（2017）陕01民终1021号
裁判日期: 2017-08-10
公开日期: 2017-08-10
案件名称
骆瑞华与同超玮、荆迪勒房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
陕西省西安市中级人民法院
所属地区
陕西省西安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
同超玮,荆迪勒,骆瑞华
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）陕01民终1021号上诉人（原审被告）同超玮，男，1992年4月1日出生，汉族，西安交通大学学生，住陕西省合阳县。上诉人（原审被告）荆迪勒，女，1992年1月27日出生，汉族，陕西陕鼓动力有限公司物流中心员工，住西安市临潼区。被上诉人（原审原告）骆瑞华，女，1969年3月24日出生，汉族，青年路医院护理部主管，住西安市碑林区。上诉人同超玮、荆迪勒因与被上诉人骆瑞华房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2016）陕0104民初6067号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2016年4月16日，骆瑞华（甲方）、同超玮（乙方）、西安房天下房屋中介有限公司（丙方）签订《房屋买卖三方合同》，约定甲方将其位于西安市莲湖区团结南路中段融侨城小区4幢1单元404室房屋出售给乙方，房屋成交价格为927000元。购房款存入西安市房屋管理行政机关指定的房屋买卖资金监管账户进行资金监管，待产权转移登记完成，资金解除监管，由监管银行自动划转到甲方银行账户。合同第五条约定，交易过程中应按照相关规定缴纳的甲、乙方之税、费均由乙方支付。合同第六条第3款约定，“甲、乙双方在签订本合同当日起，40个工作日内准备好所有过户资料和所需房款。甲、乙双方准备好所有过户资料和所需房款后，5个工作日内到房管局办理过户手续。”合同第九条第3款约定，“本合同签署后，若乙方未能按约向甲方支付房款，或由于乙方原因未能按约办理产权转移手续的，按照逾期时间，分别以以下方式处理。b、逾期超过三十日，则甲方有权主张解除本合同。……甲方不主张解除合同的，乙方应继续履行本合同，同时向甲方支付违约金，按未付房价款每日万分之五计算至实际交付房款或房屋产权转移手续完成之日。”合同签订当日，同超玮支付骆瑞华定金20000元，2016年6月3日，同超玮支付骆瑞华购房款77000元。荆迪勒于2016年6月3日将530000元存入资金监管银行，剩余房款300000元进行公积金贷款。审理中，骆瑞华称合同约定45个工作日办理过户手续，其在起诉计算时主动延后10天，从2016年6月10日开始要求延期办理过户手续的违约金，以830000元为基数，按日万分之五的标准，计算了39天。再查，骆瑞华、同超玮、荆迪勒及房天下中介出庭证人均表示，2016年7月22日，骆瑞华、原审被告、中介人员曾共同前往房产部门递交房产过户手续。原审被告表示2016年7月23日当天排队缴税人多未办上，因原审被告工作、出差等原因，后来的一周也未能办理。2016年7月26日，西安市国税局系统升级，无法办理缴税业务，直至2016年8月8日。因税务人员对新升级系统不熟悉，办理缓慢，每天只有少数人能缴税，故原审被告直至2016年8月31日才排上号缴税。骆瑞华称虽然2016年7月22日未办理，但2016年7月23日至2016年7月26日及税务系统升级成功后，原审被告完全能够办理。原审被告迟迟不交税是对空房物业费有异议故意拖延。当时骆瑞华提出不再卖给原审被告房屋，原审被告才交税。因原审被告迟延交税，资金监管不能解除，直至2016年9月21日骆瑞华才拿到房款，故同时要求迟延取得房款的违约金。另查，2016年9月13日，西安市不动产登记局颁发陕（2016）西安市不动产权第××号房屋权属证，权利人荆迪勒。