（2017）苏0302民初1928号
裁判日期: 2017-08-10
公开日期: 2018-07-14
案件名称
徐州某某物业管理有限公司与张某某物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
徐州市鼓楼区人民法院
所属地区
徐州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
徐州某某物业管理有限公司,张某某
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十二条
全文
徐州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0302民初1928号原告：徐州某某物业管理有限公司。法定代表人：安某。委托诉讼代理人：王某。被告：张某某。委托诉讼代理人：李某某（系张某某之母）。原告徐州某某物业管理有限公司与被告张某某物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月1日受理后，依法由审判员王某某适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告徐州某某物业管理有限公司的委托诉讼代理人王某、被告张某某的委托诉讼代理人李某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐州某某物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告物业服务费3633.98元、公共能耗费220元及滞纳金支付到物业费实际付清之日；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系原告提供物业管理服务的某某小区业主，小区业主应依据合同约定及相关法律规定向原告支付物业服务费、公共能耗费、滞纳金支付到物业费实际付清之日，但被告并未支付。被告张某某辩称，涉案房屋是我的，面积71.96平米。我不缴纳物业费有以下原因：1、原告进入小区没有召开业主大会，物业合同没有公示。2、没有成立物业监督管理委员会。3、原告从未公示过账目（2013年2月-2017年4月），侵害业主知情权。4、物业管理混乱，未能履行安全保障义务，外来人员随便进入本小区，保安视而不见造成宠物被偷、电瓶被偷。5、物业公司超越职权，擅自利用小区公共场所，牟取不正当利益，做生意进入小区摆摊设点、卖熟菜、加工蚕丝被、电梯广告、灯箱广告等（有图为证）；6、公共设施消防损坏严重，环境脏乱差、下水道不通、污水外溢等，化粪池下水道长年不抽（有图为证）。7、7号楼外下水道不通，导致家里进污水多次，多次向物业反映，物业说不属于物业，一直未能尽到疏通外面下水道的职责，自己花钱疏通数次，清理污水多次，最后没有办法花钱改下水道（有图为证）。8、接到法院送达的物业服务合同，对照服务合同，物业只按合同收费，不按合同服务。9、物业服务合同2012年2月1-2018年7月31日均没有双方法定代表人签字并盖章，没日期。按照物业合同约定，本合同经双方法定代表人签字并盖章后生效。10、物业服务大打折扣，没有理由收取全额物业费及滞纳金。11、原告负有不可推卸的责任，不要抵赖！不要抵赖！另外，我们小区没有物业，我想交也不知道交给谁。下水道不通，我给原告反映多次，都没有处理，所以我就没有交。原告称不知道我反映下水道的事，纯属说瞎话。原告没有100%按合同服务，我同意按照30%缴纳物业费，不同意缴纳滞纳金，对公共能耗费220元同意缴纳。经审理查明，徐州市鼓楼区机场社区居民委员会（甲方）与徐州某某物业管理有限公司（乙方）签订了一份某某物业服务委托合同，约定徐州某某物业管理有限公司为某某小区提供物业管理服务，委托管理期限自2012年2月1日至2014年1月31日。徐州市鼓楼区机场社区居民委员会（甲方）与徐州某某物业管理有限公司（乙方）签订了四份某某物业服务委托合同，约定徐州某某物业管理有限公司为某某小区提供物业管理服务，委托管理期限分别自2014年2月1日至2014年7月31日、自2014年8月1日至2015年7月31日、自2015年7月31日至2016年7月31日、2016年8月1日至2018年7月31日。另查明，被告张某某系某某小区7-3-201室的业主，房屋建筑面积为71.96平米。自2013年2月19日起，被告未向原告缴纳物业服务费用。还查明，徐州某某物业管理有限公司于2014年变更为徐州某某物业管理有限公司。以上事实有原告提供的五份物业服务合同、营业执照、变更登记材料予以证明。结合当事人无争议的陈述，本院对上述事实予以认定。本院认为，原告提供的物业服务合同均由徐州市鼓楼区机场社区居民委员会与原告签订，经审查，法律法规并未否定、禁止居委会代表全体业主与物业服务公司签订物业服务合同，社区居委会具有一定的社会管理职能，其签订的物业服务合同效力并不当然无效，且原告亦实际为该小区提供了物业服务。结合原、被告陈述以及原告提供的证据，考虑到原告于2017年4月底撤出，可确认原告实际于2013年2月19日至2017年4月18日为某某小区提供物业服务的事实，故被告依法应支付物业服务费。参照徐州市价格部门关于物业收费的指导意见，本院支持原告按1元/月/平方米计算上述期间的物业服务费。经计算，物业服务费为3598元。被告辩称，原告提供物业服务不到位并提供了照片予以证明，但原告对于照片并不认可，照片上并未显示时间且被告认可有些照片系其他人所拍摄，因此对于照片的真实性、关联性无法确认，故本院对于被告的辩称依法不予采信，支持原告物业服务费3598元。关于公共能耗费问题。原告提供的《某某物业服务委托合同》自2015年7月31日起对公共能耗费用进行了明确约定：120元/户/年，并且被告同意缴纳220元公共能耗费，故本院依法支持原告公共能耗费220元。关于滞纳金问题。考虑到被告长时间未交物业费，存在违约行为，《某某物业服务委托合同》中约定按照每天万分之五计算标准计算滞纳金，并未违反法律强制性规定，故本院支持按每天万分之五计算滞纳金至被告付清物业费之日止。故，依据国务院《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条之规定，判决如下：被告张某某于本判决发生法律效力之日起七日内向原告徐州某某物业管理有限公司支付物业服务费、公共能耗费共计3818元及滞纳金【945.55元+（自2017年6月1日起至付清之日止，以本金3598元按日万分之五计算滞纳金】。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预付），减半收取25元，由被告张某某负担（与上述款项一并给付原告）。本判决为终审判决。审 判 员 王某某二〇一七年八月十日见习书记员 刘某某