（2017）皖12民终1484号
裁判日期: 2017-08-10
公开日期: 2017-08-28
案件名称
方其勇、左少秀与李久刚、曹雪英房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省阜阳市中级人民法院
所属地区
安徽省阜阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
方其勇,左少秀,李久刚,曹雪英
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
安徽省阜阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖12民终1484号上诉人（原审被告）：方其勇，男，1979年3月28日出生，汉族，住阜阳市颍上县。上诉人（原审被告）：左少秀，女，1978年10月17日出生，汉族，住阜阳市颍东区。两被告共同委托诉讼代理人：仇学志，安徽皖北律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李久刚，男，1969年12月28日出生，汉族，住临泉县。被上诉人（原审原告）：曹雪英，女，1969年3月5日出生，汉族，住址同上。两原告共同委托诉讼代理人：付敏，安徽恒言律师事务所律师。上诉人方其勇、左少秀因与被上诉人李久刚、曹雪英房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省颍州区人民法院（2017）皖1202民初180号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月10日立案受理后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人方其勇、左少秀的委托代理人付敏、被上诉人李久刚、曹雪英的委托代理人仇学志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。方其勇、左少秀上诉请求：撤销一审判决，依法改判。一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：1、2015年12月2日双方签订的《房地产买卖合同》并非真实，也无实际资金交易，非债权抵付行为，仅是为保障债权安全先行过户至上诉人名下，故房产也未能实际交付。客观事实为二被上诉人向二上诉人借款34万元，为保障债权，被上诉人将其抵押给银行的自有房屋作二次抵押给上诉人，同时以52万元的价格出卖给上诉人，并签署《房地产买卖合同》。双方约定还款期满，因被上诉人无力还款，为实现债权，故先行将房产产权过户至上诉人左少秀名下，过户时签订了2015年12月2日的《房地产买卖合同》，将房产转让价款提高至80万元，以便抵押给金融机构贷款时增加贷款额度。因此，上诉人关于涉案房屋的过户行为并非真实的房产买卖交易或债权抵付，而是围绕实现债权而为的民事自助行为。2、上诉人为变现房产所支出的费用应予认定。本案系源于民间借贷法律关系，双方于2014年11月10日签署的《抵押借款合同》明确约定，为实现债权所支出的费用均由被上诉人承担。鉴于涉案房产系抵押在银行，为成功变现，上诉人支出了公证费用、房产中介费用、提前还贷还息、偿还个人借款、支出税费、物业费用、扣除借款利息、借款居间费用等一系列费用。一审对对变现房产的上述费用未予认定，显属认定事实有误。3、一审认定被上诉人支付利息数额没有事实依据。一审中，被上诉人并未能提供有效证据证实二被上诉人支付利息至2015年8月1日。故原判认定事实错误，上诉人需在房屋的实际变现价款75万元的基础上，扣除为变现而支出的各项费用之后才能返还。李久刚、曹雪英辩称，双方签订买卖合同实为抵押合同，双方为借贷关系。一审认定的费用是根据上诉人提供的单据，依法认定应由被上诉人承担的数额，认定事实充分。一审认定的利息依据上诉人提供的反诉状、通话录音、证人证言，证明被上诉人已支付利息。综上，请求二审法院维持原判。李久刚、曹雪英向一审法院起诉请求：1、判决两被告支付剩余房屋交易款259359元及利息67433元（计算至2017年1月2日，以后继续主张），合计326792元；2、判决两被告支付房屋装修款10万元；3、判决两被告返还室内全部物品（后附清单）折款约10万元；4、被告承担诉讼费。一审法院认定的事实：2014年11月10日，两原告与被告左少秀签订一份《抵押借款合同》，约定：两原告向被告左少秀借款34万元，借款期限12个月，自2014年11月10日至2015年12月9日，月息2%，利息按月支付。两原告以自己所有的位于阜阳市颍州区清河办事处阜王路666号易景国际花园N12号楼404室房屋抵押给被告左少秀。2014年11月10日，两原告给张文娜出具委托书一份，委托张文娜全权办理易景国际花园N12号楼404室房屋的房屋买卖、转移登记等，并同时办理公证，李久刚支付公证费480元。2014年11月11日，李久刚、曹雪英与左少秀、方其勇签订《房地产买卖合同》一份，约定原告将易景国际花园N12号楼404室房屋以52万元出卖给被告等。上述借款，原告支付利息至2015年8月，因原告不能还款，原、被告于2015年12月2日签订《房地产买卖合同》一份，约定：原告将易景国际花园N12号楼404室房屋以80万元出卖给被告，首付款34万元等。同日被告为原告偿还了银行贷款本息176188.24元。