（2017）豫1102民初946号
裁判日期: 2017-08-10
公开日期: 2018-07-09
案件名称
张德生与漯河泸新装饰工程有限公司、陈荣根商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
漯河市源汇区人民法院
所属地区
漯河市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张德生,漯河泸新装饰工程有限公司,陈荣根
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五条，第六条，第四十四条第一款，第九十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
河南省漯河市源汇区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫1102民初946号原告张德生，男，汉族，1966年3月20日出生，住郾城区。委托代理人赵新文，河南长风律师事务所律师。被告漯河泸新装饰工程有限公司，住所地汉江路中段。法定代表人叶德昌，总经理。委托代理人陈业，河南长风律师事务所律师。被告陈荣根，男，回民，1960年7月7日出生，住源汇区。委托代理人宋燕京，河南长风律师事务所律师。原告张德生与被告漯河泸新装饰工程有限公司（以下简称泸新工程公司）、被告陈荣根商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月10日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张德生的委托代理人赵新文、被告泸新工程公司的委托代理人陈业、被告陈荣根的委托代理人宋燕京到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张德生诉称，2012年1月份，经双方协商达成口头协议，原告以383940元价格购买被告荣众置业公司的位于汉江路西段的商务花园小区A做4#楼1106房屋一套。2012年1月4日，原告以现金方式交付给首批购房款5万元整，2013年3月19日，原告按被告要求将剩余购房款333940元全部付清，荣众公司给原告出具收款收据两份，之后不久被告将房屋钥匙交给原告，原告看过房屋后并未入住。2016年7月份，原告听说被告将该房屋出售他人，看过之后才知道有人准备装修入住，门锁也已更换，多次协商未果，另经查，2015年12月1日，荣众公司变更为泸新工程公司。原告认为双方订立口头合同，被告已收到原告全部房款并交付钥匙，双方商品房买卖法律关系已成立并生效。被告将房屋出卖他人的行为，导致合同目的不能实现，构成违约。请求人民法院依法判令解除原被告之间的商品房买卖关系，被告返还原告购房款383940元，并支付自2013年3月19日至付清之日的利息（暂算至2017年3月7日为150000元）本案诉讼费由被告负担。被告泸新工程公司答辩称，一，被告与原告不存在商品房买卖关系，泸新工程公司不是适格被告。2015年12月1日荣众公司的名称、股东、法定代表人、经营范围全部变更，泸新公司对原告与荣众公司之间是否存在商品房买卖关系不知情，与泸新工程公司无关，泸新工程公司接收荣众公司时审计报告中，没有显示原告的购房款，也未实际接收该笔购房款，与原告之间不存在权利义务关系。二，原告的起诉已经超过诉讼时效，原告起诉的购房款分别发生于2012年1月4日和2013年3月19日，原告到2017年3月7日才向法院提起诉讼，早已超过二年的诉讼时效，丧失胜诉权。综上，请求人民法院依法驳回原告对泸新工程公司的诉讼请求。被告陈荣根答辩称，一，陈荣根不是本案适格被告，按照原告诉称中陈荣根与其口头协商买卖商品房的行为是职务行为，不是个人行为；二，原告与荣众公司的商品房买卖关系没有成立，双方没有签订商品房买卖合同，因双方对商品房价格没有达成一致意见，原告主张的383940元，根本买不到一套商品房，荣众公司曾经在2013年4月19日、4月30日书面通知原告催要房款，也不存在向原告交付房屋钥匙的情况；三，陈荣根不应当返还购房款并支付利息，原告2012年1月4日交首付款5万元是陈荣根从荣众公司财务取走交到售房部，原告至今没有把这5万元交付给陈荣根、谈何返还。2013年3月19日的购房款333940元，还是从荣众公司投资建设郾城区新店镇中心社区时，经万文斌通过张德生交给其四弟张瑞生的共计455万元中支出的，实际上还是荣众公司的钱，谈何返还。2013年4月19日和4月30日，荣众公司两次送达给张德生催缴房款通知书，要求其将剩余房款110062.8元一个月内结清，否则将扣除张德生所交房款的20%，超出2个月，预交房款不予返还。因此不存在返还购房款问题。原告要求支付利息15万元，没有事实根据和法律依据，不能成立；四，原告起诉已超过诉讼时效。请求人民法院依法驳回原告对陈荣根的起诉。经审理查明，2012年1月初，原告与荣众公司时任法定代表人陈荣根达成口头协议,原告购买荣众公司开发的位于汉江路西××商务花园小区××区××＃楼××房屋××套。