（2017）浙0110民初5922号
裁判日期: 2017-08-10
公开日期: 2017-09-29
案件名称
米某某与杭州莱骏置业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市余杭区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
米某某,杭州莱骏置业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0110民初5922号原告：米某某。委托代理人：周琦凯，浙江海邦律师事务所律师。被告：杭州莱骏置业有限公司，住所地杭州市余杭区余杭街道华坞村（城东路7号）。法定代表人：许某某，董事长。委托代理人：胡申东，北京中伦（杭州）律师事务所律师。委托代理人：应舒婷，北京中伦（杭州）律师事务所律师。原告米某某（以下简称原告）为与被告杭州莱骏置业有限公司（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，于2017年4月20日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由代理审判员刘娟独任审判，并于2017年5月22日公开开庭进行了审理，原告米某某及其委托代理人周琦凯、被告杭州莱骏置业有限公司的委托代理人胡申东、应舒婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称，2013年11月4日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》一份，后双方又签订《补充协议》一份，约定如下内容：原告向被告购买坐落于杭州市余杭区××单元××室××商品房××套，建筑面积112.34平方米，总价114万。其中合同第九条约定交房日期为2014年8月31日前。第十二条第一款约定商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单，在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋，所购房屋为住宅房的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十八条第二款约定买受人购买的商品房为住宅的，出卖人自商品房交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺书承担相应的保修责任，《住宅质量保证书》应当包含本合同附件六约定的主要内容。第十八条第四款约定，约定住宅保修责任，应当符合《浙江省实施中华人民共和国消费者权益保护法办法第二十九条规定》。合同签订后，原告依约付清了房款，在办理房屋交接手续的过程中，原告发现被告交付的房屋楼顶严重漏水，遂与被告交涉并要求维修，被告均以种种理由敷衍了事，既不派人维修也未给实质性答复，涉案房屋交付后，漏水情况更为堪忧，导致原告至今无法对案涉房屋进行装修居住。因此，案涉房屋的质量问题已严重影响原告的正常使用和居住，原告不堪其苦也多次与被告沟通，均无果。2015年12月21日，原告向杭州市钱塘公证处申请保全证据公证，后者依法对房间及屋顶的渗漏情况进行查看，并进行现场拍照，固定证据。综上，被告交付的房屋质量低劣，不符合基本的使用条件，严重影响了原告的正常居住，其行为违反了双方合同的约定，并给原告造成了巨大的经济损失，侵犯了原告的合法权益。特起诉，请求判令：1、被告对原告漏水房屋进行完全维修；2、被告赔偿原告因房屋无法使用造成的损失至彻底修复完毕日止（损失标准参照当地同类房屋租金标准，以每月租金3000元标准计算，暂自2014年11月4日至2017年3月31日，共计86500元，剩余损失至修复日止）；3、本案诉讼费被告承担。原告为证明诉称事实，在庭审中提供并陈述了如下证据材料：1、浙江省商品房买卖合同及补充协议各一份，用于证明原告向被告购买案涉房屋并对双方的权利义务进行约定的事实。2、公证书一份，用于证明案涉房屋漏水严重，影响原告正常居住使用，房屋质量存在严重问题，原告多次要求被告修复，被告均未履行相应义务的事实。3、通话录音及光盘一组，用于证明案涉房屋存在屋顶、墙体漏水的严重质量问题，造成原告至今无法入住的事实。4、58同城房屋租金的打印件，用于证明涉案房屋目前租金标准的事实。5、照片六份，用于证明涉案房屋存在漏水渗水以及墙面鼓起等质量问题，从而导致原告至今无法对案涉房屋进行装修，无法居住的事实。被告答辩称，案涉房屋具备交付使用条件，原告也没有证据证明案涉房屋存在渗水、漏水导致房屋无法使用，原告不存在实际损失，案涉房屋没有装修，原告也没有入住，原告的赔偿标准没有事实与法律依据，请求驳回原告诉请。