（2017）粤20民终1038号
裁判日期: 2017-08-10
公开日期: 2017-08-29
案件名称
黄钜坤、梁国标房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省中山市中级人民法院
所属地区
广东省中山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
黄钜坤,梁国标,杨永超,刘兵,梁少燕
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤20民终1038号上诉人（原审原告）：黄钜坤，男，1979年12月23日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：邓华坚，广东广诚信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：梁国标，男，1984年7月23日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：黄兆强，广东穗智律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎梓明，广东穗智律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨永超，男，1963年2月6日出生，汉族，住广东省广州市东山区。原审第三人：刘兵，男，1964年8月1日出生，汉族，住广东省中山市石岐区。原审第三人：梁少燕，女，1967年10月25日出生，汉族，住广东省中山市石岐区。上诉人黄钜坤因与被上诉人梁国标、杨永超及原审第三人刘兵、梁少燕房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2015）中一法民一初字第3809号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人黄钜坤上诉请求：依法撤销原审判决并支持其一审诉讼请求。事实和理由：一、黄钜坤为善意第三人。二、未经黄钜坤同意，刘兵将涉案房屋出售给梁国标，属于无效买卖，损害了黄钜坤的优先承租权。被上诉人梁国标答辩称：一、黄钜坤上诉提出其为善意第三人，与其提交的证据及诉讼请求是自相矛盾的。二、黄钜坤与刘兵之间为民间借贷关系，黄钜坤应另案向刘兵主张借款权利，不应当把刘兵所欠借款转嫁给梁国标。故请求二审法院维持原审判决，驳回黄钜坤的上诉请求。被上诉人杨永超没有进行答辩。原审第三人刘兵、梁少燕均没有陈述意见。黄钜坤向一审法院起诉请求：一、梁国标继续履行黄钜坤与刘兵于2014年10月22日签订的《租赁合同》；二、梁国标即时恢复401房的供水、供电；三、梁国标赔偿因停水、停电导致黄钜坤无法正常使用房屋的经济损失5000元；四、本案诉讼费由梁国标承担。诉讼中，黄钜坤以涉案租赁房屋被梁国标在未通知黄钜坤的情况下转让给杨永超为由，申请追加杨永超为本案被告，并将其诉讼请求明确为：一、梁国标、杨永超继续履行黄钜坤与刘兵于2014年10月22日签订的《租赁合同》；二、梁国标、杨永超即时恢复401房的供水、供电；三、梁国标、杨永超赔偿因停水、停电导致黄钜坤无法正常使用房屋的经济损失5000元；四、本案诉讼费由梁国标、杨永超承担。原审法院认定事实：401房的建筑面积90.35平方米，原登记权利人为刘兵、梁少燕，刘兵、梁少燕各占有1/2的份额。2015年2月11日，该401房产权人由刘兵、梁少燕变更登记为梁国标。后梁国标将该401房卖给杨永超，并于2015年12月9日办理产权变更登记。黄钜坤（乙方）提交其于2014年10月22日与刘兵（甲方）签订的《租赁合同》一份，载明：一、甲方将中山市石岐区××3号1座401房（中府字第××号××号粤房地产权证）出租给乙方使用，租赁期限共20年，甲方给予乙方6个月免租期；二、合同签订两日内，乙方须向甲方交纳合同定金30000元及六个月租金6000元，合计36000元（该款于合同签订同时一并现金支付，无需再出具收据）；三、起租第一年至第五年月租金为1000元，第六年至第十年月租金为1500元；双方中途终止合同属于违约，违约方须按合同总期限租金总额的100%赔偿给守约方等内容，但未约定物业、水电费的负担。