（2017）粤01民终11914号
裁判日期: 2017-08-10
公开日期: 2017-09-05
案件名称
广州文盛投资有限公司、广州市越秀区锦仪丽时装店房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
广州文盛投资有限公司,广州市越秀区锦仪丽时装店,广州市殡葬服务中心,启音启智信息咨询（深圳）有限公司,广州高冠教育信息咨询有限公司,广东英孚英语培训中心有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条，第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终11914号上诉人（原审被告）：广州文盛投资有限公司，住所地广东省广州市越秀区教育路113号汇力商务楼。法定代表人：邓文坚，职务：总经理。委托诉讼代理人：陈崇武，广东经国律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：广州市越秀区锦仪丽时装店（个体工商户，经营者邓满钊），住所地广东省广州市越秀区教育路***号汇力商务楼首层自编**房。委托诉讼代理人：梁志威，广东国盟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市殡葬服务中心，住所地广东省广州市燕岭路***号。法定代表人：侯雪军，职务：主任。委托诉讼代理人：欧阳兵、谢洁，广东岭南律师事务所律师。原审第三人：启音启智信息咨询（深圳）有限公司，住所地广东省深圳市福田区莲花街道景田路81号碧景园综合楼304至311.313。法定代表人：姚秋武，职务：董事长。委托诉讼代理：李丹阳，广东金卓越（深圳）律师事务所律师。原审第三人：广州高冠教育信息咨询有限公司，住所地广东省广州市天河区五山路141号605之自编06、15、16房。法定代表人：姜志伟。原审第三人：广东英孚英语培训中心有限公司，住所地广东省广州市越秀区中山五路219号1401之自编1405房。法定代表人：MelissaYin-YinLam，职务：董事长。委托诉讼代理人：杨晓鸣，男，x年x月x日出生，住上海市宝山区，系该司员工。上诉人广州文盛投资有限公司（以下简称“文盛公司”）、广州市越秀区锦仪丽时装店（以下简称“锦仪丽时装店”）因与被上诉人广州市殡葬服务中心（以下简称“殡葬中心”），原审第三人启音启智信息咨询（深圳）有限公司（以下简称“启音公司”）、广州高冠教育信息咨询有限公司（以下简称“高冠公司”）、广东英孚英语培训中心有限公司（以下简称“英孚公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初7809号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。文盛公司上诉请求：1、撤销一审判决，驳回殡葬中心的诉讼请求；2、本案诉讼费用由殡葬中心承担。事实和理由：一、一审法院采纳殡葬中心增加要求第三人返还租赁场地的诉讼请求不当。一审法院在没有查明殡葬中心与第三人关系的情况下，要求第三人返还场地，该处理涉及文盛公司与第三人的法律关系，不应该在同案中处理。殡葬中心应该另案主张。二、文盛公司曾多次与殡葬中心进行沟通，多次提出相关申请，申请事项涉及本案所争议的租赁场地及费用交纳问题。相关申请事项也与殡葬中心有过共识。三、文盛公司账户现有940多万元可以用于缴纳租金，只是被殡葬中心提起查封冻结，而无法按时支付。文盛公司的款项足以支付拖欠费用。四、本案中涉及大量第三人，现在相关第三人也对一审处理提出异议。本案租赁纠纷主要涉及租金问题，既然租金已经可以足额支付，殡葬中心若一定要求解除合同，并清理文盛公司与其他第三人离场，将损害各方利益。综上，请求二审法院综合考虑，支持文盛公司的上诉请求。针对文盛公司的上诉请求，殡葬中心答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回文盛公司的上诉请求。文盛公司欠租事实清楚，殡葬中心多次向其追款，但文盛公司一直恶意拖欠，未能清偿，导致本案纠纷的发生。鉴于文盛公司多次拖欠租金，殡葬中心认为其已经丧失商誉。根据合同的约定，殡葬中心有权提起解除租赁合同，并追缴拖欠租金。本案中文盛公司的上诉理由均没有法律依据和事实根据。