同等效力。合同还约定了其他内容。原告庭审中提供了两份内容相同的合同原件，均盖有骑缝章，且均有被告在落款处、骑缝处盖章，落款处还有被告当时的法定代表人别俊慧的签字；但其中一份没有原告的盖章，另一份有原告的盖章，原告解释称其中一份系存档的、一份系原告持有的。对被告提出的电子合同与原告提供的合同内容不一致的问题，被告经释明后未能提供相应的电子合同文本，称系因邮箱已经清空，找不到了。被告承租上述房屋后，对房屋进行了装修用于经营手机通讯，店铺名为“全网通手机大卖场”。被告于2015年3月12日向原告支付了保证金32000元、租金及场地使用费47500元，后分别于2015年11月19日、2016年2月23日各支付了47500元；均为转账支付，其中2015年3月12日的两笔转账至原告的中行账户，其余均转账至尾号为“13393”的原告账户。原告于2016年10月13日因被告拖欠租金未付，向被告发《关于太仓翼润通讯公司支付房屋租金的通知》，载明：根据《房屋租赁合同》的规定，被告应在2016年1月20日、2016年4月20日、2016年7月20日前支付房屋租金及场地使用费共计人民币152000元，但截至该通知发出之日被告仍未支付，被告已经违约；根据合同规定，乙方逾期不支付租金累计超过7日甲方可书面通知解除合同另按月租金3倍支付违约金；并要求被告在收到该通知之日起2日内将上述房屋租金及滞纳金支付到原告账上，若届时仍拒绝支付上述款项，原告将解除与被告签订的房屋租赁合同并收回房屋，并保留追究乙方违约行为造成甲方损失的权利。该通知右上角“原件已收”章处有被告现法定代表人华连红的签字，被告对收到该通知不持异议。后被告又分别于2016年11月28日支付原告47500元，于2017年1月6日支付原告133716.53元。庭审中，原、被告均出示了被告方法定代表人华连红与原告方职工金辉的微信聊天记录，显示：2016年11月16日下午13:42，金辉向华连红发送内容为“催房租通知全网通：你房租已逾期已久，请速将房租汇我公司，谢谢！”，华连红回复“懂”。2016年11月28日上午又催一次，并称公司催的较紧。2016年12月20日下午16:32，金辉向华连红发送的内容为：“华总，公司把你的房租结了一下，到12月底你公司尚欠房租如下（见下图）公司付经理说，你把房租付清了，再和下家签合同，并跟你签终止合同，所以你抓紧把房租付清了。”图片中内容为“191900/12=15991.66元，2016.4.20-2016.12.19，8个月*15991.66=127933.28，2016.12.20-2016.12.31，11天*525=5783.25（191900/365=525.75元/天），127933.28+5783.25=133716.53”。被告以此证明房屋租金是支付到2016年12月31日的，且原告是同意在被告找到下家并付清上述租金后、终止与被告的合同的。原告认为，按照合同的约定及2016年10月13日向被告发送的催交通知上均有对租金的计算和说明，上述租金也是递增的，但是计算错误，递增了1%，且被告并未在12月底及时支付，而是在2017年1月6日才支付了133716.53元，而且在2016年12月底被告并没有找到下家与原告签订合同。1月4日，华连红向金辉发定位，并约“明天下午1点”，金辉回复好的。至1月5日下午1点，金辉到约定地点没有看到华连红，打电话给华连红，后金辉离开约定地点；当日下午14:28，华连红发太仓市贝文通信器材有限公司（以下简称“贝文通信”）的营业执照照片给金辉，金辉回复收到。1月6日下午16:35，华连红微信告知已支付133716.53元，金辉于18:44向华连红发其与公司财务微信聊天的截屏，告知之前的存在计算错误，华连红回复称租金不递增的，金辉回复称其不清楚，需要查看合同。被告为了证明其已经找到下家，申请贝文通信的员工黄晓亮出庭作证，证人当庭陈述如下：在2016年12月底开始与被告洽谈转租房屋的事宜，转租的事宜一直是和被告沟通的，没有与原告接触过。与被告基本敲定是在2017年1月中旬，并向被告支付了押金，当时谈的房屋租金是每年19万元，具体的装修补偿等都还没有谈，后来因为原、被告在打官司，被告就把押金退了。庭审前，原告、被告与贝文通信就转租的事宜再次协商，因贝文不同意租赁合同中的递增条款及租期问题，没有协商下来。第二次庭审中被告称贝文通信明确表示不愿意转租涉案房屋。另，庭审中被告确认涉案房屋钥匙仍在被告处，现因被告不同意解除合同，故不愿意返还房屋钥匙，也不愿支付租金。对于原告主张的违约金，被告认为合同约定的违约金过高，原告同意调整违约金。另查明，被告成立于2015年1月9日，当时的法定代表人为别俊慧，2017年3月17日变更法定代表人为华连红。