原审另查：梁国标提交的发票，反映其交纳401房自2015年2月起的物业管理费、水电费等费用。原审法院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定了租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同效力。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款、第二款规定：“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”据此，黄钜坤应对其与刘兵签订房屋租赁合同的真实性及其已实际履行合同义务承担举证责任。特别是在本案中，按黄钜坤主张，其是与401房原产权人刘兵签订《租赁合同》，现起诉要求401房购买人梁国标、现产权人杨永超按租赁合同约定交付租赁房屋供其使用，即黄钜坤要求其所签租赁合同之外的当事人负担租赁合同相应义务，此时，黄钜坤更应对其所主张的事实负严格举证责任，以证明其主张成立。黄钜坤陈述租赁房屋用于安排员工居住，但合同内容对于使用租赁物必然涉及的水电费、物业管理费负担问题并无提及，不符合一般常理，本案租赁合同未到相关管理部门登记备案，黄钜坤亦未有任何证据证明其已按租赁合同实际占有使用租赁物。反之，梁国标提交的票据，显示其交纳自2015年2月起物业费、水电费的事实。综上，在租赁合同相对方刘兵未到庭应诉的情形下，仅凭黄钜坤提交的有“刘兵”字样签名的《租赁合同》，在无其他证据相互印证的情形下，不足以证实双方签订《租赁合同》及合同双方已实际履行《租赁合同》的真实性。据此，对于黄钜坤坚持要求梁国标、杨永超继续履行《租赁合同》，不予支持。同理，黄钜坤既无证据证明租赁合同有实际履行，亦无证据证明梁国标、杨永超对401房进行停水、停电并致其损失的事实，对黄钜坤主张梁国标、杨永超恢复水电及赔偿其因停水、停电造成损失5000元，亦不予支持。杨永超、刘兵、梁少燕经合法传唤未到庭参加诉讼，视为其自动放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，应自行承担相应的诉讼风险。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条之规定，判决驳回黄钜坤的全部诉讼请求。案件受理费5290元，由黄钜坤负担。本院二审期间，黄钜坤、梁国标、杨永超及刘兵、梁少燕均没有向本院提交新证据。一审法院查明的事实属实，且黄钜坤、梁国标均无异议，本院予以确认。本院再查：二审中，黄钜坤确认其与刘兵除签订本案《租赁合同》外，还签订有民间借贷合同一份，且签订本案《租赁合同》的目的是为了确保黄钜坤与刘兵之间民间借贷资金及利息的安全及履行。同时，在双方签订本案《租赁合同》后，黄钜坤实际上也没有按照合同约定在两天内向刘兵支付定金和六个月的租金。本院认为，根据双方的诉辩陈述，经双方当事人确认，本案二审双方争议的焦点一是梁国标、杨永超是否应当履行租赁合同；二是梁国标、杨永超是否造成了黄钜坤的经济损失。关于争议焦点一，即梁国标、杨永超是否应当履行租赁合同的问题。二审中，黄钜坤确认其与刘兵除签订本案《租赁合同》外，还签订有民间借贷合同一份，且其与刘兵签订本案《租赁合同》的目的是为了保障黄钜坤与刘兵之间民间借贷资金及利息的安全与履行。同时，在双方签订本案《租赁合同》后，黄钜坤实际上也没有按照合同约定在两天内向刘兵支付定金和六个月的租金。也即是说，黄钜坤与刘兵签订的本案《租赁合同》，并非双方建立真实租赁合同关系的意思表示，黄钜坤与刘兵之间名为房屋租赁关系，实为民间借贷关系的担保，黄钜坤不能依此享有涉案房屋的租赁权。故黄钜坤上诉要求梁国标、杨永超继续履行2014年10月22日签订的《租赁合同》等，本院不予支持。关于争议焦点二，即梁国标、杨永超是否造成了黄钜坤经济损失的问题。如上所述，由于黄钜坤并不享有涉案房屋的租赁权，故黄钜坤上诉要求梁国标、杨永超共同赔偿其因停水、停电导致其无法正常使用房屋的经济损失5000元，于法无据，本院亦不予支持。综上所述，上诉人黄钜坤的上诉请求均不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5290元，由上诉人黄钜坤负担。本判决为终审判决。审判长 徐红妮审判员 焦凤迎审判员 谢劲东二〇一七年八月十日书记员 雷 媛 微信公众号“”