被告为证明答辩事实，在庭审中提供并陈述了如下证据材料：1、浙江省商品房买卖合同、补充协议各一份，用于证明原、被告签订了浙江省商品房买卖合同及补充协议，并就双方权利、义务进行约定的事实。2、房屋建筑工程竣工验收备案表、杭庭标准幢号与施工幢号对照表各一份，用于证明房屋已竣工验收合格，具备交付使用条件的事实。3、（2015）杭余余民初字第825号、（2015）浙杭民终字第2795号民事判决书各一份，用于证明涉案房屋具备交付使用条件，可交付使用，被告于2014年10月28日通知原告收房，原告收到交房通知书，且法院已经确认的事实。4、杭庭交房结算单、泊悦府物品签收单各一份，用于证明涉案房屋实际于2016年3月31日交付给原告的事实。原告提供的证据，经被告当庭质证，对证据1，三性无异议；对证据2，真实性、合法性无异议，关联性和证明目的有异议，该证据是在2015年12月11日做出的，是在原告收房之前所做的公证，原告2016年3月31日收房的时候没有提过该公证书以及与其有关的任何主张，该公证书19张照片是公证当日对房屋现象的简单记载，无法说明房屋是否存在质量问题以及质量问题是否系被告原因导致，且该公证至今有一年半之久，根本无法说明房屋现在的状况和是否存在质量问题。对证据3，三性均有异议，该录音系原告自行制作，没有公证，且无法核实录音当事人的身份、录音时间，以及内容是否经过后期剪辑处理，从该证据字面内容看，原告所称的被告工作人员也明确表示涉案房屋目前不存在漏水情形，是原告单方面认为房屋存在漏水情形。对证据4，三性均有异议，该证据系网页打印件，证据来源和真实性无法核实，该证据所记载的房屋租金与原告在本案中的实际损失无关联，本案原告的房屋没有装修入住，没有实际使用也没有出租，没有租金损失。对证据5，三性均有异议，该组照片形成的时间和拍摄地点均不明确，不能证明与本案有直接关系，也不能达到原告证明房屋存在质量问题的目的。被告提供的证据，经原告当庭质证，对证据1，无异议，该证据也恰恰证明被告对案涉房屋是有保修义务的；对证据2，真实性、合法性无异议，但是对关联性有异议，证明对象也有异议，验收备案表仅仅是行政机关对于案涉房屋整个施工楼盘进行验收的文件，但是作为验收的标准跟房屋正常使用的质量标准不是一个概念，这两份证据与本案无关，只能证明涉案房屋竣工验收合格的事实，不能证明具备业主正常使用的条件。对证据3，真实性、合法性无异议，关联性和证明对象有异议，（2015）杭余余民初字第825号案件是原告与被告关于案涉房屋买卖合同关系是否解除的纠纷，当时原告认为案涉房屋存在严重的质量问题，所以要求解除合同关系，本案是关于原告向被告购买房屋存在质量问题导致原告无法正常居住使用，两个案子案由不同需要查明的事实也不一样，与本案无关。（2015）杭余余民初字第825号案件之所以没有支持原告解除合同的诉请，源于原告主张的事实没有达到法律规定的严重质量问题的标准，没有达到解除合同的情况，但是不能证明该房屋是可以正常使用，也不能否认案涉房屋存在质量问题，就是房屋存在漏水、渗水的质量问题。对证据4，真实性、合法性无异议，对关联性以及证明对象有异议，并不能证明原告已经向被告进行了房屋的交接手续，正常情况下办理交接手续应该有交接单，该组证据的证明对象与第三组证据证明对象是相互矛盾的，结算费只能证明实际面积和买卖面积的补差，与房屋的实际交接是两个概念，签收单只能证明原告收到了各类发票等也不能证明原告办理了交接房屋的手续。本院经审核后对原告提供的证据1-2以及被告提供的证据1-4的真实性均予以确认，并根据证据内容认定本案的相关事实。原告提供的证据3、5，无法证明其待证事实，本院不予确认。原告提供的证据4，系打印件，本院不予确认。本院根据双方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：2013年11月4日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》各一份，约定原告向被告购买位于杭州市余杭区××单元××室房屋一套，建筑面积112.34平方米，总价114万元。合同约定被告应在2014年8月31日前将符合条件的商品房交付给原告使用。合同第十二条对交接做出了明确的约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。商品房交付使用时，买受人对房屋及装修质量，公共设施、设备质量提出异议的，出卖人应当给予解释和说明，仍不能达成一致意见的，双方委托具有相应检测专业资质的机构进行质量检测。双方对检测费用垫付和结算约定为按相关法律处理。