（2016）湘0725民初1950号
裁判日期: 2017-08-10
公开日期: 2017-11-03
案件名称
尹福满、高华英与康立华、尹福保房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
桃源县人民法院
所属地区
桃源县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
尹福满,高华英,康立华,尹福保
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第三十六条，第一百三十五条；《中华人民共和国物权法》：第一百四十七条，第一百五十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
湖南省桃源县人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0725民初1950号原告：尹福满，男，1966年8月3日出生，住湖南省桃源县。原告：高华英，女，1969年5月4日出生，住湖南省桃源县。二原告的委托诉讼代理人：李月初，湖南凌风律师事务所律师。被告：康立华，女，1956年4月29日出生，住湖南省桃源县。委托诉讼代理人：彭立华，湖南和讯律师事务所律师。被告：尹福保，男，1955年5月4日出生，住湖南省桃源县。原告尹福满、高华英与被告康立华、尹福保房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高华英及委托诉讼代理人李月初、被告康立华及委托诉讼代理人彭立华到庭参加诉讼，被告尹福保经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。尹福满、高华英向本院提出诉讼请求：1.判决确认尹福满、高华英与康立华、尹福保间的房屋买卖合法有效；2.判令康立华、尹福保协助尹福满、高华英办理土地使用权变更登记。事实和理由：2001年9月，康立华、尹福保夫妻将自己所有的位于桃源县漳江镇某位置的二层楼房1套以8万元价格卖给尹福满、高华英夫妻，并同时交付了土地使用权证。2008年，尹福满、高华英夫妻在该房屋上加修了第三层。但康立华、尹福保至今不协助办理过户手续。康立华辩称，康立华母亲丁某也是该房屋的所有权人，且尹福保、康立华并未将房屋卖给尹福满、高华英，请求人民法院驳回尹福满、高华英的诉讼请求。尹福保未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.丁某是否为讼争房屋的共同所有权人。康立华提交了《关于申请建房地基的报告》1份，桃国用（89）字第xxx号国有土地使用权证1份，对张某、喻某的调查笔录各2份，对证人丁某、康某某的证言各1份，欲证明丁某为讼争房屋的共同所有权人。尹福满、高华英质证认为，桃国用（89）字第xxx号国有土地使用权证已注销，与本案无关联，其余证据不能证明丁某系讼争房屋的共同所有权人，同时，向本院提交了桃城国用（97）字第XXX号国有土地使用权证，欲证明讼争房屋的土地使用权人为康立华。康立华质证认为讼争房屋国有土地使用权证为桃城国用（97）字第XXX号，但该土地使用权证仅是将康某A（康立华父亲）改为康立华，不能因此而否认丁某是讼争房屋的共同所有权人。本院认为，对于不动产的所有权人、使用权人应以有关机关登记为准。桃城国用（97）字第XXX号国有土地使用权证及桃源县国土资源局给本院的复函均确认该讼争房屋国有土地使用权人为康立华，且在庭审中，康立华确认该房屋于1994年重建后，母亲丁某随康某B（丁某儿子）生活，未与康立华夫妻共同居住生活，故本院对康立华主张“丁某是讼争房屋的共同所有权人”的事实不予采信。2.双方是否有房屋买卖行为。尹福满、高华英向本院提交了尹福保出示的收条2份，欲证明双方房屋买卖的情况。康立华质证认为，康立华未在2001年9月2日的收条上签名，也未注明是购房款，实际是尹福保向尹福满所借欠款，尹福保也因此将国有土地使用权证交给尹福满、高华英夫妻作抵押；尹福保出示的2011年的收条上虽注明是购房款，但是尹福保在与康立华夫妻关系不和时出示的，故不能证明尹福满、高华英购买了讼争房屋。本院认为，尹福保在2001年9月出示的收条，不是欠款据，也不是借款据，康立华亦未提供相应证据证实，且尹福保于2011年出示的收条明确为购房款，故对康立华的质证意见不予采纳，对上述证据予以确认。本院对双方买卖房屋的事实予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：尹福满、高华英与尹福保、康立华分别是夫妻关系，尹福满、尹福保是兄弟关系。1984年11月，桃源县水利水电局向有关机关为康某A（康立华父亲）申请建房地基。1989年7月，康某A取得了桃国用（89）字第xxx号国有土地使用权证，确认该国有土地面积104㎡划拔给康某A用于居住。同年康某A死亡。