（2017）苏01民终4413号

裁判日期: 2017-08-10

公开日期: 2017-08-25

案件名称

王静与薛玲玲、左庆华房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省南京市中级人民法院

所属地区

江苏省南京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

王静,薛玲玲,左庆华

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江苏省南京市中级人民法院民事判决书（2017）苏01民终4413号上诉人（原审原告）:王静，女，1984年2月5日生，汉族，住江苏省金湖县。委托诉讼代理人：马荣红，江苏爱信律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴震飞，江苏爱信律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：薛玲玲，女，1987年9月11日生，汉族，住河南省虞城县。委托诉讼代理人：娄德庆，北京市京师（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：左庆华，男，1987年10月1日生，汉族，住安徽省庐江县。上诉人王静因与被上诉人薛玲玲、左庆华房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2016）苏0111民初8295号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月12日立案后，依法组成合议庭，于2017年6月2日公开开庭进行了审理。上诉人王静及其委托诉讼代理人马荣红、戴震飞，被上诉人薛玲玲的委托诉讼代理人娄德庆到庭参加了诉讼。被上诉人左庆华经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王静上诉请求：1、撤销一审判决，并依法改判；2、由被上诉人承担一、二审的诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认为“涉案房屋已存在抵押，因此在合同履行过程中必然涉及抵押权人利益，存在合同事实上不能履行的情形”错误。涉案房屋虽存在抵押，但并不必然导致合同事实上不能履行。一审过程中，抵押权人建设银行、紫金农商银行均表示只要抵押人左庆华提出申请即可提前还款，而左庆华同意配合上诉人解除涉案房屋的抵押。上诉人向一审法院出具的证据也表明上诉人有能力支付解除抵押所需要的资金。二、一审法院以“本案在后续履行过程中，必然涉及房款的交付，房屋的交付，过户等难以执行的情况”为由驳回诉讼请求错误。房款之交付，房屋的交付与过户系双方当事人应尽的义务。且上诉人已明确表示有履行合同的能力。一审法院仅因合同履行可能存在执行难的问题而驳回上诉人的诉讼请求，罔顾事实，没有法律依据。薛玲玲辩称，上诉人的上诉理由与事实不符，在没有证据以及承诺的情况下必然导致合同后续的履行存在不确定因素。涉案房屋存在抵押情形，必然影响到抵押权人的权利。且根据合同约定，30万元首付款应于2016年9月30日前支付给被上诉人。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。王静向一审法院起诉请求：判令薛玲玲、左庆华继续履行2016年9月1日双方所签订的房屋买卖合同，并承担案件诉讼费。一审法院认定事实：2016年9月1日，王静与薛玲玲、左庆华签订了房地产买卖中介合同，约定将登记所有人为薛玲玲、左庆华，位于浦口区××镇故居路××江岸××城××单元××室以总价897000元出售给王静。其中，补充协议第二条第二项约定：乙方（王静）于2016年9月30日前支付甲方（薛玲玲、左庆华）首付款人民币叁拾万元整，并于当日双方办理产权交易过户手续。并约定，该首付款不用于甲方办理注销抵押。2016年9月7日，薛玲玲收到由中介公司代为转交的王静首付款10000元。根据王静提供的微信记录，2016年9月7日，薛玲玲同意办理房屋解押手续，并认可在解押、过户后，由王静交付款项。2016年9月9日，薛玲玲以公积金贷款周期长为由告知王静，不再出售案涉房屋。2016年9月29日，王静在中信银行账户内存入329000元。2016年10月10日，薛玲玲声称将定金款项10000元和电器款项转给中介。案涉房屋于2014年3月10日登记在薛玲玲、左庆华名下，于2014年3月10日在江苏紫金农村商业银行股份有限公司浦口支行办理了房屋抵押手续，抵押担保金额为420000元。2016年1月21日，薛玲玲、左庆华协议离婚。截止王静起诉，薛玲玲、左庆华并未解除该抵押。庭审中，王静已经向中介交付中介费，薛玲玲的中介费已在房款中扣除，不再承担。一审法院认为：合法有效的合同受法律保护。王静与薛玲玲、左庆华于2016年9月1日所签订的房地产买卖中介合同，系当事人双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，该合同依法成立并生效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中的中介合同虽系居间合同，但未有中介方签字，且王静、薛玲玲已经支付了相应的中介费用，因此，该合同的主体系本案双方当事人。双方虽未签订南京市存量房买卖合同，但该中介合同已对买卖标的、价款、付款方式、交房时间、违约责任等内容进行具体规定，应视为房屋买卖合同。在合同履行中，薛玲玲仅以对方公积金贷款周期长为由不再履行合同，但合同中并未明确约定王静办理何种贷款方式，因此，薛玲玲存在违约。王静交付款项300000元的时间应在房屋办理解押、过户之后，薛玲玲对此予以认可。因此，薛玲玲要求王静在其解除案涉房屋抵押前交付款项的抗辩意见，本院不予采信。王静在购买该房屋时，已经知道该房屋已存在房屋抵押，因此，在合同履行过程中必然涉及抵押权人利益，存在合同事实上不能履行的情形。截止开庭，王静在仅付10000元定金且未提供其他相应对价的情况下，坚持要求继续履行案涉房屋买卖合同，但考虑到本案在后续履行过程中，必然涉及房款的交付、房屋的交付、过户等难以强制执行的情况，经一审法院释明，王静未变更诉讼请求，故对王静该诉请，一审法院不予支持。一审法院的其他损失可以另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十条之规定，一审法院判决：驳回王静要求继续履行关于浦口区××镇故居路××江岸××城××单元××室房屋的房地产买卖中介合同。一审案件受理费减半收取6335元，由王静负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院依法予以确认。本案在审理过程中，一审法院向王静释明：在案涉房屋抵押权未涤除、王静后续还要办理房屋抵押贷款且薛玲玲已明确表示不同意继续履行的情况下，王静是否同意向一审法院预交剩余全部款项，王静表示不同意在审判阶段预交，其可在执行阶段缴纳。一审法院询问王静是否变更诉讼请求，其回答不同意。本院认为，王静与薛玲玲、左庆华于2016年9月1日签订的房地产买卖中介合同，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。王静与薛玲玲、左庆华在合同中对房屋买卖的标的、价款、付款方式等内容进行了具体明确的约定，双方房屋买卖合同关系依法成立并生效。本案中，因薛玲玲违反约定拒绝继续履行合同，构成违约。而王静仅支付10000元定金，案涉房屋在2014年时抵押担保金额为420000元，一审法院综合考量合同履行进度、房款交付情况、房屋实际状态等因素，认为案涉房屋买卖合同不具备继续履行的条件，并无不当。一审法院在向王静释明可能无法执行的风险时，其不同意将购房款在审判阶段交至法院，亦不同意变更诉讼请求。综上，一审法院对王静的诉讼请求不予支持，并无不当，本院予以维持。综上所述，王静的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12670元，由上诉人王静负担。本判决为终审判决。审判长　涂　甫审判员　付　双审判员　吴　勇二〇一七年八月十日书记员　汪海燕来源：