如该部门认定属非重大质量问题，在保修期内由出卖人根据本合同第十八条规定承担保修责任，检测费用由买受人承担；如确定系重大质量问题且不具备入住条件，检测费用由出卖人承担。检测结果为合格，出卖人书面通知的交付日期视为交付，检测单位提出返修意见的，出卖人应当按要求返修，并承担赔偿责任。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、出卖人通知的交付期间届满之日视为交付，并起算商品房保修期。2、达到交房条件，出卖人通知的交付期限届满之次日起，买受人无正当理由，拒绝接收的视为接受，买受人承担房屋的损毁灭失风险及房屋的物业管理费、能耗费与其他相关费用。”合同附件六规定了保修责任的主要条款，商品房保修期限与保修范围是：房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；屋面防水工程，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为8年；其他部位、部件的保修期限，按相关规定或合同约定执行。双方在《商品房买卖合同补充协议》第四条关于房屋交接和质量争议处理做出了明确的约定：“1、该商品房交付使用时，若因房屋装饰设备的安装与质量产生争议的或双方争议的其他质量问题不涉及房屋主体结构安全的，则不影响买受人按照合同约定期限或出卖人通知交付时间履行对该商品房交接的义务，买受人就此申请房屋质量检测的亦不影响交接手续的正常办理，若买受人以此为由拒收或拖延交接该商品房的，则出卖人不构成逾期交房违约……”2015年6月5日，原告以被告交付的房屋严重影响使用，且拒绝维修，给原告造成经济损失为由向本院起诉，要求解除双方签订的《浙江省商品房买卖合同》。后本院审理后做出（2015）杭余余民初字第825号判决，驳回原告的诉讼请求。原告不服上诉至杭州市中级人民法院，后杭州市中级人民法院审理后判决驳回上诉，维持原判。2015年12月24日，原告委托浙江省杭州市钱塘公证处进行证据保全，拍摄现场照片十九张。2016年3月31日，原告签收《杭庭交房结算单》及《泊悦府物品签收单》各一份，《杭庭交房结算单》对面积补差金额、延期交房违约金及物业维修基金均予以确认，其中延期交房违约金为8164元（按65天计算），上述款项双方也已履行完毕。同日，原告领取购房发票、车位发票、物业维修基金收据及有线电视安装凭证各一份。2017年4月20日，原告以案涉房屋存在渗漏为由诉至本院，望判如所请。案件审理过程中，本院于2017年6月15日（系连续大雨后的第二天）组织双方当事人现场勘查，经查，案涉房屋主卧及客厅存在部分颜色不一的情形，但未发现渗漏情况。另，被告陈述经原告报修，被告曾经于2015年6月、2015年12月、2016年3月对案涉房屋进行维修。2016年4月18日及2016年4月25日，原告曾再次报修，但被告认为案涉房屋已不存在渗漏的情形。就案涉房屋是否存在渗漏等质量问题，经本院释明，原告表示坚持不申请鉴定。本院认为，当事人对自己的主张，有责任提供证据。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。本案中，原告要求被告对案涉房屋进行维修并赔偿损失的前提是该房屋存在渗漏等问题并给原告造成了相应的损失。因被告对原告的该项主张持有异议，故原告对此前提负有举证责任。经本院现场勘查，案涉房屋主卧及客厅虽存在部分颜色不一的情形，但未发现渗漏情况，在原告拒绝申请司法鉴定的情形下，原告对其负有举证责任的事实举证不能，故本院对其诉请被告维修房屋不予支持。关于原告主张的因房屋无法使用造成的损失。本院认为，原告主张的损失以交房时间为节点分为两部分，前一部分系被告延期交房给原告造成的损失，后一部分系原告认为案涉房屋存在渗漏等问题造成的损失。双方于2016年3月31日签订交房结算单，其中对延期交房的违约金已经结算，原告在上述结算单中签字确认亦表示其对此予以认可，且款项也已履行完毕。而自2016年3月31日后的损失，原告并未能够举证证明存在渗漏等质量问题及其实际因此遭受损失。故对原告要求被告赔偿损失86500元的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告米某某的全部诉讼请求。本案案件受理费1962元，减半收取981元，由原告米某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费1962元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 刘 娟二〇一七年八月十日书 记 员 宣雅萍 来源：百度搜索“”