1994年，康立华、尹福保将该土地上的旧房拆除，修建了二层楼房1栋，并在桃源县国土资源局重新取得了桃城国用（97）字第XXX号国有土地使用权证，该权证的用地红线面积与已注销的桃国用（89）字第xxx号国有土地使用权证一致，仍是国有划拔土地，但使用权人变更为康立华。该房建成后，康立华母亲丁某随康某B居住生活。2000年至2001年间，尹福保共收取尹福满、高华英购房款80000元（含尹福满等3人的户口迁入费用），并将桃城国用（97）字第XXX号国有土地使用权证交付给尹福满、高华英。尹福满、高华英于2001年迁入该房屋居住生活至今，并于2008年将房顶拆除后加修一层。康立华、尹福保亦于2001年搬入康立华所在单位的集资房居住。但双方至今未办理过户变更登记。本院认为，本案的争议焦点是房屋买卖合同的效力问题：1.夫妻一方签订的售房协议的效力问题；2.划拔土地上房屋买卖合同的效力问题；3.未取得房屋所有权证的房屋买卖合同的效力问题。关于夫妻一方签订的售房协议的效力问题。康立华在诉讼中不认可自己同意出售讼争房屋，但从土地使用权证的交付、双方的居住现状来看，康立华是知晓出售房屋情况的，即使当时不知晓，也应视为事后对尹福满的出售房屋行为的追认。退一步讲，出售房屋为尹福保的个人行为，但康立华未能举证证明尹福满、高华英支付的房屋价格明显不合理，应视为尹福满、高华英支付了合理的价款，属于善意取得，符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，依法可取得房屋所有权，尹福保出售房屋的协议有效。关于划拔土地上房屋转让的效力问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条的规定，合同内容违反法律、法规效力性强制性规定的无效。但仅违反管理性强制性规定的，则应根据具体情况认定其效力。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定，以划拔方式取得土地使用权的，转让房地产时应当报有批准权的人民政府审批。准予转让的，受让方应当办理出让手续，并缴纳土地出让金土地收益。本案中，尹福保、康立华房屋所在土地使用权是划拔取得，转让给尹福满、高华英后未改变使用性质，仍为居住使用，不损害国家、公共利益，政府没有不予审批的理由。尹福满、高华英可通过合法方式取得该划拔土地的使用权。另外，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拔土地使用权的，应当认定合同无效”的规定，规范的是直接以土地使用权为合同标的的转让行为，而本案中双方是转让划拔土地上的房地产时将国有划拔土地概括转让，故不适用该司法解释对合同效力的规定。故本院认为，尹福满、高华英与康立华、尹福保间的房屋买卖合同有效。关于未取得房屋所有权证的房屋买卖合同的效力问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：未依法登记领取权属证书的不得转让。房地产登记仅起公示作用。在市场经济中，应促进、保证物的流通的安全。在本案中，房屋所有权是确定的，不存在权属不明的情况；该买卖合同未损害他人利益。故本院认为本案诉争房屋的买卖合同有效。综上所述，本院认为，尹福满、高华英与康立华、尹福保间的房屋买卖合同成立并合法有效。合同有书面及口头两种形式，均受法律保护。康立华以未有书面合同为由否认房屋买卖合同的成立，但据尹福保的收条、交付土地使用权证的行为及双方的居住现状等，可以确认双方达成了房屋价格为80000元的买卖合同，故对康立华的该辩解意见，本院不予采纳。对合法有效的合同，合同双方应按合同约定履行各自的合同义务。尹福满、高华英已按约支付了房屋价款，康立华、尹福保则应按约定履行房屋交付的义务，根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条“建筑物、构筑物及其附属设施转让……的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”的规定，康立华、尹福保应当协助对方办理土地使用权变更登记。故对尹福满、高华英要求确认双方的房屋买卖行为合法有效，尹福保、康立华应负有协助办理土地使用权变更登记义务的请求，本院予以支持。尹福保经本院合法传唤未到庭参加诉讼，依法予以缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第一百四十七条、第一百五十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、尹福满、高华英与尹福保、康立华之间的房屋买卖行为有效；二、限本判决生效后十日内尹福保、康立华履行协助尹福满、高华英办理桃城国用字（97）字第XXX号国有土地使用权证变更登记的义务。案件受理费80元，由尹福保、康立华承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审 判 长 毛先君代理审判员 孙永平人民陪审员 兰伟超二〇一七年八月十日书 记 员 谢璐徽 关注微信公众号“”