文盛公司至今拖欠殡葬中心及广州市民政房地产开发公司1000多万元，因此文盛公司账户的900多万元不足以清偿所有欠款。锦仪丽时装店上诉请求：依法撤销一审判决第二项，改判锦仪丽时装店无需腾交房屋。事实与理由：一、文盛公司与殡葬中心签订的租赁合同中是允许转租的，锦仪丽时装店因与文盛公司签订转租合同，依约占用房屋，并不违反法律规定。且为了稳定市场经济秩序，保证当事人的交易安全，在文盛公司与殡葬中心之间的租赁合同终止履行后，文盛公司与锦仪丽时装店的租赁合同依法应继续履行。文盛公司在转租合同中的权利义务可由殡葬中心承受。二、现代社会注重交易安全和善意第三人利益的保护。因承租人违约导致原租赁合同解除时，转承租人并不存在过错，不应受到合同效力终止的惩罚。另，虽然殡葬中心与锦仪丽时装店不存在直接法律关系，但殡葬中心是允许锦仪丽时装店占有使用标的物的。即使殡葬中心与文盛公司的租赁合同解除了，转租合同履行的基础依然存在，应当保障转租合同的继续履行。三、本案锦仪丽时装店没有过错，若判决锦仪丽时装店交还涉案场地，也应当给予六个月以上的时间才算合理。综上，请求二审法院依法支持锦仪丽时装店的上诉请求。针对锦仪丽时装店的上诉请求，殡葬中心答辩称：锦仪丽时装店提出的要求没有法律依据，应该维持原判，驳回上诉。针对文盛公司的上诉请求，锦仪丽时装店陈述称：锦仪丽时装店已经向文盛公司支付了2013年7月至2018年6月的所有租金，如果殡葬中心与文盛公司解除合同，将损害锦仪丽时装店利益。针对文盛公司和锦仪丽时装店上诉请求，启音公司陈述称：一、该案存在大量第三人，一审判决要求腾房欠妥。因为这势必会造成第三人重大损失。希望二审法院可以综合考虑各方利益。二、因为殡葬中心与文盛公司的租赁合同可能判令解除，启音公司基于不安抗辩权已经于2017年6月30日发函告知文盛公司暂停缴纳租金。2017年7月之后的租金从启音公司的租赁保证金中予以抵扣。英孚公司述称，英孚公司与文盛公司的租赁合同至2017年7月底到期，所以没有什么意见。高冠公司没有答辩。高冠公司经本院传票依法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。因本案纠纷，殡葬中心于2016年6月2日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除殡葬中心、文盛公司签订的《广州市房屋租赁合同》及《广州市房屋租赁合同补充协议》；2、文盛公司支付2015年9月至实际交还场地日的租金（其中2015年9月-12月按每月31.7万元计；2016年按每月32.96万元计）及场地占用费；3、文盛公司支付违约金自逾期之日（2015年4月5日）起至实际清偿全部租金之日止（每日按当月欠缴租金的1%分段累计计算，违约金总额以欠缴租金总额为限）；4、文盛公司及各第三人返还租赁场地（广州市越秀区教育路113号2至6层）；5、殡葬中心没收文盛公司押金46万元。一审法院认定事实：2007年4月23日，殡葬中心、文盛公司签订《广州市房屋租赁合同》，约定殡葬中心将广州市越秀区教育路113号401（四层全层）、501（五层全层）、601（六层全层）的房地产出租给文盛公司作写字楼用途使用，建筑面积1439.9443平方米，租赁自2007年1月1日起至2021年12月31日止，租金按月结算，由文盛公司在每月的第5日前按支票付款方式缴付租金给殡葬中心；文盛公司向殡葬中心缴纳20万元保证金，殡葬中心应在租赁期满或解除合同之日将保证金退还文盛公司；文盛公司逾期缴付租金的，每逾期一日，文盛公司须按当月租金额的1%向殡葬中心支付违约金；文盛公司拖欠租金30日以上的，殡葬中心可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失等。同日，殡葬中心、文盛公司另签订《广州市房屋租赁合同》，约定殡葬中心将广州市越秀区教育路113号201（二层全层）、301（三层全层）的房地产出租给文盛公司作商业用途使用，建筑面积1312.8126平方米，租赁自2007年1月1日起至2021年12月31日止，租金按月结算，由文盛公司在每月的第5日前按支票付款方式缴付租金给殡葬中心；文盛公司向殡葬中心缴纳26万元保证金，殡葬中心应在租赁期满或解除合同之日将保证金退还文盛公司；文盛公司逾期缴付租金的，每逾期一日，文盛公司须按当月租金额的1%向殡葬中心支付违约金；文盛公司拖欠租金30日以上的，殡葬中心可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失等。