双方于2015年12月3日办理了房屋转移登记手续，但房屋没有交付。左少秀支付了手续费412.88元（左少秀246.44元、曹雪英166.44元）、物业专项维修资金3778元、契税16000元、房屋转让所得税8000元（纳税人为李久刚）。2016年7月3日，两被告将上述房屋以75万元出售给李浩、罗永萍。两被告强行将房屋打开，将室内物品（格力立式空调一台、壁挂式空调一台，小米50寸电视机一台，电视柜一个，音响一套，海尔双开门冰箱一台，海尔全自动洗衣机一台，三组合柜两套，组合鞋柜一套，组合沙发一套，餐桌一个，餐椅六把，热水器挂壁炉两个，方太抽油烟机一个，方太灶具灶台一套，餐具、刀具各一套，台灯两个，被子十三床，皮箱两个等）拉到他处存放，将房屋交付。被告交2016年物业费819元。后原告向被告索要剩余房款和室内物品无果。一审法院认为：原、被告与2015年12月2日签订的《房地产买卖合同》系双方在平等自愿的基础上签订的，内容不违反法律强制性规定，应为有效协议。双方均应按约履行。扣除原告向被告借款34万元本及尚欠利息27880元（2015年8月1日至2015年12元2日）、垫付的银行按揭贷款176188.24元，手续费166.44元，房屋转让所得税8000元，，2016年半年的物业费409.5元，剩余售房款247355.82元，两被告应立即支付给两原告.因双方没有约定付款时间，故原告要求被告支付剩余房款利息的诉讼请求，本院不予支持。被告所拉原告的物品应当返还原告。房屋与房屋的装修系主物与从物的关系。《中华人民共和国物权法》第一百一十五条规定，除非另有约定或法律另有规定，主物的所有权发生转移，应认定从物的所有权随同转移。因双方未就装修另有约定，故原告要求被告支付装修款的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第一百一十五条、第二百四十五条之规定，判决如下：一、被告方其勇、左少秀在本判决生效之日起十日内给付原告李久刚、曹雪英剩余购房款247355.82元；二、被告方其勇、左少秀在本判决生效之日起十日内返还原告李久刚、曹雪英室内物品格力立式空调一台、壁挂式空调一台，小米50寸电视机一台，电视柜一个，音响一套，海尔双开门冰箱一台，海尔全自动洗衣机一台，三组合柜两套，组合鞋柜一套，组合沙发一套，餐桌一个，餐椅六把，热水器挂壁炉两个，方太抽油烟机一个，方太灶具灶台一套，餐具、刀具各一套，台灯两个，被子十三床，皮箱两个；三、驳回原告的其他诉讼请求。二审期间，上诉人为支持其诉讼请求向本院提交了五组（12份）证据。经审查，其中证据1、2、5、11、12，一审已举证；证据3、4、6、7、8、9、10，二审向法庭举证。对二审新提供的证据，双方的举证质证及本院的认证意见如下：1、证据3：《房地产买卖合同》。证明：2014年11月11日经阜阳市宜扬房产经纪有限公司居间，上诉人与被上诉人就涉案房产签订《房地产买卖合同》，出卖价格是52万元，余款18万元由上诉人代被上诉人偿还房贷。被上诉人质证意见：该合同是为借款而设立抵押签订。2、证据4：《委托借款协议》。证明：2014年6月4日被上诉人委托阜阳中汇佰联投资咨询有限公司为其借款，借款金额34万元，被上诉人应该向该公司支付借款总额12%的服务费；证据7：《证明》。证明：履行中介服务及上诉人代为支付中介服务费的事实。被上诉人对证据4、7质证意见：上诉人是阜阳中汇佰联投资咨询有限公司的职工，借款与公司无关，借款是双方当事人自愿达成的，不应收取中介费。3、证据6：《营业执照》。证明：阜阳中汇佰联投资咨询有限公司具备中介服务的资质。被上诉人对该证无异议。4、证据8：《租房合同》。证明：租金应从标的款中扣除。被上诉人质证意见：该证与本案无关。5、证据9：《照片》。证明：上诉人催促被上诉人搬迁的事实。被上诉人质证意见：该照片与事实不符，是后补的。6、证据10：保管协议。证明：被上诉人被搬迁的物品应支付保管费的事实。被上诉人质证意见。被上诉人曾报警拉回物品，上诉人不返还，产生的费用，应由上诉人负担。本院对上诉人举证的证据综合认定如下：对证据3、4、7、8、9、10，其证明的事实与法律关系，与本案审理的法律关系不具有同一性，对其证明目的，不予采信；对证据6，因双方当事人无异议，予以确认。二审期间，被上诉人没有提供新证据。双方当事人在一审所举证据及质证意见，本院同一审的认证意见。二审查明的事实同一审。本院认为，2015年12月2日双方当事人签订的《房地产买卖合同》，系因民间借贷期满后，被上诉人无力偿还借款的情况下，在平等、自愿、协商一致的基础上，消除双方当事人之间债权债务而达成的新的合意，该合同内容不违反法律规定，合法有效，双方均应全面履行。故上诉人认为房屋买卖行为并非真实，仅为保障债权而签订的该合同，理由不成立；上诉人主张的房产变现所支出的费用，一审法院已做出合理认定；关于上诉人主张的利息计算日期，一审法院的认定并无不当。综上所述，上诉人方其勇、左少秀的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4534元，由上诉人方其勇、左少秀负担。本判决为终审判决。审判长 蒋承光审判员 马 杰审判员 刘 伟二〇一七年八月十日书记员 来 阳(2017)皖12民终1484号民事判决书适用相关法律条文《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 关注公众号“”