2012年1月4日，原告给荣众公司交付首批购房款5万元，荣众公司于当日给原告出具“今收到张德生交来商务花园A区4#1106号房款人民币伍万元整”的收据一份，2013年3月19日，原告又交给荣众公司购房款333940元，荣众公司给原告出具“今收到张德生交来商务花园A区4#1106房款人民币叁拾叁万叁仟玖佰肆拾元整”的收据一份。2014年或2015年该房屋被荣众公司出售于他人。2016年7月份原告在听说涉案房屋被转售他人后，到商务花园发现该房屋确已转售他人，原被告双方经协商无果，原告向本院提起诉讼，请求人民法院支持其诉讼请求。另查明，2015年12月1日，荣众公司在漯河市工商行政管理局专业分局申请变更，变更事项包括：1，负责人变更，变更前：万文斌，变更后，叶德昌；2，名称变更，变更前漯河市荣众置业有限公司，变更后漯河泸新装饰工程有限公司；3，经营范围变更，变更前房地产开发与经营，变更后建筑材料，装饰装潢材料销售，室内外装饰装修；4，市场主体类型变更，变更前有限责任公司（自然人投资或控股），变更后有限责任公司（自然人独资）；5，投资人变更，变更前刘素琴37.5%，陈荣根62.5%，变更后叶德昌独资。另外工商信息显示，泸新工程公司成立于2001年6月20日，营业期限至2019年6月19日，核准日期2015年12月1日，法定代表人叶德昌。以上查明事实，有漯河市荣众置业有限公司给原告出具的收据两份，被告泸新工程公司的工商登记信息及当事人陈述等在卷佐证。本院认为，原告和荣众公司时任法定代表人陈荣根口头协商，原告购买荣众公司开发的房屋一套，并于2012年1月4日和2013年3月19日分两次交付购房款共计383940元，双方虽然没有签订书面购房合同，但荣众公司给原告出具的收据上载明原告所交款项系购买商务花园A区4#楼1106号房屋一套，交款时间、购买房屋所在小区，位置及楼号均有涉及，已符合房屋买卖合同的基本要素，至于被告关于原告交付款项是荣众公司所出，原告并没有真正付款、原告所交购房款不足、荣众公司事后两次给原告送达催缴房款通知书以及原告的起诉已超过两年的诉讼时效的辩称，因原告提交的收据两份，均载明原告张德生购房款等字样，被告又不能提供相应证据证明该两笔借款系其提供，应承担举证不能的法律后果。关于该争议，荣众公司（变更后的泸新工程公司）可在取得相应证据后另行主张。原告对被告辩称两次给其送达催缴房款通知书予以否认，被告申请出庭作证的证人均系其职工，与被告有利害关系，其证言本院不予采信。由于原告在交付房款后，双方没有约定交房时间，荣众又不认可已将房屋钥匙交付给原告，因此原告一直不知道该房已被荣众公司转让他人的行为，在其与2016年7月听说涉案房屋被专卖他人并到房屋所在小区发现该情况后，和被告协商无果的情况下，向本院提起诉讼。从原告发现涉案房屋被转卖他人到原告提起民事诉讼不超过两年的诉讼时效，因此被告上述辩称理由，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。被告陈荣根在原告向荣众公司交付房款时，系荣众公司法定代表人，其行为应认为是职务行为，收据购房款是荣众公司而非陈荣根，因此原告对陈荣根的起诉理由不能成立。本院应驳回原告对被告陈荣根的起诉。另外，荣众公司于2015年12月1日申请变更为漯河泸新装饰工程有限公司，泸新工程公司在其工商登记信息中载明成立时间为2001年6月20日，核准日期为2015年12月1日，说明泸新工程公司确系荣众公变更而来，因此荣众公司的债权债务应由泸新工程公司承担，荣众公司于2014年或2015年期间在未通知原告的情况下，将涉案房屋转卖他人，致使原告不能实现购买房屋的目的，现原告诉请解除双方商品房买卖合同，荣众公司又确已将该房转售他人，买卖合同已无法履行。原被告双方的房屋买卖合同予以解除，被告泸新工程公司应承担返还原告购房款的民事责任。至于原告要求被告支付2013年3月19日至房款返还之日按中国人民银行同期贷款利率2倍支付利息的请求，本院认为，原告虽然将购买款交付给了荣众公司，但双方均没有针对购房意向进一步签订书面的商品房买卖合同，当然也就没有对具体的购房、交房时间、双方的权利义务、违约责任等进行约定，故双方对纠纷的发生均应承担相应的缔约过错责任。并且双方对原告所交款项是否系房屋全部应缴款存在争议，因此原告的该项请求缺乏事实根据和法律依据。本院不予支持。综上依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条、第九十四条第二项、《中华人民公司法》第十二条、第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原被告双方口头订立的房屋买卖合同。二、被告漯河泸新装饰工程有限公司于本判决生效后十日内返还给原告张德生购房款383940元。三、驳回原告张德生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9140元，保全费3190元，共计12330元，由被告漯河泸新装饰工程有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。审判长 闫 磊审判员 张炳宪审判员 王景升二〇一七年八月十日书记员 王 璐 微信公众号“”