同日，殡葬中心、文盛公司另签订《广州市房屋租赁合同补充协议》，约定：上述两份合同是按照广州市越秀区北京街出租屋管理服务中心办理备案时商业与写字楼用途的房屋租赁合同必须分别签订的要求，按双方原约定的二至六层总租金进行分拆而成的；双方原协商约定二至六层全层房地产整体出租，现将其分拆计算租金并分别签订合同后，仍需将两个合同作为一个整体履行，违反其中任何一个合同，都是对两个合同整体违约，应承担违约责任；其中2015年1月1日至2015年12月31日的月租金为31.7万元，2016年1月1日至2016年12月31日的月租金为32.96万元，2017年1月1日至2017年12月31日的月租金为34.28万元等。上述合同签订后，殡葬中心将涉讼房屋交付文盛公司使用，文盛公司向殡葬中心缴纳租金至2015年8月，且2015年4-8月的租金于2016年4月5日缴纳。现涉讼大楼二楼由锦仪丽时装店使用，三楼、六楼由英孚公司使用，四楼由高冠公司使用，五楼由启音公司使用。一审法院认为，殡葬中心、文盛公司自愿签订的上述《广州市房屋租赁合同》及《广州市房屋租赁合同补充协议》，无违反法律法规的禁止性规定，均为有效合同，双方均应依约履行。文盛公司未按约定向殡葬中心缴纳租金，已构成违约，应依约向殡葬中心承担违约责任。殡葬中心提出的诉讼请求符合法律规定，予以支持。唯殡葬中心所主张的违约金过分高于文盛公司违约行为所造成的损失，依法予以调整为参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算。因上述合同约定“殡葬中心应在租赁期满或解除合同之日将保证金退还文盛公司”，并未约定在文盛公司违约时，殡葬中心可没收保证金。故上述合同解除时，殡葬中心应将保证金46万元退还文盛公司。至于各第三人因交还涉讼场地所造成的损失，可另循合法途径予以解决。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条之规定，于2016年12月30日作出判决如下：一、自本判决发生法律效力之日，广州市殡葬服务中心与广州文盛投资有限公司就广州市越秀区教育路113号201、301、401、501、601房签订的《广州市房屋租赁合同》及《广州市房屋租赁合同补充协议》予以解除。二、广州文盛投资有限公司、第三人启音启智信息咨询（深圳）有限公司、广东英孚英语培训中心有限公司、广州市越秀区锦仪丽时装店、广州高冠教育信息咨询有限公司应在本判决发生法律效力之日起15日内将广州市越秀区教育路113号201、301、401、501、601房腾空交还给广州市殡葬服务中心。三、广州文盛投资有限公司应在本判决发生法律效力之日起7日内向广州市殡葬服务中心支付自2015年9月至本判决发生法律效力之日止的租金（其中，2015年9月1日至2015年12月31日按每月31.7万元计，2016年1月1日至2016年12月31日按每月32.96万元计，2017年1月1日至本判决发生法律效力之日止按每月34.28万元计；如广州文盛投资有限公司在本判决发生法律效力之日前实际履行上述第二项判决，则租金计算至实际履行之日）；此后，广州文盛投资有限公司应参照房管部门公布的同期同地段同类房屋租金参考价向广州市殡葬服务中心逐月支付房屋使用费至实际履行上述第二项判决之日止。四、广州文盛投资有限公司应在本判决发生法律效力之日起7日内向广州市殡葬服务中心支付逾期缴纳租金的违约金（其中，从2015年4月6日、5月6日、6月6日、7月6日、8月6日起，均以31.7万元为本金，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计至2016年4月5日；从2015年9月6日起，以当月所欠租金额为本金，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准，计至实际履行上述第三项判决之日止；违约金总额以不超过所欠租金总额为限）。五、驳回广州市殡葬服务中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费78184.4元、诉讼保全费5000元，由广州市殡葬服务中心负担8200元，广州文盛投资有限公司负担74984.4元。