骆瑞华于2016年9月20日起诉至西安市莲湖区人民法院称，2016年4月16日，骆瑞华、同超玮、荆迪勒通过房天下中介公司签订了一份三方协议，约定所有税费由同超玮、荆迪勒支付，且于双方签订房屋买卖合同当日起，40个工作日内准备好所有过户资料和所需房款，5个工作日内到房管局办理过户手续。骆瑞华多次催促中介公司及同超玮、荆迪勒办理手续，直到2016年7月22日，同超玮、荆迪勒才与骆瑞华前往房产部门办理过户手续，且因同超玮、荆迪勒一直拖延不交税金，导致骆瑞华迟迟拿不到房款。同超玮、荆迪勒称未交税金是因商业贷款改为公积金贷款，但事实上是由于延期办理过户，空房产生了600余元物业费，同超玮、荆迪勒因为物业费与骆瑞华发生纠纷而不交税金。双方曾签订补充协议，同超玮、荆迪勒还应付给骆瑞华2000元空调费，且中介公司也押着骆瑞华500元，故骆瑞华认为同超玮、荆迪勒对物业费有异议而拖延交税金无任何理由。同超玮、荆迪勒明知骆瑞华的孩子上学急用钱，却故意拖延交税，导致骆瑞华迟迟拿不到房款，造成骆瑞华的损失，应当向骆瑞华支付违约金。现诉至法院，请求判令：1、同超玮、荆迪勒支付骆瑞华违约金16085元；2、本案诉讼费由同超玮、荆迪勒承担。荆迪勒、同超玮辩称，其二人按照正常流程办理房产过户手续，不存在违约行为，不同意支付骆瑞华违约金。双方签订房屋买卖合同时并未明确哪一天办理过户手续。其于2016年6月3日向资金监管缴存530000元，2016年7月22日双方提交过户手续，2016年7月23日至7月26日期间其因公出差，2016年7月26日至2016年8月8日税务系统升级暂停缴税，2016年8月8日至2016年9月1日期间，因税务人员对新升级的系统不熟悉，且排队人多叫号办理，在中介公司协助下其于2016年8月31日缴纳税款。原审法院认为，骆瑞华、原审被告及西安房天下房屋中介有限公司签订《房屋买卖三方合同》系各方真实意思表示，主体适格，内容合法，为合法有效合同，对双方当事人均有约束力。合同中明确约定自2016年4月16日起，45个工作日内到房管局办理过户手续，即截止2016年6月22日。但本案中，双方实际于2016年7月22日前往房管局办理过户，根据合同约定，原审被告应支付骆瑞华逾期办理房产转移手续的违约金，以剩余房款830000万元为基数，按日万分之五的标准计算30日为12622.92元。另，合同对收到房款的期限并未作出明确约定，故骆瑞华要求延迟取得房款的违约金，于法无据，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：荆迪勒、同超玮于本判决生效后十日内支付骆瑞华违约金12622.92元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费202元，由骆瑞华负担43.5元，荆迪勒、同超玮负担158.5元。宣判后，同超玮、荆迪勒均不服，向本院提起上诉称，原审事实认定不清，证据不足。一、原审依据的是2016年4月16日骆瑞华、同超玮及中介公司三方签订的《房屋买卖三方合同》，而2016年6月3日三方又签订了《西安市二手房买卖合同》，该合同与《房屋买卖三方合同》部分条款冲突，根据相关法律原则及《合同法》第三十条的规定，应以后签订的合同《西安市二手房买卖合同》为准，而原审判决对第二份合同只字未提，有意回避。二、原审认定“本案中，双方实际于2016年7月22日前往房管局办理过户，根据合同约定，被告应该支付原告逾期办理房产转移手续的违约金”明显错误。《西安市二手房买卖合同》中第三条第二款约定：“在签订本合同时，通过西安市二手房交易管理系统网签买卖合同，于网签合同后90日内办理资金监管手续，并及时向房屋所有权属登记机构申请办理该房屋所有权转移登记手续”，该合同签订时间是2016年6月3日，根据该条款约定，同超玮、荆迪勒于2016年9月3日之前办理资金监管手续及房屋所有权转移登记手续即可，荆迪勒于该合同签订当日就按约将530000元存入资金监管银行，并就剩余300000元办理了公积金贷款，2016年7月22日，在骆瑞华准备好房产证等所需材料后，三方一同前往房管局办理了房屋所有权转移手续。