被告于2017年2月24日签收了含起诉状在内的相关应诉材料。以上事实，有租赁合同、收据、催交通知、微信聊天记录、证人证言等及当事人的庭审陈述予以证实，本院予以确认。本院认为：首先，就本案涉案的《商铺租赁合同》是否成立并生效，被告提出合同中部分条款的约定与电子合同不一致，且原告提供的一份合同原件上没有原告的盖章，故不予认可。本院认为，原告提供的合同上均有被告的盖章确认，应当认为被告对该合同上的内容知晓并予以认可，被告虽提出异议，但未能提供相应证据佐证，故本院对此不予采纳；至于原告是否盖章的问题，原告亦作出了合理解释，且原告接收了加盖被告印章的合同并以此为据，应当视为原告亦认可了该份合同的内容；现合同中的约定并未违反法律规定，该合同合法有效，双方均应按照该合同的约定履行义务、享受权利。其次，被告自承租起多期租金均逾期支付是事实，被告辩称系因原告未及时催收，该辩称于法无据，交付租金系被告应履行的义务，且合同中早已明确了租金的交付方式以及逾期支付租金的后果，被告应对自己的义务负责。对于被告实际缴纳的租金至什么时间，本院认为，合同明确约定了租金于每年4月20日起递增10%，因此自2016年4月20日起的年租金标准应为209000元，原告发给被告的至2016年12月31日的租金计算表存在明显错误，故按照被告实际缴纳的金额，本院确认被告的租金缴纳至2016年12月10日，并多付188.75元。被告自该日起至今的租金未付，被告辩称系因其已按约找到第三方与原告签订合同、并已按照原告的要求支付了相应的租金，因此不应再支付之后的租金。原告认为，当时被告提出提前解约时，原告考虑让步，由被告自行找下家与原告续签合同，下家的合同签订后，原告与被告的租赁合同自动解除，但实际上原告并未与下家签订合同。本院认为，金辉于2016年12月20日发的微信中明确“你把房租付清了，再和下家签合同，并跟你签终止合同”，原告与下家签订合同是作为涉案合同解除的条件，而事实上直至原告起诉前，原告并未与被告所谓的第三方贝文通信达成一致并签订合同，且该第三方在庭审中亦确认未与原告接触过，故涉案合同解除的条件在起诉前并未成就，原、被告仍需继续履行涉案合同，即被告仍应按照合同的约定支付未解除前的房屋租金及广告场地使用费。但被告在2017年1月6日之后再无支付租金，原告出租房屋收取租金的合同目的无法实现，且被告在庭审中明确表示不予支付租金，原告有权提出解除合同，又原告在起诉状中明确了要求解除合同，可视作已向被告发出了解除通知，故本院确认自被告收到起诉状之日起即2017年2月24日起，双方签订的《商铺租赁合同》解除。合同解除后被告应及时腾退房屋，并支付占用期间的占有使用费。经计算，2016年12月11日至2017年2月24日期间的租金共计42849.77元，扣除被告多支付的188.75元以及保证金32000元，被告还需支付10660.98元；并支付自2017年2月25日起至实际腾退之日止，按照209000元/年计算的房屋占用使用费。又合同解除系因被告不予支付租金的违约行为导致，故被告应当支付原告违约金，被告提出合同约定的违约金过高，原告也表示同意适当调整，故结合本案案情，本院酌定被告还需支付原告违约金15000元。对于被告提出的装修损失赔偿问题，原告明确按照合同约定不予赔偿，被告未能提供相应证据佐证，本院对该意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、确认原告太仓美豪实业有限公司与被告太仓翼润通讯有限公司签订的《商铺租赁合同》于2017年2月24日起解除。二、被告太仓翼润通讯有限公司于本判决生效之日起10日内将坐落于太仓市城厢镇太平南路18号的12号商铺腾退并交付于原告太仓美豪实业有限公司。三、被告太仓翼润通讯有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告太仓美豪房产开发有限公司租金及场地使用费10660.98元；并支付自2017年2月25日起至实际腾退之日止，按照209000元/年计算的房屋占用使用费。四、被告太仓翼润通讯有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告太仓美豪房产开发有限公司违约金15000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5158元，由被告负担。该款原告已预交，本院不再退还，由被告在给付上述款项时将该款直接给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长 包永明代理审判员 汪 丹人民陪审员 李培忠二〇一七年八月十一日书 记 员 吴守花 更多数据：搜索“”来源：