（2017）辽05民终805号
裁判日期: 2017-08-10
公开日期: 2017-09-25
案件名称
包仁超与本溪香溢置业有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省本溪市中级人民法院
所属地区
辽宁省本溪市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
包仁超,本溪香溢置业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省本溪市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)辽05民终805号上诉人（原审原告）包仁超，男，1971年9月5日出生，满族，现住辽宁省本溪市明山区。委托代理人董毅，辽宁成功金盟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）本溪香溢置业有限公司，住所地辽宁省本溪市明山区。法定代表人吴相焦，该公司总经理。委托代理人郭睿，该公司工作人员。委托代理人刘璇，北京大成（沈阳）律师事务所律师。上诉人包仁超因房屋买卖合同纠纷一案,不服辽宁省本溪市明山区人民法院（2017）辽0504民初124号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人包仁超及其委托代理人董毅，被上诉人本溪香溢置业有限公司（以下简称香溢置业公司）的委托代理人郭睿、刘璇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审判决所认定的基本事实是：包仁超与香溢置业公司于2013年3月19日签订商品房预售合同，包仁超以519603元购买香溢置业公司开发的某某城某期×栋×单元×号商品房，合同第八条约定出卖人应当在2013年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人。合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。2013年10月24日，涉案工程的建设单位、施工单位组织验收，结论意见为：本工程在施工过程中严格遵守执行《建筑工程质量管理条例》，按工程设计图纸及施工规范要求施工，经自检自查，工程质量符合法律、法规和工程建设强制性标准规定，各分项、分部工程按《质量检验评定标准》进行质量评定，已达到优良工程标准，本报告内容实事求是，同意验收。总监理工程师意见为：本报告真实，完整，未发现有合同违约行为。该工程经验核达到设计要求，符合规范要求，满足使用功能。2013年10月28日，香溢置业公司向包仁超发出入户通知书，内容为：某某城某期已具备交房条件，香溢置业公司按合同约定将于2013年10月31日起在欧洲城售后服务中心向业主履行交房手续。包仁超以香溢置业公司不能出示《建筑工程竣工验收备案表》等证明文件为由拒绝接收交接。2013年12月21日，包仁超向香溢置业公司发出责任确认函，要求香溢置业公司提供《建筑工程竣工验收备案表》等证明文件，否则有权拒绝接收房屋。双方对此产生争议，至今未办理房屋交接。现包仁超诉至法院，要求判令香溢置业公司按照合同约定支付逾期交房违约金111714元（自2013年11月1日至2015年1月5日共计430天，按日支付已交付房价款的万分之五即259.8元计算），本案诉讼费由香溢置业公司承担。原审法院认为：诉讼双方签订的商品房预售合同，系双方真实的意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，属有效合同。2013年10月24日，本案争议房屋所属工程经验收已达到设计要求，满足使用功能。香溢置业公司于2013年10月28日，书面通知包仁超到售楼服务中心办理房屋交接手续，包仁超以香溢置业公司不能出示《建筑工程竣工验收备案表》等证明文件为由拒绝接收房屋，双方就接收房屋是否应提交《建筑工程竣工验收备案表》等证明产生争议。经审查，香溢置业公司在交房期限内具有工程施工验收合格证明，但期间未取得《建筑工程竣工验收备案表》。我国法律法规规定，商品房交付必须经验收合格。建设工程只要在建设单位的主持下，有施工、监理等单位共同认可，就可以认定为竣工验收合格，就达到了购房者约定的交付条件。至于竣工验收备案，是行政管理机关对建设单位实施管理的一种行政行为，与开发商和购房者之间的民事行为无关。香溢置业公司系在合同约定交付房屋期限内通知包仁超接收房屋，未构成违约。包仁超要求香溢置业公司承担逾期交房违约金的诉讼请求没有事实及法律依据，不予支持。据此，原审法院判决：驳回包仁超的诉讼请求。案件受理费2530元，由包仁超负担。上诉人包仁超的上诉请求：1.撤销原审判决，改判由香溢置业公司支付给包仁超违约金111714元；2.由香溢置业公司承担本案一切诉讼费用。其所依据的事实和理由是：一、原审法院认定事实错误。1.香溢置业公司通知包仁超交付房屋时，房屋水、电、消防、煤气均不具备使用功能及安全条件；2.香溢置业公司交付房屋时，确未出具任何证明房屋符合交付条件证明，包仁超在未看到这些证明材料之前，怀疑房屋质量无可厚非。3.香溢置业公司出具的《房屋建筑工程竣工报告书》不具备真实性，与《质量监督报告书》中工程质量竣工验收监督记录不符。二、原审法院适用法律错误。1.《竣工验收备案表》为房屋符合交付条件证明文件，而施工、监理单位均与建设单位及开发单位有利害关系，其出具的验收材料证明力低，不能必然证明房屋具备交付条件。2.关于香溢置业公司是否在房屋交付时出具房屋竣工验收证明材料，其举证责任应当在香溢置业公司。被上诉人香溢置业公司提出了答辩：不同意包仁超的上诉请求，原审判决正确，请求维持。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为：本案中，诉讼双方签订的商品房预售合同，系双方当事人真实的意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，依法应为有效。该合同第八条约定香溢置业公司应当在2013年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付包仁超。该合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。因竣工验收备案，是行政管理机关对建设单位实施管理的一种行政行为，而依据诉讼双方在合同中的上述约定，争议房屋经验收合格香溢置业公司即可向包仁超交付，并未明确约定验收交接时香溢置业公司所应出具的证明文件必须为《竣工验收备案表》，因此包仁超以香溢置业公司未能出示《竣工验收备案表》为由拒绝接收房屋并以此主张香溢置业公司逾期交房无事实及法律依据。故包仁超提出的要求改判香溢置业公司向其支付自2013年11月1日至2015年1月5日共计430天的逾期交房违约金111714元的上诉请求，本院不予支持。原审判决以香溢置业公司未构成违约为由驳回包仁超的诉讼请求并无不当，应予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费二千五百三十元，由上诉人包仁超负担。本判决为终审判决。审 判 长 王淑新审 判 员 郑 红代理审判员 于 璇二〇一七年八月十日书 记 员 任 燕附：本案所适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。 微信公众号“”