经审查，一审查明事实并无不当，本院予以确认。本院二审期间，文盛公司围绕上诉请求提交了两份证据：证据一，申请函五份，拟证明文盛公司就缴交租金等租赁事项曾多次向殡葬中心和广州市民政房地产开发公司提出申请，并就申请事项达成了共识；证据二，中国农业银行短信通知，拟证明文盛公司缴纳租金的账户余额有942万元，足以支付租金。针对文盛公司二审提交的上述证据，殡葬中心质证认为：对于证据一，真实性、关联性不予认可，申请函都是文盛公司单方面出具的，是其单方面的意思表示。殡葬中心没有收到。至于合法性，殡葬中心认为不属于二审新证据。对于证据二，真实性、合法性不予认可，至于关联性，即使文盛公司的账户有942万元，也不足以支付其拖欠的租金。因为文盛公司还拖欠广州市民政房地产开发公司的租金600多万元，拖欠殡葬中心800多万元，两案加起来有1400多万元。针对文盛公司二审提交的证据，锦仪丽时装店、启音公司、英孚公司质证认为：真实性合法性无法确认，关联性与其无关。高冠公司未到庭发表质证意见。锦仪丽时装店围绕上诉请求依法提交了两份证据：证据一，殡葬中心出具的证明，拟证明涉案物业可以转租；证据二，锦仪丽时装店与文盛公司签订的《广州市房屋租赁合同》及《租赁合同补充协议》及收据，拟证明锦仪丽时装店与文盛公司签订的合同的租赁期间从2013年4月15日至2021年12月31日，且锦仪丽时装店已经向文盛公司支付了从2013年7月至2018年6月的租金共500万元。对于锦仪丽时装店二审提供的上述证据，文盛公司、启音公司、英孚公司均没有异议，殡葬中心质证认为：真实性需由法院查证，至于关联性和合法性均不予确认，不属于二审新证据。高冠公司未到庭发表质证意见。本院认为：对于文盛公司二审提交的两份证据，其中，申请函是其单方面的意思表示，殡葬中心不予确认，也无内容反映其已经与殡葬中心达成一致。中国农业银行短信通知,即使可以确认文盛公司的账户中有900多万元余额，但因文盛公司在合同中约定按支票方式缴付租金，殡葬中心无法主动直接扣划款项。且，按照殡葬中心陈述，文盛公司尚欠殡葬中心和广州市民政房地产开发公司租金远超出900多万元。因此，文盛公司上述证据不能证明其账户余额足以支付尚欠租金。综上，文盛公司二审提交的两份证据，不足以证明其主张，本院不予采信。至于锦仪丽时装店二审提交的两份证据，因本案涉及的是文盛公司与殡葬中心的租赁合同法律关系，锦仪丽与文盛公司之间的转租关系属于另一法律关系，本案不予处理。锦仪丽时装店因殡葬中心与文盛公司之间合同解除而带来的损失，锦仪丽时装店可另循合法途径解决。因此，该两份证据与本案没有必然关联性，本院不予采信。对殡葬中心与文盛公司之间签订的租赁合同及补充协议的效力，一审法院认定正确，本院予以维持。本案争议焦点是文盛公司的欠租行为是否构成违约，殡葬中心是否可以行使合同的解除权？对此，本院认为，根据合同约定，文盛公司逾期缴付租金的，每逾期一日，文盛公司须按当月租金额的1%向殡葬中心支付违约金；文盛公司拖欠租金30日以上的，殡葬中心可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失等。本案中，文盛公司违约事实明显，拖欠租金远超30日，一审判决双方合同解除，文盛公司向殡葬中心支付拖欠的租金，并结合公平原则，适当调整违约金给付数额，并无不当，本院予以维持。因双方合同中并未约定文盛公司违约时，殡葬中心可以没收保证金，故一审判令殡葬中心将保证金退还给文盛公司，并无不妥，本院予以维持。至于锦仪丽时装店的上诉请求，因本案涉及的是文盛公司与殡葬中心的租赁合同法律关系，而锦仪丽时装店与文盛公司之间属于转租关系，是另一法律关系，锦仪丽时装店并不与殡葬中心之间存在合同关系，故锦仪丽时装店及其他第三人与文盛公司之间的纠纷，应另徇合法途径解决，本案不予处理。高冠公司经本院传票依法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，文盛公司、锦仪丽时装店的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费共70084.4元，广州文盛投资有限公司负担69984.4元，广州市越秀区锦仪丽时装店负担100元。本判决为终审判决。审判长 刘贤君审判员 韩志军审判员 刘 卉二〇一七年八月十日书记员 眭 翘 关注公众号“”