不存在逾期，更谈不上违约，况且于2016年7月22日去办理房屋所有权转移手续不是同超玮、荆迪勒的原因。上诉请求：1、撤销原审判决；2、依法改判驳回骆瑞华的诉讼请求；3、全部诉讼费用由骆瑞华承担。骆瑞华辩称，不认可上诉人的上诉请求，要求驳回上诉，维持原判。我们是2016年7月22日过户，法律规定三日之内缴纳契税，25个工作日之后我还没有拿到购房款，问了中介他们说同超玮没有交契税。同超玮给我发过短信，短信内容可以证明同超玮没有交契税，同超玮拖延提交手续导致延期。本院经审理查明，2016年6月3日，骆瑞华（甲方）、荆迪勒（乙方）与西安房天下房屋中介有限公司签订了《西安市二手房买卖合同（经纪版）》。同超玮、荆迪勒表示在《三方合同》和《买卖合同（经纪版）》上对方的签字进行追认，其任何一方的签字均代表双方共同的意思表示。《二手房买卖合同（经纪版）》第二条房屋价款及支付方式约定“一、甲、乙双方经协商一致约定该房屋转让的总房款为：人民币830000.00元整。…第三条房屋所有权转移登记约定“二、甲、乙双方约定，在签订本合同时，通过西安市二手房交易管理系统网签买卖合同，于网签合同后90日内办理资金监管手续，并及时向房屋权属登记机构申请办理该房屋所有权转移登记手续。”《房屋买卖三方合同》第三条成交价格约定“（一）经甲乙双方协商一致，该房屋成交价格为：人民币玖拾贰万柒仟元整（￥927000.00元）。该房价款包含该房地产所有房款及现有已缴纳和已发生之全部费用（包括但不限于天然气（管道煤气）初装费、有线电视初装费、电话初装费及入住费、专项维修基金等）。”骆瑞华、荆迪勒于2016年6月3日办理涉案房屋的网签合同。荆迪勒于2016年6月3日与银行签订借款合同，借款300000元。原审判决认定事实属实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。2016年4月16日，骆瑞华、同超玮、西安房天下房屋中介有限公司签订了《房屋买卖三方合同》，同年6月3日，骆瑞华、荆迪勒、西安房天下房屋中介有限公司又签订了《西安市二手房买卖合同（经纪版）》。同超玮、荆迪勒在二审中对两份合同上对方的签字进行了追认，表示任何一方的签字均代表双方共同意思表示。两份合同针对房屋过户手续办理时间的约定不一致，那么，应以后签订的合同即《西安市二手房买卖合同（经纪版）》约定的房屋过户手续办理时间为准。根据《西安市二手房买卖合同（经纪版）》第三条房屋所有权转移登记的约定，骆瑞华、荆迪勒于2016年6月3日办理房屋网签手续后，最迟应于2016年9月1日前向房屋权属登记机构申请办理房屋所有权转移登记手续。本案中，上诉人、被上诉人于2016年7月22日共同前往房产部门递交房产过户手续，未超过《西安市二手房买卖合同（经纪版）》约定的网签合同后90日及时向房屋权属登记机构申请办理房屋所有权转移登记手续。故同超玮、荆迪勒上诉主张其2016年7月22日办理房产过户手续未违反合同约定的上诉请求成立，应予支持。据此，原审判决上诉人2016年7月22日办理过户手续违反了合同约定应支付违约金不妥，应予撤销。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、撤销西安市莲湖区人民法院（2016）陕0104民初6067号民事判决。二、驳回骆瑞华的诉讼请求。一审案件受理费202元，骆瑞华已预交，由骆瑞华承担。二审案件受理费202元，同超玮、荆迪勒已预交，由骆瑞华承担。骆瑞华于本判决生效后十五日内直接支付同超玮、荆迪勒。本判决为终审判决。审 判 长 张亚凤审 判 员 肖晓通代理审判员 辛 娟二0一七年二0一七年四月五日书 记 员 石李婷 微信公众号“”